談我國商品房價格的形成原因

張 瑩 潔

(1.西安建筑科技大學，陜西 西安 710053; 2.甘肅聯合大學，甘肅 蘭州 730010)

我國1998年實行住房分配貨幣化以來，在需求沖擊、政策沖擊、宏觀經濟的沖擊下，商品房價格一路上漲，從最初的一平方米幾千元到現在的上萬元一平方米甚至幾萬元一平方米。房價已遠遠超出了普通居民的購買力，雖然我國政府在土地供應量、房屋銷售環節、供應結構、稅收及銀行利率等方面進行了宏觀調控，但大多城市的房價仍然逆勢上漲[1]。究竟是什么原因使房價逆勢上漲。造成房價上漲更多的原因是深層的制度和政策因素。

土地出讓和房地產開發相關政策是要規范房地產開發市場，或者是為住房建設提供一個專業的房地產開發隊伍。但是這種政策已經成為房地產市場壟斷的根本原因。這種政策把房地產開發的權利就集中到少數大的房地產開發商手里，壟斷的商品房供應方式減少了供應彈性，從而使價格越漲越高[2]。另外，隨著我國經濟高速發展，央行實行寬松貨幣政策，導致通貨膨脹使物價上漲，商品房價格也快速上漲。

1 停止集資建房政策

建設部、監察部、國土資源部三部委2006年聯合發出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義任何方式搞集資合作建房。我國的城市人口由于城市化在大量增加。我國城鎮人口比重1995年為29.04%，2011年中國城鎮人口首次超過農村人口，比例達到了51.3%。不管是買房還是租房，大量的城市人口都需要住房，總的住宅需求量很大。這種壟斷的供應方式減少了供應彈性，而需求量卻很大，從而使商品住房價格越漲越高[3]。2009年在杭州曾出現過2 000人搶購400套房子的事情。

2 收緊房地產開發企業貸款閥門，使開發權半壟斷

2007年9 月，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》收緊房地產企業貸款閥門，房地產開發企業貸款收緊之后小的開發公司想要發展必須有大量的自有資金用于開發建設。從土地的取得到開發建設都需要大量的自有資金。2012年一些銀行甚至采取了“只放抵押房貸，基本不放按揭貸款”的措施，使得房地產開發商很難取得開發貸款。2012年1月以來，本屬于貸款開門紅旺季，然而目前房地產開發貸款增量依然“捉襟見肘”。部分銀行已明確不做房地產開發貸款業務。根據央行此前公布的中長期貸款等數據，目前開發貸款的增量已降至近年來低位。而且銀行的房地產開發貸款利率繼續上浮。工商銀行、建設銀行等大型國有銀行開發貸款利率普遍上浮20%～30%。而小的開發公司的資金有限，再加上高額的利息勢必會被淘汰，房地產開發權集中到少數房地產開發商手里。

3 土地出讓政策

1)土地出讓的壟斷和受讓的半壟斷。我國的土地所有權是全民所有和集體所有，而作為城市的建設用地歸全民所有。實際上歸地方政府所有，各級地方政府受國務院委托壟斷出讓土地所有權，壟斷出讓土地所帶來的巨額收益讓地方政府熱衷，出讓土地的價格越來越高。少數資金雄厚的企業壟斷了出讓的土地，排擠了中小房地產企業和其他市場主體介入房地產開發市場，從而把房地產開發權集中到少數開發商手里。這在大城市感覺還不是特別明顯，在一個中等的城市里是非常明顯的，一個中等城市的房地產開發可能是由幾個開發商控制，他們影響當地房地產價格，這種半壟斷狀態使得房價越提越高[4]。

2)土地出讓方式。我國土地供應2004年全面實行招標、拍賣，取消了協議出讓這種土地出讓方式。這一壟斷的土地出讓方式使得土地價格越賣越高。如:2007年6月28日，深圳福田區一塊5 000 m2的居住用地拍出1.66億元的天價，該樓面地價為1.037 5萬元/m2。據統計地價占到房地產價格的30%左右，如此高的地價房價自然不會低。對于住宅這種關乎國計民生的生活必需品，如果由這種壟斷的供應方式來供應，勢必造成價格的快速上漲，因為有大量的城市人口需要住房。而我國的廉租房和經濟適用房相對于龐大的城市人口來說是杯水車薪。

4 通貨膨脹引起的房地產價格上漲

當前影響我國房價走勢的重要因素之一是對通貨膨脹預期。通貨膨脹對房價的直接影響有4個方面:1)提升建安成本;2)帶動工資收入上漲;3)驅動租金上漲;4)降低實際利率。通貨膨脹使得建安成本上升，房地產價格上漲;工資上漲帶動房地產租金上漲，促進了房地產投資性需求;通貨膨脹本身會帶來實際利率的下跌，從而加重市場的負利率狀況，使得貨幣貶值，增加固定資產投資性需求，促進房地產價格上漲。

由于全球主要經濟體一致采取了寬松的貨幣政策，引發了未來世界性貨幣貶值及通貨膨脹的擔憂。從國際上看，近期原油期貨價格快速上漲加重了未來通貨膨脹的預期，而油價的上漲顯然給我國帶來了輸入性通貨膨脹的信號。從國內看我國經濟快速發展，我國 GDP增長率從2003年到2011年九年間平均為10.75%，再加上我國央行實行寬松貨幣政策，導致通貨膨脹使物價上漲，房地產價格也快速上漲。大量的國內外理論研究表明，房價的上漲先于CPI上漲，房地產價格是物價變動的領先指標，隱含著預期通貨膨脹的重要信息。2007年年中開始，我國CPI出現逐月上漲趨勢，CPI的上漲率由2006年的1.5%，上漲到2007年的4.8%，2008年1季度CPI上漲率為8%。在這個過程中，房價與通貨膨脹預期的關系表現得非常明顯，2007年6月CPI開始增加，房價則從2007年2季度開始出現快速上漲，持續3個季度，房價漲幅遠遠高過CPI漲幅。2007年～2010年我國的通貨膨脹率分別是4.8%，5.9%，4.3%，4.9%，在這四年里我國一線城市的房地產價格上漲了200%以上。從我國房價變化與CPI的變動關系看，驗證了通貨膨脹預期條件下，房價會出現較快上漲。

5 結語

目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用約占房地產價格的30%，并有進一步上升的趨勢。再加上土地進入具有壟斷地位的房地產開發企業，企業利用市場的支配地位控制房屋供給量，影響房地產市場價格。隨著我國經濟高速發展，央行實行寬松貨幣政策，導致通貨膨脹使物價上漲，房地產價格也快速上漲。以上原因是我國房地產價格上漲的根本原因。我國政府調控房地產價格過快上漲需要不斷積極探索改進房地產相關政策制度和宏觀經濟調控政策，以達到促進經濟發展的同時保障民生。

[1] 李 穎.中國房地產價格與宏觀經濟波動[J].宏觀經濟研究，2011(2):25－27.

[2] 梁云芳.中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J].經濟研究，2007(3):34－36.

[3] 段忠東.房地產價格與通貨膨脹、產出的關系[J].數量經濟技術經濟研究，2007(8):14－16.

[4] 王培輝.中國房地產價格泡沫原因分析[J].經濟理論與經濟管理，2011(19):55－57.