古人怎樣經營房產

李開周

在宋朝買賣房屋,與元、明、清三朝一樣,都是先立契,即簽合同；再輸錢,即繳契稅；最后印契,就是請有關部門在合同上蓋章。事實上,在買賣雙方簽合同之前,還有一道手續,叫做“遍問親鄰”。

賣房先問親鄰

宋朝是個宗法社會,在宗法社會里,個人的財產總有一部分屬于家庭,家庭的財產總有一部分屬于宗族,如果他們不同意，房屋就不能買賣。

這種首肯不能只是口頭允許,正規的做法是“以賬取問”,就是拿一小本子列個“問賬”(元代叫“問帖”),把親戚鄰居的名字都列在上面,并寫明賣房的理由,以及想賣多少錢,然后先交給三叔二伯九弟八哥,再去找隔壁王大爺和對門張大媽,問問他們是否愿意。等到問賬上密密麻麻列滿大家的簽名,才有權把房子賣給別人,否則就是違法,族人、四鄰就有可能去舉報。

過了“遍問親鄰”這一關,買賣雙方就可以簽合同了。“正契”一式四份:一份買方持有,一份賣方持有,一份交縣衙審批,一份留商稅院備案。“商稅院”是宋朝的稅費征收機構,類似現在的國稅局。商稅院一般不設在縣城,契稅常常由縣衙代收,更多的時候是由房牙代勞。房牙既是中介,又是擔保,既是估價師,又是登記代理人,同時還兼任稅務稽察。房牙也不能白忙活,他們得吃傭金,如果沒有特殊約定,傭金都是賣方來出。

像其他帝制時代一樣,宋朝也沒有房產證,等四份合同都蓋了章,其中一份就是買方對房產擁有所有權的合法憑據。蓋章與否,對買方來講很關鍵,同樣一份合同,不蓋章叫“白契”,蓋了章叫“赤契”(明清兩代改叫“紅契”)。白契在民間或許有用,拿到公堂上就等于廢紙一張了。

出典與活賣

現代人想把房變成錢,不外三條路:出售,出租,銀行抵押貸款。以前還有第四條路,叫做“出典”。

宋朝初年,有位官員叫薛居正,居官清廉,掙錢不多,辛辛苦苦置下一片房產。后來他死了,老婆孩子沒錢用,就把房子讓給別人住,還約好期限,只能住五年,五年期滿,房子再還給他們。當然,這五年可不是白住,對方必須先付一筆錢,夠薛家老小應急。

這跟租房不一樣，因為交給薛家的這筆錢只是墊支,五年期限一到，把房退了,錢一文不少的要奉還。這筆交易中,在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下,一方暫時有房居住了,另一方暫時有錢應急了,房不起租,錢也不生息,雙方各得其所,互惠互利,這就是出典。

除了出典,還有第五條路,叫作“活賣”。

元朝末年,有個叫施還的人有房沒錢,母親死了都無力安葬。為了盡快籌錢買副棺材,他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價,他們家祖房該值幾千兩銀子,牛公子卻只給他140兩。但交易并沒結束, 有朝一日施還若是發了財,他還能按140兩的原價再從牛公子手里把祖房買回來。

在這筆交易中,施還實際付出的只是一段不定期的房產使用權,得到的卻是一筆不定期的無息貸款;牛公子實際付出的只是一筆活期存款的利息,得到的卻是一段不定期的房產使用權。

有出典的,自然就有典房的。《金瓶梅》第一回,原籍陽谷縣的武大郎來到清河縣,作為流動人口,自然沒房,而賣炊餅本小利薄,又沒錢買房,所以就在紫石街“賃房居住”。后來他與潘金蓮結婚,被原房東張大戶的老婆趕出來,“遂尋了紫石街西王皇親房子,賃內外兩間居住”。

武大郎租房,每月都要向房主交租金,如果換成典房,只需要把一筆典房款付給房主,就能按約定期限,住上十二三年,到期后,典房款一文不少還是自己的。

這種房產交易形式現在很少見,而在明代,甚至到民國,典房一直與租房同時存在。唯一的缺陷,是需要押上一大筆典房款。

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