養(yǎng)老地產(chǎn)探析

○ 吳 林

在老齡化形勢嚴(yán)峻的當(dāng)下，單靠政府行為顯然已經(jīng)無法解決養(yǎng)老的問題，而必須依靠社會(huì)化、商業(yè)化的解決途徑。

在房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化、細(xì)分化發(fā)展的趨勢中，一些開發(fā)商也紛紛宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃。

然而，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確的界定。這也造成一些先行的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目性質(zhì)和盈利的模式而備受非議。比如，用于銷售的項(xiàng)目能否算養(yǎng)老項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)就有不同的說法。

如果說政府鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，若沒有商業(yè)的驅(qū)動(dòng)力，開發(fā)商或投資者為什么要介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)？如果說因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控、限購等形勢，使得開發(fā)商需要尋找新的利潤增長點(diǎn)的話，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能獲得某些程度的優(yōu)惠或支持，那么，又該用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目做出衡量和規(guī)約，以避免出現(xiàn)“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象？這些問題都值得引發(fā)行業(yè)的思索。

概念辨析

如果借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。

而事實(shí)上，與之類似或是相關(guān)的概念還有很多，比如，老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓、介護(hù)機(jī)構(gòu)、照料中心、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老住區(qū)、適老住宅等。

因?yàn)樵谛屡d的老年公寓出現(xiàn)之前，我國只有養(yǎng)老院和敬老院等面向“五保戶”和“三無老人”的帶有福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此，目前社會(huì)上對養(yǎng)老地產(chǎn)還存在一些誤區(qū)，如認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是福利或是慈善事業(yè)等，因此，一些定位于中高端，定價(jià)較高的養(yǎng)老項(xiàng)目也曾受到質(zhì)疑。

對此，公辦民營性質(zhì)的北京匯晨老年公寓理事長馬劍認(rèn)為，應(yīng)該分清其中的界限，出于福利保障目的的養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)該由政府去做，中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則更適合用市場的手段去切入。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生則更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老住區(qū)的概念，認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有地產(chǎn)屬性，包括住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療保健等，而養(yǎng)老住區(qū)的開發(fā)則囊括了衛(wèi)生醫(yī)療、服務(wù)業(yè)、咨詢業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、老年設(shè)施、家政服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈，是多種產(chǎn)業(yè)獨(dú)立運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。

模式探索

未來，我國將建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，資金保障與服務(wù)保障相匹配，基本服務(wù)與選擇性服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系。

在這一養(yǎng)老服務(wù)體系下，居家養(yǎng)老是基礎(chǔ)，90%以上的老人將選擇居家養(yǎng)老模式。由于養(yǎng)兒防老、家長處于主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固，這也是中國千百年來傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式。

但在新的社會(huì)形勢下，居家養(yǎng)老已經(jīng)顯示出其局限性。現(xiàn)代社會(huì)的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，致使居家養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭、空巢家庭的增多，居家養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式也在逐漸瓦解。

正因如此，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式才會(huì)隨著我國老齡化形勢的持續(xù)深入而得到長足的發(fā)展。

社區(qū)養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個(gè)社區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務(wù)中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理咨詢，并由服務(wù)中心派出經(jīng)過訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定時(shí)到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說的親情服務(wù)。所以，有人說，社區(qū)養(yǎng)老是一個(gè)無圍墻的養(yǎng)老院。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其日常管理均要嚴(yán)格。

縱觀目前諸多開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，大部分都以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目為主。但在實(shí)際的發(fā)展過程中，這幾大模式均各自面臨著發(fā)展的難題。

待解難題

雖然無論是從傳統(tǒng)觀念抑或是從現(xiàn)實(shí)形勢而言，居家養(yǎng)老都是解決養(yǎng)老問題最為切實(shí)可行的途徑。但是，種種因素卻在制約著住宅成為老年人頤養(yǎng)天年的處所。

首先，狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)，連居住的功能性、舒適性都尚未來得及考慮，是否符合老年人身心的需求，更不在考慮范疇當(dāng)中。新建住宅如此，更遑論舊有的建筑。

