房地產開發經營企業統計工作存在的問題與對策

倪紅偉

（農工商房地產（集團）股份有限公司，上海 200060）

房地產開發經營企業統計工作存在的問題與對策

倪紅偉

（農工商房地產（集團）股份有限公司，上海 200060）

房地產企業統計既是國民經濟統計的重要組成部分，也是房地產企業經營管理工作的一項重要的基礎性工作。目前，房地產開發經營企業統計工作中存在著對統計工作重視不夠、統計法律意識不強、統計人員調動頻繁、企業變換經營地址，以及統計制度不完善導致數據準確性不高等問題，為加強和改進房地產企業的統計工作，建議企業配備專職統計人員、穩定統計工作隊伍，提高統計人員的素質，建立規范的統計工作流程，完善企業統計工作制度，加強源頭數據質量控制，定期或不定期開展統計數據質量檢查，提高統計人員的統計分析能力。

房地產企業；統計；問題；對策

房地產統計數據為各級政府和有關部門制定政策、實施管理提供參考依據，其數據的準確性、及時性，直接影響著國家的宏觀調控和經濟發展；同時房地產業統計是企業在經營活動中實施科學管理，監督整個企業活動的一項重要工作。在當前房地產調控背景下，房地產企業統計工作更發揮著不可替代的作用。所以房地產統計是反映宏觀國民經濟運行和企業微觀經濟不可缺少的基礎性工作之一。本文針對基層企業的統計工作存在的問題，提出了加強房地產企業統計工作的一些建議和對策。

一、房地產開發經營企業統計工作存在的問題

（一）對統計工作認識上的問題

1.企業單位對統計工作重視程度不夠。在經濟迅速發展的今天，統計數據也日益受到各級政府層面的重視，但有些基層企業統計工作得不到領導的重視，在統計崗位的設置上隨意性很強，他們認為統計數據是為政府宏觀調控服務的，對企業的實際意義不是很大，統計工作主要是為上級統計部門所服務，因此采取應付的態度，使得統計的地位得不到改觀。統計信息沒有發揮基層的作用，統計人員的積極性調動不起來，久而久之形成惡性循環，崗位流動性較大。

2.統計法律意識有待加強，無證上崗現象時有發生。《統計法》頒布和實施以來，大多數企業的統計意識得到了很大提升，但由于種種原因，統計人員無證上崗現象還是時有發生。一般分為兩種類型:一是企業在新設或更換統計人員時，需持證上崗的意識不強，因而造成一定時期內無證上崗現象；二是一些年紀較大的兼職統計人員，考慮到自己接近退休年齡，不愿意在余下的工作時間里再去參加統計上崗證書培訓，兩種原因直接導致無證上崗。

3.統計人員兼職多，制約了統計數據的質量。房地產開發企業的統計工作，一般由會計兼任。他們承擔著大量的財務工作，統計工作只是兼帶，只是被動的疲于應付，沒有時間全身心的投入到統計業務中去。同時，統計與會計的專業知識畢竟有差異，社會上針對統計業務的培訓機會較少，使得統計人員知識更新和提升慢，業務能力的提高受到影響。因此兼職統計人員的工作精力、業務水平不及專職的統計人員，在一定程度上影響統計數據質量的進一步提高。

（二）企業本身特點決定的問題

1.統計人員調動頻繁，影響了統計工作的正常有序開展。由于企業的轉、改制重組、合并及崗位輪換等原因，造成統計人員的調動較頻繁。統計崗位由原來已經熟悉業務的統計人員，換一個業務生疏的新人重頭再來。統計工作人員不斷更換，業務水平參差不齊，統計資料不完整，使正常開展的統計工作受到了影響。

2.企業變換經營地址容易產生重報和漏報房產單位的現象。按照《房地產開發、經營統計報表制度》總說明第三條的要求，房地產企業開發經營法人單位按照在地統計的原則進行統計。對于有項目開發經營1的企業，按項目開發建設經營地報所在區縣政府統計機構；對于無項目開發經營2的企業，按企業辦公經營地報所在區縣政府統計機構。但是實際情況是有的房產項目單位中途轉進、轉出，或者由于房產開發項目單位辦公經營地變換，沒有及時和所在地的統計局取得聯系。造成區、縣統計局難于把握確定自己所管轄的區域范圍內到底有多少房產企業，最終產生重報和漏報房產單位的現象。

（三）統計制度不完善導致統計數據準確性不高的問題

1.項目累計完成投資額不能及時得到調整。累計完成投資額是指房地產開發企業在建的房屋建設工程或正在開發的土地開發工程，從開始建設到本期止累計完成的全部投資。它是企業在一定時期內完成的工作量及相關費用，以形成工程實體為準是一個實物量指標。

