街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中土地集約利用評價研究——以西安市蓮湖區(qū)為例

周璐紅，洪增林，余永林

（長安大學地球科學與資源學院，陜西西安710054）

街區(qū)土地是城市土地的重要部分。城市街區(qū)土地由于區(qū)位條件較好，土地質(zhì)量相對較高，交通便利，發(fā)展優(yōu)勢較強，在城市中處于開發(fā)利用的重要區(qū)位，在城市經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了越來越重要的作用。科學評價街區(qū)土地集約利用的程度，是促進城市土地合理利用，提高城市街區(qū)土地利用效率，改善區(qū)域投資環(huán)境，實現(xiàn)土地資源可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

本文應用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術和方法[1]，對研究區(qū)街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中土地集約利用的程度進行評價。選擇西安市蓮湖區(qū)進行研究，一是該區(qū)域是西安市城六區(qū)之一，區(qū)域位置好，交通便利；二是該區(qū)域傳承漢、隋、唐、五代、明清等歷史文化，歷史延續(xù)性好；三是該區(qū)域街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較好，建立了特色化、專營化、聚集化和規(guī)模化的商業(yè)街區(qū)，為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場繁榮、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎。

1 街區(qū)經(jīng)濟的概念

街區(qū)經(jīng)濟是指在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，以城區(qū)為核心地帶，以商業(yè)街為載體，遵循市場規(guī)律、發(fā)揮政府調(diào)控作用，通過商家和產(chǎn)業(yè)聚集，形成具有規(guī)模和特色的各類產(chǎn)品和服務的交易區(qū)域，具有一定輻射范圍和影響力，能持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟社會效益，帶動地區(qū)發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。街區(qū)經(jīng)濟屬于區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的范疇，產(chǎn)生于特定的地理空間，具有顯著的地域特色；需要遵循市場規(guī)律和法則，發(fā)揮政府在管理中的主導作用；具有聚集性、規(guī)模性、差異性、開放性、綜合性等特征[2]。

2 研究區(qū)概況

蓮湖區(qū)地處西安市市區(qū)的西北部，是古城西安中心城區(qū)之一，行政轄區(qū)面積43 km2，人口69.86萬，轄9個街道辦事處、134個社區(qū)。近年來，蓮湖區(qū)緊緊抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，在“三、五、七”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略指導下，大力發(fā)展街區(qū)經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟三大經(jīng)濟形態(tài)，做大做強現(xiàn)代工業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、建筑和房地產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)5大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，著力打造大興新區(qū)、土門地區(qū)、勞動路文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)、歷史文化街區(qū)、西大街北大街綜合商貿(mào)街區(qū)、桃園開發(fā)區(qū)、大明宮蓮湖片區(qū)7大經(jīng)濟板塊，有力地促進了區(qū)域內(nèi)各種生產(chǎn)要素的合理調(diào)配和順暢流動，區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長態(tài)勢，連續(xù)5年被評為陜西省城區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展“五強區(qū)”，地方財政收入總量連續(xù)5年位居西安市區(qū)縣第一。

3 評價方法

本文利用地理信息系統(tǒng)方法和技術，運用土地集約利用評價信息系統(tǒng)，采用多因素綜合評價法，根據(jù)一定的原則，以評價單元為目標，選擇影響評價單元的因素因子為評價指標并賦予其權重值，然后計算每個評價單元的綜合分值，根據(jù)要素間的相似性，將相似的要素分為一類，然后根據(jù)對象間的相互關聯(lián)程度進行類別的聚合，即聚類分析法生成頻率直方圖，對評價單元的土地集約利用狀況進行評價。

4 西安市蓮湖區(qū)街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中土地集約利用評價

4.1 數(shù)據(jù)來源與處理

本研究設計了4份調(diào)查問卷，包括研究區(qū)街區(qū)土地資源利用歷史和現(xiàn)狀資料，街區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況資料，街區(qū)土地資源開發(fā)及其利用資料，街區(qū)土地資源利用的政策措施、各種調(diào)查研究評價結果資料等，完整涵蓋了評價所需的內(nèi)容。

4.2 土地集約利用評價

（1）評價指標體系及其權重確定。街區(qū)土地集約利用評價以系統(tǒng)工程理論、區(qū)位理論、中心地理理論和城市有機更新理論等基本理論為指導，從土地集約利用的角度出發(fā)，采用特爾斐法，由專家確定影響土地集約利用評價的因素因子，對評價體系進行初步分析后，設計了目標層和指標層兩層指標體系，指標層分為因素層和因子層[3]。因素層綜合表達街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用的內(nèi)部關系結構，選取了商業(yè)繁華程度、土地利用效益、土地利用狀況、地下空間利用狀況、交通條件狀況、基本設施狀況、環(huán)境狀況、社會效益8個評價因素；因子層采用可以測算的、可以獲得的指標，即根據(jù)各因素在土地集約利用中的特點，選用了24個因子，全面系統(tǒng)地對研究區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用進行定量評價。各項指標權重的確定采用層次分析法，利用相關模型，通過一致性檢驗后，計算出各指標相對于總目標的權重[4]（表1）。

