養老地產機遇與挑戰并存

○ 本刊記者 馮京津

相關數據顯示，我國目前65歲以上的老齡人口已經達1.13億人，占我國人口總數的8.47%。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。

繼商業地產之后，養老地產正在成為各大開發商爭奪的熱點。嘗試養老地產的先行者還在不斷增加。一個命題是，隨著老齡化社會的加快，房地產業介入養老社區，是否能夠為中國養老模式提供一種新的范本？無限廣闊的未來市場，使得養老地產正在成為又一波地產新浪潮。

無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發單位來說，項目散售模式是很難持續的。散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項目開發建設完成之后的接收方選擇才是我們應該關注的重點。

繼眾多房企宣布進軍商業地產、旅游地產的熱潮后，萬科、保利地產、首創置業紛紛開始搶灘養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。但業界認為，養老地產前期投資大、投資回報周期長，因此現在企業仍處于摸索過程中。養老地產是有前景的，但是要有深入的對于開發建設經營模式的探索。

養老地產是個大蛋糕

在度假、休閑、養生類的地產項目中，養老置業需求尤其受開發商青睞。中國人口紅利消退預期的背面，是老齡化日趨嚴重背景下隱現的商機。養老地產即是其中之一。越來越多的房企，比如保利、萬科等多家開發商都提出“養老地產”新主張。保利房地產(集團)副總經理胡在新認為，中國有13%的人是在60歲以上的人群，差不多有1.8億人，養老地產前景是非常廣闊的。中山大學社會工作教育與研究中心主任、啟創社會工作服務中心總監、香港資深社工羅觀翠表示，中國人非常喜歡買房產，等老的時候不愿搬進老人院，如果這個小區里面已有為老人服務的各種業務，他們就可一直住在這里，子女也不用擔心將來要把他放在老人院里。把養老問題落實到社區內，是一種很好的養老模式。

隨著家庭結構和社會結構的改變，社會化養老必然成為趨勢。而養老地產正是抓住了這樣的契機。市場化養老的突破，最早會在京滬穗深。由于一線城市老人身家豐厚，視野見識廣，一胎率很高，小孩去國外或者外地工作的比例很大，空巢老人很多，因此這幾年來，廣州以及周邊養老置業的產品越來越多，越來越多的旅游地產打出了養老置業的旗號。

相關政策不健全

“調控政策的實施加快了房地產業轉型發展，市場進一步細分，新的業態不斷出現，老年住區建設無疑是一個新的發展方向。”中國房地產業協會會長劉志峰認為。

大量社區缺乏老年服務設施

劉志峰稱，當前我國養老社區的發展存在四個方面的問題：一是中國有養兒防老的傳統觀念，國內目前社區養老機構多屬于公辦社會福利型，設施簡陋，功能單一，而老年公寓、老年住區等建設剛剛起步，法規政策不健全，概念不清，在開放模式、運行管理等方面還處于探索階段。二是老年住區建設缺乏統一的規劃，專業層面缺乏在老年住區發展的長遠規劃，將老年住區發展居家、社區、社會養老體系缺乏統籌安排，在數量和服務質量上缺乏相應的標準。三是老年住區建設投入不足，對政府而言，由于養老資金不足，主要集中用于基本養老保障和福利型養老機構建設；專門老年住區相對普遍住宅小區開放，配套和設施要求都比較高，開發成本較大；租賃型老年公寓投資期長，沒有相應的土地、稅收等支持，開發企業積極性不高，市場在資源配置中還沒有得到充分發揮。四是老年住區規劃設計和管理服務不能滿足養老需求。盡管現有的標準對老年人居住建筑和公共建筑做了相應的規定，但是規定很不健全，有些也沒有得到很好的實行。在衛生間、廚房、戶外環境設計上，都有一些不利于老人居住生活的因素，大量社區缺乏老年服務設施。更重要的不但硬件建設缺乏，在醫療護理、休閑娛樂等軟件服務方面也嚴重不足。

“養老概念”定位不準確

相關業內人士認為，目前國內絕大部分打著養老地產牌的地產項目，其實都不是真正的養老地產項目，因為定位的不準確，使得更多項目徘徊在養老地產的邊緣地帶。它們或是傾向于旅游度假型地產，或是掛著養老養生的名號吸引人投資的商業地產。

據了解，目前全國已開發的旅游地產項目至少有上百個，以高爾夫、海景房、山地、溫泉等為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店公寓成為目前旅游地產開發的主要形式。一些地產項目不但打出旅游旗號，還加上了養老的名號，將項目稱為“旅游養老地產”。而這一類項目從規劃設計上看，很多與養老并沒有多大關系，旅游的概念要遠遠強于養老的概念。

究其原因，還是與養老地產開發的難度有關。一方面，國內養老地產剛剛起步，尚沒有成熟的經驗可供借鑒；另一方面，對于養老地產的盈利模式和周期，開發商還很難算清楚這筆賬。在這樣的情況下，旅游地產迎合老齡化的趨勢，打出養老的名號，卻無養老之實，實在也不難理解。

“老年住區的問題，既有解決老年人在哪里住的問題，又有采取何種方式養老的問題。因此，老年住區與養老地產，既是房地產業的重要業態，更是養老產業的重要部分。”中國房地產業協會副會長朱中一透露，中國房地產協會將專門成立老年住區委員會，這項工作在民政部批準以后將正式啟動。老年住區委員會是由從事老年住區研究、設計、投資、開發、經營、管理的企業，金融、保險、醫療等單位以及有關社會團體人士自愿參加的非營利性、全國性組織。通過政府引導、社會參與，與市場運作相結合，逐步構建以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐、基本服務與選擇性服務相結合的養老地產體系。他表示，老年住區委員會成立后，還將組織有關大專院校、研究單位、開發企業和保險機構，共同就市場經濟條件下老年住區的開發建設、復合型老年住區的運行模式等問題進行研究。“我們特別想借鑒像美國等國家的預防養老、房屋置換等經驗。”朱中一說。

2011年9月，國務院頒布了《中國老齡事業發展“十二五”規劃》，從國家戰略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。“十二五”規劃中對養老事業的重視，市場釋放了積極的信號。于是，更多的開發企業開始相繼涌入養老地產市場。

面對養老產業巨大的市場潛力，中國房產協會副會長朱中一提醒開發商說，休閑旅游、養老等地產項目有一個總量基本平衡、結構基本合理的問題，還要考慮與老百姓的消費觀念、消費水平相適應。■