房地產建設項目全過程造價控制

李錦華 宋海波 馬麗紅

(1.天津城市建設學院經濟與管理學院，天津 300384; 2.天津三建建筑工程公司，天津 300000)

0 引言

在金融危機的沖擊下，房地產業于今年進入了其寒武紀，對房地產公司而言，對其項目的造價管理是企業興衰的關鍵。所謂工程造價是指工程項目的建造所需花費的全部費用。而項目的建設需要歷經策劃、規劃、設計、施工、竣工驗收等各個階段，歷時較長、參與方多，這就要對建設項目的工程造價進行合理規劃、嚴密控制、精心計量、主動控制，即工程全過程、全方位的計量和造價管理。

工程造價控制工作貫穿項目建設的全過程，即項目的投資決策階段、項目設計階段、項目招投標及實施階段和項目竣工驗收階段。有資料顯示，前兩個階段，即決策和設計階段，對投資的影響最大，影響比率最高，可達到75%～95%的比率。因而房地產企業要克服在項目建設過程中只重視工程施工階段造價控制的做法，搞好全過程造價控制，以提高經濟效益。

1 項目投資決策階段的造價控制

項目決策的正確性是工程造價合理性的前提。項目決策正確，意味著對項目建設作出科學的決策，以及在建設的前提下，優選出最佳投資方案，達到資源的合理配置。這樣才能合理地估算工程造價，并在實施過程中有效地控制工程造價。項目決策失誤，主要體現在對不該建設的項目進行投資建設，或者建設地點的選擇錯誤，或者投資方案不合理等。此類決策失誤，會直接帶來不必要的人、財、物力的浪費，甚至造成不可彌補的損失。

項目決策的內容是決定工程造價的基礎。工程造價的確定和控制貫穿于項目建設全過程，但是決策階段各項技術經濟指標決策，對項目的工程造價有重大影響，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇等都直接關系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后各個建設階段工程造價確定與控制的科學合理性。

而項目決策的主要依據是可行性研究報告，該報告的編制需要研究團隊分析研究項目的背景與發展前景、預測市場需求;確定建設規模、建設方案和技術方案、做出準確的投資估算并制定資金籌措方案、分析評價經濟效益和社會效益;完成以上工作后得出結論提出建議。決策者就是根據這份研究結果做出決策的，因此可行性研究報告的編制質量是項目決策正確與否的關鍵。如果決策錯誤，再好的造價控制都是沒有意義的。

因而，在這一階段，筆者認為，房地產企業應該做好如下兩項工作:

1)組建高標準的可行性分析研究隊伍。

若要高質量地完成可行性研究分析就必須要有一個高水準的團隊，編制高質量的可行性研究報告以及精度較高的投資估算。筆者認為團隊一般由經驗豐富的經營管理人員、市場營銷人員、項目工程師、造價師、會計師等人員組成，這些人員在充分的調研后運用價值管理的思想與方法，對投資方案進行比選優化，做好經濟分析與評價，精心編制項目可行性研究報告，力求做到擬建工程項目價值最大化。

2)詳細分析房地產需求市場，確定合理的建設地點、建設規模與標準。

充分的市場調查是一切分析的基礎，注重調查細節，分析住房市場需求，根據需求利用盈虧平衡分析法、平均成本法等方法確定合理的建設規模，并比選建設規模方案，選其優者。

2 項目設計階段的造價控制

工程設計是房地產項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術與經濟關系的關鍵環節，是確定和控制工程造價的重要階段。它影響著工程總造價的75%～95%。設計是否經濟合理，對控制工程造價具有非常重要的意義。

1)實施設計方案招標。

俗語說競爭使之優秀，通過設計方案招標，使設計單位產生競爭，從而得到更滿意的工程設計方案，既能最大限度地使消費者滿意，又經濟合理，達到有效控制工程造價與質量、減少實施階段的工程變更、降低返工風險與損失之目的。

2)施行限額設計。

限額設計就是按照設計任務書及投資估算控制初步設計，按照初步設計概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證投資限額不被突破。

房地產企業在優選設計單位之后，委派專人負責與設計單位的聯系與溝通，詳細地進行設計任務交底。確定合理的設計周期，共同研究設計限額，采取切實可行的方法，如節約有獎、超支處罰等辦法，鼓勵設計單位控制設計造價，以避免設計人員隨意加大構件截面，提高砂漿及混凝土強度等級，增加配筋量等。

限額設計是在尊重科學、實事求是下精心設計，在保證質量、安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術、新工藝、新設備、新材料、新方案優化設計，節約工程投資。采用限額設計可以有效控制工程建設領域的投資支出、有效使用建設資金。