表1 街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價指標體系及其權重表Tab.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

（2）指標標準化處理。采用極差標準化法和均值標準化法來進行標準化處理。極差標準化法[5]，即fi=100（xi-xmin）/（xmax-xmin），其中fi為被量化指標分值，xi為評價街區(qū)被量化指標的實際值，xmin為評價街區(qū)被量化指標的最小值，xmax為評價街區(qū)被量化指標的最大值。均值標準化法，即fi=xi/，其中fi為被量化指標分值，xi為評價街區(qū)被量化指標的實際值，為評價街區(qū)被量化指標的平均值。

（3）評價單元的劃分。街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中土地集約利用評價主要采用網(wǎng)格法來劃分評價單元，地籍資料劃分作為輔助手段來完善劃分的評價單元。網(wǎng)格法劃分評價單元就是采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行評價，可以直接把研究區(qū)域劃分為若干面積相同的網(wǎng)格評價單元。從理論上講，在一定的評價區(qū)域內(nèi)，網(wǎng)格面積越大，則評價單元數(shù)量越少，評價結果越差；網(wǎng)格面積越小，則評價單元數(shù)量越多，單元內(nèi)主要評價因素的影響越容易趨于一致，分值計算的精度就越高，但評價工作量大，計算速度較慢，分值計算的工作量和數(shù)據(jù)量也會迅速地增加，造成不必要的重復計算。具體做法是，選用大多數(shù)較小宗地的面積5m×5m—10m×10m作為網(wǎng)格邊長的大小[6]。

（4）評價單元分值計算。評價因素按其分布類型及對網(wǎng)格點的影響方式分為點狀因素、線狀因素和面狀因素，分別選擇不同的計算方式。點狀因素對網(wǎng)格點的影響方式一般為線性衰減，線狀因素對網(wǎng)格點影響方式為指數(shù)衰減，面狀要素對網(wǎng)格點的影響方式一般無衰減，直接計算其對空間上各點的作用分，采用極值標準化法。

（5）單元總分值計算。單元總分值計算是指求取各評價因素因子對網(wǎng)格作用分值的加權平均值之和。利用因素作用分值數(shù)字成果，采用空間數(shù)字疊置技術，按因素權重進行加權求和，自動計算參評因素對街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價的綜合影響的作用分。總分值計算根據(jù)計算，Sj為j評價單元的土地集約利用總分值；Fij為j單元的i因素分值，其中i=1，2，…，n；Wi為i因素的權重；n為評價因素的個數(shù)。

（6）評價結果劃分。街區(qū)土地集約利用評價結果劃分的依據(jù)是各評價單元（網(wǎng)格）的因素因子作用分值及其作用總分值在空間分布上的變化規(guī)律。劃分的評價結果應充分反映評價區(qū)內(nèi)土地區(qū)位條件、社會經(jīng)濟效益、土地集約利用狀況在區(qū)域內(nèi)的差異。將評價區(qū)域每個5m×5m網(wǎng)格（評價單元）作為統(tǒng)計單元，依次計算總分值在1—100分之間各分值的網(wǎng)格個數(shù)和頻率，形成頻率直方圖圖形數(shù)據(jù)庫，然后由評價系統(tǒng)繪制出總分頻率直方圖（圖1）。根據(jù)評價區(qū)內(nèi)土地集約利用的實際情況，刪去變化較小的分界點，合并較小的分值區(qū)間，最終確定分界點。根據(jù)分界點總分值，確定土地集約利用的分值區(qū)間。據(jù)此，將評價區(qū)內(nèi)的土地集約利用程度分為三等級，分界點的總分值是70、50（表2中總分值）。

（7）結果驗證。將研究區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價的初步結果、評價有關中間成果及數(shù)據(jù)分析成果一并提交研究區(qū)相關部門、相關專家，由熟悉研究區(qū)情況的專家進行論證。通過專家討論，認為評價結果中五星街土地集約利用和現(xiàn)狀具有一定的差異，經(jīng)過實際調(diào)查，五星街街區(qū)長300m，街區(qū)面積8302m2，通過各項指標理論計算后平均分值較高，和實際土地集約利用有偏差，故把五星街土地集約利用程度調(diào)整為一般。