雖然有不少開發(fā)商提出進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，但正如前面所述，開發(fā)商大多將目標(biāo)對準(zhǔn)了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的領(lǐng)域，而并未考慮將適老化設(shè)計(jì)引入所有的普通住宅開發(fā)中，以滿足現(xiàn)在及未來老年人的需求。

此外，雖然已有企業(yè)看到老齡化社會(huì)帶來的商機(jī)，但目前適合老人使用的家居用品市場尚未成氣候。極度熱衷于老年人行業(yè)的恐怕是保健品，但這一行業(yè)凸顯的問題，內(nèi)里存在的種種欺騙行為，使其前景蒙上一層陰影。

如果考慮到老人的照料問題，則必須依賴社區(qū)養(yǎng)老的模式，也可以說，社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老密不可分。但目前社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)所面臨的困境，也給其發(fā)展前景蒙上了一層陰影。

目前，各地方在規(guī)劃養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展時(shí)，紛紛提出大力建設(shè)社區(qū)托老所，或曰老人日間照料中心。如北京市政府就已經(jīng)提出，北京市城鎮(zhèn)的每一個(gè)社區(qū)都要建立一個(gè)托老所，都要有一個(gè)老年人活動(dòng)的場所和中心，有日托有全托，并在“十二五”期間全部覆蓋。天津市也提出，要加快完善養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，今年將新增社區(qū)老年日間照料服務(wù)中心100個(gè)。

不僅僅是地方政府，開發(fā)商也投入了社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的建設(shè)中。萬科北京首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目房山竇店“萬科幸福匯”在開發(fā)普通住宅的基礎(chǔ)上，試點(diǎn)配建老年公寓，配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校、圖書館、健身房等設(shè)施及24小時(shí)呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)。

事實(shí)上，類似的托老所或日間照料中心在幾年前就已出現(xiàn)，但其發(fā)展卻并不盡如人意。

以哈爾濱市首家社區(qū)托老所為例。它于2008年6月20日正式投入運(yùn)營。時(shí)隔不到兩年時(shí)間，這個(gè)具有一定福利性質(zhì)的托老所卻因資金不足等諸多原因陷入了生存困境，嚴(yán)重的設(shè)施老化和條件不足，使得養(yǎng)老人數(shù)越來越少。

有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，規(guī)模小，投入不足，服務(wù)不到位，導(dǎo)致了老年人對社區(qū)托老所的接受程度不高。由于多數(shù)老年人都很節(jié)儉，平時(shí)一分錢也舍不得花，如果活動(dòng)場所的收費(fèi)與服務(wù)不匹配，他們就會(huì)感覺“不劃算”；另一方面，社區(qū)老人活動(dòng)場所多是公益性質(zhì)的，社區(qū)管理人員缺乏積極性，管理人員難免出現(xiàn)“愛來不來，不來更好”態(tài)度，難以留住老年人。來活動(dòng)的老人減少后，為了提高場地的利用率，有的地方便將部分閑置空間向外出租，辦一些講座、培訓(xùn)之類的活動(dòng)，以謀取收入，而有的社區(qū)干脆將老人活動(dòng)場所挪作他用。

就機(jī)構(gòu)養(yǎng)老而言，由于前期成本較高，投資回報(bào)周期較長，行業(yè)發(fā)展尚未有產(chǎn)業(yè)政策支持，目前也只是處于探索之中，尚未形成氣候。

據(jù)清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春測算，商業(yè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前期投入分?jǐn)偟矫總€(gè)床位上約為2000元～3000元/月，后續(xù)運(yùn)營成本也需要2000元～3000元/月，照此計(jì)算，一張床位的收費(fèi)要達(dá)到4000元～6000元/月才能勉強(qiáng)運(yùn)營。養(yǎng)老項(xiàng)目要想盈利十分困難，目前養(yǎng)老項(xiàng)目的發(fā)展可以用叫好不叫座來形容，面臨不少現(xiàn)實(shí)問題。

又由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會(huì)非常高。

有專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個(gè)難題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)投資回報(bào)周期長的行業(yè)，投資后獲得回報(bào)少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

“因此，無論是融資、拿地還是盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要探索新的解決途徑。”一位專家表示。■