談鄭州市城中村改造安置模式

郭 琰

(鄭州大學(xué)建筑學(xué)院，河南鄭州 450053)

0 引言

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，如何進(jìn)行城中村改造安置已成為城市發(fā)展進(jìn)程中一個(gè)重要議題。城中村是城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的衍生物，也是各類城市問(wèn)題最為集中的地方。以鄭州市為例，目前新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)更新成為該市城市建設(shè)的兩大重點(diǎn)，現(xiàn)針對(duì)鄭州市全面改造城中村為首的城市舊區(qū)更新改造工作展開(kāi)探討。

1 鄭州市城中村

1.1 城中村基本情況

鄭州市是我國(guó)人口第一大省河南省省會(huì)，全市總面積7 446 km2，人口752.1萬(wàn)人，除鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)外，建成區(qū)內(nèi)共有124個(gè)城中村，村民人口約30萬(wàn)人，占地面積約70 km2，約占建成區(qū)土地面積的1/4。

1.2 城中村特點(diǎn)

1)土地特征:城中村土地屬于集體所有制土地，以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設(shè)用地為輔，農(nóng)用土地不斷減少以致消失。

2)建筑特征:建筑物以村民家庭住宅樓為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度和建筑容積率較高，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，樓房密集、樓層高、容積率高。鄭州市個(gè)別城中村樓房容積率達(dá)到了3.5甚至4左右，而中西部很多省會(huì)城中村樓房容積率在1.5左右。

3)人口特征:外來(lái)人口居多，本地居民和外來(lái)人口相互之間為房東和房客關(guān)系，社會(huì)治安難度大。

4)經(jīng)濟(jì)特征:村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè)，房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式。

2 鄭州市城中村改造安置模式——“鄭州模式”

鄭州市城中村改造的提出是在20世紀(jì)90年代，由于當(dāng)時(shí)沒(méi)有相應(yīng)政策支持改造，沒(méi)有推行下去城中村改造，直至2003年，城中村改造才被再次提上政府議程。經(jīng)過(guò)6年多的實(shí)踐，鄭州市城中村改造逐步形成一套完整固定模式，被稱為“鄭州模式”。

2.1 鄭州模式

結(jié)合鄭州市政府出臺(tái)的《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干決定》及其調(diào)整補(bǔ)充意見(jiàn)中的相關(guān)規(guī)定，城中村改造的“鄭州模式”主要可概括為以下幾點(diǎn):

1)城中村改造總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃都必須按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制和審批，從而指導(dǎo)城中村的改造安置。

2)城中村改造中開(kāi)發(fā)的房屋總量，1/3用于村民安置，2/3用于商品房開(kāi)發(fā)。

3)原村民合法宅基地上住宅的拆遷補(bǔ)償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。

4)優(yōu)先建設(shè)安置房，自行改造的村(組)，安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不得晚于第二期建設(shè)計(jì)劃。

5)對(duì)城中村改造土地出讓金政府收益部分，除國(guó)家、省規(guī)定不得減免的部分，其余全部補(bǔ)貼撥付，用于該城中村基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收。

2.2 鄭州模式的特點(diǎn)和利弊

1)由政府進(jìn)行主導(dǎo)采用市場(chǎng)化的方式運(yùn)作，既能保證政府對(duì)城中村改造的指導(dǎo)，又能通過(guò)市場(chǎng)化的方式使城中村改造達(dá)到最佳效益。

2)各區(qū)級(jí)政府對(duì)本轄區(qū)的城中村情況比較熟悉，由他們負(fù)責(zé)城中村的改造安置工作，使城中村改造工作更好地開(kāi)展。

3)采取群眾自愿的原則，充分相信群眾和依靠群眾。群眾工作是城中村改造的基礎(chǔ)性工作，群眾同意不同意、答應(yīng)不答應(yīng)關(guān)系到城中村改造能否順利推進(jìn)。

4)城中村改造的總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃得到編制和審批后才能進(jìn)行城中村的改造，從而使城中村改造更加規(guī)范化。