從統計制度上看，應從兩個方面采集數據。一是根據財務報表獲得有關土地征用及拆遷補償費、前期工程費、公共配套設施費以及開發間接費用；二是根據房產項目施工單位上報的建筑安裝量，按工程的實際形象進度，獲得與建設進度相匹配的建筑安裝工程費用。通過這兩個方面的數據收集，基本構成了房地產開發投資額。該指標應正確反映某個房產開發項目，從項目投資開始到報告期累計的投資數，包括本年投資和歷年投資的累計數。

但在實際操作中，一方面，由于房地產開發投資的內容相當廣泛，造成了投資統計的難度和申報的工程數據不準確，許多單位統計人員由會計人員兼職，為圖方便沒有按照進度來統計投資額，沒有認真審核實際的工作量，造成應計入當期工程投資額的前期費用沒有及時計入。如：土地開發投資額、勘測及房產設計費等，這些費用應是前期投入，有時因財務部門沒有及時支付款項，統計人員也就沒有計入這部分費用。另一方面，工程決算、財務結算與竣工交付三者之間的時間差導致房地產開發投資額統計的不完整性。通常情況下，房產項目的竣工交付要先于工程結算與財務結算，由于現行的統計制度是以獨立的項目為統計單體，如果該項目是由上年度結轉并在年初竣工交付的，那么在本年度的年報上報之前，有比較充足的時間可以調整由于三者時間差而少報的，如工程結算款等后期的投資額。如果該項目是在年末竣工交付的，就不能結轉至下一年，也就會有相當數量的投資額不能上報。對于房產企業跨度時間較長的項目，歸集的累計完成投資額一旦發生差錯就不能進行修改。如：某企業12月份有2個房產開發項目，由于統計疏忽把2個投資額的數據給弄混了，當時沒及時發現，到了第二年發現上年上報的數據和實際上報的數據有出入，上年數已經上報了，是不能進行調整的，這樣就造成統計報表上報的投資額累計數與實際的形象進度的投資額累計數不一致。

2.房屋實際施工面積與統計上報的施工面積不一致。房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋（包括地下室以及配套房屋）建筑面積，包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層面積應填各層建筑面積之和。

但在實際工作中，往往會存在房屋實際施工面積與統計上報的施工面積不一致的現象，原因是統計按照項目施工許可證上的施工面積來填寫，而房產施工企業是以現場的施工面積來計數的，但是，真正的實測面積一定要等到項目竣工驗收才知曉確切的實測面積，因項目開工到竣工跨度時間長，導致統計上報施工面積和實測面積存在較大的差異。

3.房地產交易部門、房產企業統計、企業財務三者統計房屋銷售面積數據不一致。造成不一致的原因主要是：其一，前兩者的統計時間節點上存在差異，房產交易中心是以購房者登記注冊的日期為統計的時間節點，而房地產開發企業是以購房者簽訂預售、銷售合同的日期為上報統計數據的時間節點；其二，后兩者確認銷售的口徑存在差異，統計歸集的銷售面積和金額不論款項是否收到都是按照當年的銷售和預售合同簽訂來計算的；而財務歸集的銷售面積是以實際收到的款項來計算銷售面積，不僅包括本年銷售的，也包括上年銷售的面積。

二、加強和改進房地產統計工作的對策和建議

（一）配備專職統計人員，穩定統計工作隊伍

全面系統的統計工作，需要具有一定統計業務基礎、專業技術和相對固定的統計人員來完成，配備專職的統計人員是很有必要的。專職統計人員不僅要具備較強的理論聯系實際的工作能力，而且在經驗積累中，將所學的統計專業知識應用于實際工作中去。只有確保統計隊伍的相對穩定，才能確保統計源頭數據的準確性。

（二）提高統計人員的素質，確保統計數據質量

統計工作是專業型、綜合性很強的工作，涉及的面較廣，要求統計工作者有良好的業務素質和職業道德。企業應在鞏固和加強綜合統計部門職能的基礎上，培養各級統計人員的高度責任心和愛崗敬業精神。此外，統計人員不僅要對統計專業熟悉和精通，而且要懂得企業的財務核算、生產經營和企業管理等工作。如房地產開發完成投資表中，有部分數據就是關于企業財務狀況的數據，若不懂財務方面的知識，那么在收集數據時就會產生差錯，就無法保證數據的準確性。同時，還要了解房地產企業經營的整個過程特點，了解項目從立項、土地開發、土建水電的施工各階段到房屋結頂竣工、附屬配套工程、市場銷售的情況。企業在配備充足的素質優良的統計人員的情況下，還要對他們進行經常性的統計培訓，不斷完善統計隊伍，這樣才能解決實際問題確保統計數據的質量。

（三）建立規范的統計工作流程，完善企業統計工作制度

建立和健全統計工作制度是很有必要的，制度是標桿，有了標桿就有了對照。房地產統計是一項嚴謹細致的工作，從基礎數據的采集到綜合匯總處理，從數據的分析研究到最終服務于社會和企業，各個環節緊密相連，涉及層面廣，處理流程嚴密，因此，要建立并規范好統計工作的流程。要從改變對統計工作觀念、提高統計人員素質、改善統計工作方法、從健全統計原始記錄和統計臺賬及統計工作質量監控等各方面下功夫，夯實統計基礎工作，這樣才能為房地產企業的經營管理提供決策依據，充分發揮房地產統計的工作職能。