（8）評價結果的確定。在研究區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價初步成果驗證的基礎上，對初步劃分的土地集約利用程度進行實地踏勘，最終確定土地集約利用程度評價結果（表2）。根據(jù)評價結果，研究區(qū)內(nèi)38個街區(qū)土地集約利用程度分為較好集約利用、一般集約利用和低度集約利用三等級。研究區(qū)整體評價的總分值在70分以上的街區(qū)土地較好集約利用，共3個街區(qū)，主要分布在研究區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展繁華區(qū)，對全市經(jīng)濟發(fā)展具有帶動作用。北大街、西大街、北關正街是研究區(qū)街區(qū)商服業(yè)繁華地段，商業(yè)區(qū)位較好，交通便利、地價實現(xiàn)能力強，商業(yè)街知名度高，是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)或傳統(tǒng)的文化街區(qū)，流動人口較多。在50—70分的街區(qū)土地一般集約利用，共24個街區(qū)，主要分布在研究區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較繁華區(qū)，對研究區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有較大的影響，對全市經(jīng)濟發(fā)展具有一般影響，這些街區(qū)在研究區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中表現(xiàn)為商業(yè)繁華程度較高，商業(yè)服務業(yè)主要是面向區(qū)域性，土地利用效益較好、交通通達性較好、土地利用狀況較好，有些街區(qū)需要通過一定的改造后提高街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展能力。在50分以下的街區(qū)土地低度集約利用，共11個街區(qū)，主要分布在研究區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展一般區(qū)，屬于城市綜合改造區(qū)，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目前具有限制作用，但發(fā)展后勁較強，這些街區(qū)通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、城中村和棚戶區(qū)綜合改造，未來發(fā)展環(huán)境較好，將成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長極。

圖1 街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價頻率直方圖Fig.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

表2 評價區(qū)總分值與土地集約利用程度對照表Tab.2 Comparison of total score and land intensive use degree in the evaluated area

5 西安市蓮湖區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用對策

通過以上評價，提高蓮湖區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用的途徑主要有三方面。一是提高區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展水平。通過區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、交通設施、基礎設施、公用設施等進一步建設和完善，提高土地自身承載力，提升區(qū)域經(jīng)濟整體發(fā)展水平，增加人流、資金流、信息流和商品流，提高商業(yè)繁華程度，促進街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。二是在街區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中，提高商業(yè)用地在整個街區(qū)中所占的比例。可以通過土地置換等手段，把事業(yè)單位用地和住宅用地置換到街區(qū)之外，用置換出來的土地發(fā)展商業(yè)，通過規(guī)劃后進行特色經(jīng)營或專業(yè)經(jīng)營等提高街區(qū)土地的利用效率。三是提高街區(qū)商業(yè)用地的容積率。在政策允許的范圍內(nèi)應增加街區(qū)土地的容積率，以此提高街區(qū)土地利用的面積潛力、效益潛力和土地資產(chǎn)潛力等，從而增加了土地利用的效益。

6 結論與討論

本文通過街區(qū)土地資源調(diào)查，利用地理信息系統(tǒng)方法和技術，采用多因素綜合評價法對西安市蓮湖區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用程度進行評價，得出研究區(qū)街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用程度存在一定差異，總體上土地集約利用仍有較大潛力，這與實際是相符的，說明街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用評價指標體系是合理的，評價方法正確，可以為其他區(qū)域街區(qū)經(jīng)濟土地集約評價提供重要的參考。

本文只是對街區(qū)經(jīng)濟土地集約利用整體程度進行評價，如需對某專業(yè)街區(qū)土地集約利用程度進行單獨評價，則可以根據(jù)上述評價思路和方法，選擇針對該街區(qū)特色的評價指標進行評價，這屬于分類評價的范圍。

（References）：

［1］ 蘇斌.GIS支持下的城市地價空間分布與土地集約利用研究［D］.解放軍信息工程大學，2010：55.

［2］ 洪增林.街區(qū)經(jīng)濟的特征、發(fā)展模式及發(fā)展條件［J］.寧夏大學學報（自然科學版），2009，（1）：101-104.

［3］ 洪增林.城市綜合改造區(qū)土地集約利用潛力評價［M］.西安：西北工業(yè)大學出版社，2010：78-98.

［4］ 周璐紅，洪增林.西安市大興新區(qū)舊城改造土地集約利用潛力評價［J］.中國土地科學，2009，23（2）：49-51.

［5］ 楊大兵.城市土地集約利用評價系統(tǒng)研發(fā)及應用——以唐山市高新區(qū)為例［D］.北京：中國地質(zhì)大學，2010：17.

［6］ 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T18507-2001）［S］.中國標準出版社，2002：30.