5)城中村改造的安置開(kāi)發(fā)比為1∶2，既能保證村民的安置，又不損害開(kāi)發(fā)商的利益，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，但是在開(kāi)發(fā)安置過(guò)程中容易造成容積率過(guò)高的問(wèn)題，使城市的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不能得到滿足。

3 實(shí)例分析

3.1 小崗劉村基本情況

小崗劉村隸屬于中原區(qū)航海西路街道辦事處，下屬大崗劉、黃家門、小崗劉、西耿河、于砦五個(gè)自然村。小崗劉村總計(jì)2342戶，總?cè)丝?3181人，其中農(nóng)業(yè)人口12962人，非農(nóng)業(yè)人口219人。由于全村已無(wú)農(nóng)用地，村民已經(jīng)徹底擺脫了農(nóng)耕勞作，目前村民的主要經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源于村集體經(jīng)濟(jì)收益和自謀職業(yè)的收入以及出租自有房屋的租金收益。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)與發(fā)展呈現(xiàn)出典型的“城中村”發(fā)展特征，村民居住房屋大多數(shù)為自建多層院落式住宅，以四層至五層住宅為主，臨金水河沿線有少數(shù)村民住宅高達(dá)六層，臨街建筑底層均為商業(yè)門店，新舊建筑參差不齊，建筑物密布，疏于維護(hù)，建筑景觀雜亂無(wú)章;公共活動(dòng)空間缺乏，環(huán)境質(zhì)量低下;缺少必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套;公共服務(wù)設(shè)施不夠完善。

3.2 小崗劉城中村改造規(guī)劃構(gòu)思

1)分散與集中相結(jié)合安置村民。在各自轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行安置房建設(shè)，同時(shí)為了便于管理，在不同的轄區(qū)集中布局村民安置用地。規(guī)劃遵循分散與集中相結(jié)合的原則，即維護(hù)村民利益同時(shí)兼顧后續(xù)的社區(qū)管理。

2)層級(jí)布設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。改善小崗劉村公共服務(wù)設(shè)施缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)有一整套完善的日常生活需要的公共服務(wù)設(shè)施。按照組團(tuán)級(jí)、小區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)三個(gè)等級(jí)采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法進(jìn)行規(guī)劃布局。在用地的中心區(qū)布置核心的公共服務(wù)區(qū)，以大規(guī)模、高檔次的商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè)開(kāi)發(fā)為主，不僅為規(guī)劃區(qū)居民提供高品質(zhì)的公共服務(wù)，同時(shí)服務(wù)能力輻射周邊的區(qū)域。沿隴海路、工人路、汝河路布置小區(qū)級(jí)的服務(wù)設(shè)施，以滿足居民基層生活需要。在每個(gè)居住組團(tuán)內(nèi)部布設(shè)組團(tuán)級(jí)的公共服務(wù)設(shè)施，為居民提供更加便捷的日常服務(wù)。

3)調(diào)整規(guī)劃區(qū)業(yè)態(tài)。在改造規(guī)劃中考慮到了商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整。城中村往往是小門店、無(wú)牌店的棲息地，社會(huì)管理成本高，容易存在制假售假、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、消防安全、社會(huì)治安等隱患。規(guī)劃建議調(diào)整其商業(yè)業(yè)態(tài)，引進(jìn)大商場(chǎng)和品牌店，既可以提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)吸引力，又可以改變村民的消費(fèi)習(xí)慣和生活方式，從而有助于改善小崗劉村的整體環(huán)境品質(zhì)。

4 結(jié)語(yǔ)

在城中村改造安置過(guò)程中，運(yùn)用鄭州模式能夠因地制宜地進(jìn)行鄭州市城中村改造，取得不錯(cuò)的成績(jī)，但也存在一些問(wèn)題，有待于進(jìn)一步的研究。

[1]李俊夫.城中村的改造[M].北京:科學(xué)出版社，2004.

[2]吳 斌.鄭州市“城中村”改造研究[D].鄭州:河南農(nóng)業(yè)大學(xué)，2007.

[3]鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)[Z].2003.

[4]鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知[Z].2007.

[5]鄭州市小崗劉村城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃[Z].2008.