（四）加強源頭數據質量控制，把好數據質量關

統計的基礎在基層，統計數據質量控制的關鍵在源頭。源頭數據不準確，匯總結果就會產生偏差。

1.針對重報和漏報單位的現象，企業單位一定要以現行的規定為基礎，不管有無房產開發項目和經營地變更等情況，都要做好統計報表上報的新、舊管轄地的銜接工作。對新開發項目或中途進行變更的項目，統計人員一定要引起重視，盡快確定新的項目地址所在地，及時與新地址所在地的統計辦取得聯系，避免漏報單位情況的發生。實行統計一套表制度后，有專門的基本單位名錄庫維護，這樣可以避免漏報和重報現象的發生。

2.對項目施工單位上報的月報表，統計人員一定要認真進行審核，應計入當期投資額的各項前期費用，要主動到財務部、工程部等收集相關數據，及時、準確地歸集到當期投資中。要定期或不定期地到現場核對工程進度，對整個過程進行監督，形成環環相扣，層層監督的局面，施工單位統計報表要及時、準確、真實反映本月的施工進度。項目經理要在統計報表上簽字，對數據的真實性、準確性予以確認，確保源頭數據的真實、準確；開發單位的現場管理人員要對施工單位上報的報表進行核對，并在統計報表上簽字，真正擔負起監督的責任；開發單位各部室提供的數據材料也要保證真實、準確。提供數據人員要在所提供的材料上簽字確認，實現傳遞過程的數字真實。

3.對于項目實測面積，施工單位應該嚴格按照圖紙進行施工，施工時若出現與圖紙發生不一致的問題，應該即時通知開發商，商榷具體的解決辦法。當建筑工程項目需要變更施工方案，變更施工圖紙的時候，無論這種要求是開發單位根據以后銷售方案需要提出的，還是施工單位根據實際地形、地貌或是地下水電線路等管道鋪設所提出的，都應該及時與預測單位聯系，告示變更的具體方案，由預測單位根據現有的變更后的圖紙對該建筑工程項目進行重新測算，出具變更后的數據，重新申領變更后的銷售面積。統計人員可以要求項目部，根據現場施工的面積隨時進行更新，來替代統計人員上報施工許可證上的面積直到項目竣工。

4.對于銷售面積不同的，三個部門從各自的立場出發是焦點。有關統計和財務制度對銷售確認的標準并無矛盾，沒有嚴格按相關制度執行才是差錯的原因。

（五）定期或不定期開展統計數據質量檢查

定期和不定期的開展統計檢查，實行嚴格的責任獎懲制度和責任追究制度，以此調動統計人員的工作積極性和主動性。檢查的目的是通過數據質量檢查這一形式來提高統計人員對統計工作重要性的認識；通過檢查來發現問題，解決問題；通過檢查來增強統計人員的責任感；通過檢查來提升統計人員的統計水平和專業素養，確保統計工作有序進行。

（六）提高統計人員的統計分析能力

目前較多的統計人員都是以完成報表作為統計工作的終點，統計分析依舊是房地產企業統計工作中比較薄弱的環節。因此，做好這項工作的關鍵在于統計人員要改變陳舊理念及思維方式。做到思路清晰知識面廣，具備較強的政策性、邏輯性、語言和文字表達能力及分析能力，特別應加強學習，掌握國家方針與房地產體制改革的有關政策，熟悉企業生產經營的情況和統計資料的口徑，通過統計分析為企業決策層提供優質的統計服務，用實績來逐步轉變領導對統計工作的片面理解，提升統計在企業中的工作地位。

房地產企業的統計工作是對房地產企業實行科學管理，監督整個企業活動的重要手段，是政府制定政策和企業經營決策的主要依據。加強房地產企業統計工作，既需要企業主管部門的支持，也需要企業領導的重視和統計人員的共同努力。

[1]全國統計專業指數資格考試用書編寫委員會《統計業務知識》第二版[M].中國統計出版社.2011.（5）.

[2]陳軍英.夯實統計基礎工作完善統計管理體系[J].統計科學與實踐.2011.（12）.

[3]賈慶援.基層房地產統計工作問題與對策[J].合作經濟與科技.2009.（12）.

[4]張翠竹.房地產專項統計數據質量分析[J].現代經濟信息.2008.（5）.

[5]徐敬玲.對加強統計基層基礎工作規范化建設的幾點思考[J].2007.（22）.

[6]劉富強.關于房地產統計制度與統計方法的思考[J].2010.（09）.

（責任編輯：周群艷）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.07.020

注：1有項目開發經營：指企業在報告期有項目正在開發建設、銷售，或尚有待銷售房屋和出租房屋。

2無項目開發經營：指企業在報告期既無項目開發建設、銷售，也無待售和出租房屋。