城鎮居民買農宅不受法律保護

【案情回放】2006年9月，陳曙光與其老家的侄兒陳錫群簽訂協議，約定由陳錫群將一棟磚瓦結構平房的所有權、房屋宅基地及自留山、自留地、責任田的管理權及使用權轉讓歸陳曙光所有，陳曙光為此支付陳錫群15 000元。事后不久，陳錫群偶然得知這一轉讓行為不受法律保護，便要求陳曙光返還房屋和土地，并愿意退款，但遭到拒絕。陳錫群遂訴至法院。

【爭議焦點】城鎮居民購買農村集體土地、農民住宅是否受法律保護。

【法官說法】物權法第一百五十三條指出，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。土地管理法第八條，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第十條，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。2008年，《中共中央國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》明確規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

根據上述法律，農村宅基地和自留山、自留地等土地所有權歸集體經濟組織，使用權歸集體經濟組織內的成員。農村房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含宅基地使用權。村民對宅基地及其他集體所有的土地只有使用權，擅自將其賣給城鎮居民的行為不受法律保護。

本案原告的宅基地和自留山、自留地、責任田屬于水口廟村集體所有。被告非該村集體經濟組織成員，原告向其轉讓宅基地和集體土地的管理權和使用權，違反了有關規定，不受法律保護。根據合同法第五十二條，原、被告之間的房屋及土地轉讓協議無效。法院最后判決確認被告陳曙光與原告陳錫群簽訂的房屋及土地轉讓協議無效。判令被告返還原告房屋、宅基地、自留山、自留地及責任田，原告返還被告15 000元，賠償被告損失2 643元。

【溫馨提示】人多地少是我國的基本國情。要保證經濟社會可持續發展，就必須實行嚴格的土地管理制度。近年來，一些城鎮居民購買農村集體土地及農民住宅的現象屢禁不止，這不僅違規，而且不受法律保護，一旦發生糾紛將使當事人蒙受不必要的損失！