3 項目招標階段的造價控制

招標階段的主要任務是房地產項目投資方制定招標方案優選工程施工單位，選擇技術、經濟實力均較強的報價合理的實施單位，以保證項目順利實施和項目目標的實現。

1)制定經濟合理的招標方案、編制高水平的招標文件。

根據房地產建設項目的特點，對工程分標、合同類型等內容進行研究，制定出既利于通過競爭獲得市場收益又便于實施管理的招標方案，為降低建設項目總造價打下良好基礎。招標文件是招標人選擇中標人的依據，也是投標人進行投標報價的依據。同時招標文件的90%以上內容將構成合同。所以，招標文件的編制應當合法、內容完整統一，不出現矛盾，對項目實施過程中可能出現的風險因素合理分擔，工程范圍的界定要準確，不能模棱兩可，以避免實施過程中雙方產生爭議。工程量清單的編制質量高，避免投標人不平衡報價等。

對于工程量較大但是技術不復雜的工程項目，采用合理低價中標法，對于有技術含量、質量控制較難的項目可以采用綜合評審法選擇實施單位。

2)編制招標工程控制價或標底。

招標控制價或標底是衡量投標人報價合理性的重要指標之一。在目前建筑市場魚目混雜和競爭不規范的情況下，要想避免風險，特別是“價”的風險，還需要標底或控制價作為投標價合理與否的評判尺度。因而投資方應選擇資質優、信譽好的咨詢單位來編制標底或控制價，并注意標底的保密性。

4 施工階段的造價控制

工程施工階段是使工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和工程使用價值的重要階段。為實現此階段的造價控制目標，房地產企業應在建設工程施工合同履行過程中做好以下工作:

1)認真履行合同，避免自己違約。

按照合同履行自己的義務，完成合同任務，避免由于自己違約而造成施工方的索賠。如按照合同約定履行工程款支付義務、提供滿足要求的材料設備等。

2)嚴格控制工程變更和現場簽證。

工程變更和現場簽證是不可避免的，曾有人笑談實際沒有和設計是一樣的，而且一些工程現場簽證的管理也是非常混亂的。有效地控制工程變更和現場簽證是有利于投資方的造價管理的，控制的方法除設計階段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、設計方，三方技術交底時，應盡量消除設計缺陷。對于設計變更的發生源于三方原因:a.業主方對工程的需求發生改變。此原因的控制方法便是加強前期策劃;b.設計錯誤。控制此類錯誤，應通過加強項目設計階段的管理，控制好設計深度并仔細審核;c.施工方的合理化建議。對于施工單位提出的工程變更，監理工程師和企業工程負責人要予以認真審核，根據合同約定確定變更價款。

3)做好進度款的審核工作。

工程進度款應根據甲乙雙方在合同條款約定的時間、方式和程序進行支付。應支付額度按照經監理和企業工程負責人確認的已完工程量、合同約定的單價及有關計價依據計算。支付工程進度款的前提是所完成的工程質量合格并經監理工程師確認，完成內容符合合同約定。對于施工單位超出設計圖紙和(或)因自身原因造成返工工程量不予計量。

監理工程師和房地產企業工程負責人應嚴格審查進度情況并核算工程量，防止多付進度款。

4)做好現場監督管理，做好索賠與反索賠工作。

房地產企業工程負責人和合同管理人員以及監理工程師要做好現場監督管理，及時發現施工方的違規操作或不利于工程造價控制的浪費行為，及時取證，提出索賠，并對施工單位提出的索賠進行反索賠。例如:由于工人施工方法不規范或施工習慣不佳導致的質量問題、由于施工單位的原因造成進度拖延等問題，房地產企業便可取證提出索賠。

對于施工方的索賠申請，應認真審核，確定哪些該賠、哪些不該賠付;哪些只屬于工期索賠、哪些只是費用索賠，哪些是兩者都要賠;更要嚴格把握賠付值。

5 竣工驗收階段的造價控制

工程項目竣工驗收是建設程序的最后階段，在此階段開發商應把好造價控制的最后一關。

1)嚴格審核竣工結算文件。

以合同為依據，再結合現場簽證、工程變更及索賠文件審核施工單位提交的工程結算價文件，把依據合同不應支付或依據不足所產生的質量有缺陷部分的款項扣回。

2)認真核對工程量，確定支出的合理性。

在進行竣工驗收時，要核對工程量是否符合設計，審核工程內容是否符合合同規定，各項費用支出合理性，如是否符合計價依據、合同約定的結算方法、主材價格、取費標準及承諾的優惠條件等。

6 結語

在房地產建設項目造價控制中，其管理的關鍵在于投資決策與項目設計階段的管理，這兩方面的影響較大，一個是決策性問題，一個是方向性問題，中、后期的執行管理也是很重要的，它影響項目的完成情況及資金投入情況。要做好造價管理工作必須摒除一些舊的思想，引進新的管理理念，并規范執行力度，縱然分析得出的控制要點如何精確，沒有好的執行團隊，結論亦是空談。故望加大管理隊伍建設，開創新的房地產項目造價控制的局面。

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