依據房地產行業財務特點淺談房地產企業主要稅種納稅籌劃

煙臺日櫻置業集團 劉青枝

近年來，國家連續推出一系列的房地產調控政策，旨在引導房地產行業延著理性的方向發展。隨著國家對房地產市場調控力度的加強，在不斷擠出房地產行業經濟泡沫的同時，房地產企業面臨的壓力劇增,利潤空間也越來越少。如何通過加強財務管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產企業現金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產企業財務人員都不得不思考的問題。

一、房地產行業的財務特點

房地產行業屬于高投入，高產出，高稅負，高風險的行業，從財務角度來看，主要有以下幾個特點：

(一)資金管理

房地產企業對資金的要求較高，屬于高投入，高產出的資本密集型行業，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產開發項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預售，何時完工結轉，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預算。

(二)財務風險

房地產企業財務風險分為現金流風險、盈利風險和銷售風險等。現金流風險，是房地產企業面臨的最重要的風險，保持現金流穩定是房地產企業財務管理的重要內容。盈利風險，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成時才能準確確定，前期對利潤的預測可能存在較大誤差。銷售風險，不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，或者根據房地產銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產企業的市場銷售。

(三)稅種多，稅額大

房地產企業稅負高，稅額大。涉及房地產企業的稅種包括營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等，這些稅種分布在房地產開發整個過程，從購買土地，一直到后期的物業管理及持有經營，都涉及相關稅種。由于房地產企業在經營中為了提前回籠資金，多采用預售制，同時稅法規定采用預繳制度，房地產企業相當一部分資金用在預繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。

二、房地產企業主要稅種的納稅籌劃：

納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業稅負，實現企業經濟利益最大化的目的。房地產企業主要稅種有三個，即營業稅、土地增值稅和企業所得稅，下面分別加以闡述：

（一）營業稅的納稅籌劃

1、改銷售為持有經營延遲納稅

對房地產企業，營業稅屬于銷售環節產生的稅金，如果改銷售不動產為持有不動產，將不動產轉為投資性房地產或固定資產，則可以延遲營業稅的流出。銷售行為是營業稅在銷售時一次性繳納，而持有經營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現金流出的時間。

2、代建房的納稅籌劃

例1：有A、B兩家企業，兩企業為同一出資人出資，屬關聯企業。A公司主要從事房地產開發，B公司主要經營商品流通、房產租賃、娛樂業等。為適應經營業務的需要，2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預定可使用狀態。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業營業稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據建筑安裝業發票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預定可使用狀態日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業法人，大廈的財產所有權歸屬于A公司，如果要轉移至B公司名下，需要按“銷售不動產”稅目繳納一道5%的營業稅。按當地規定的成本利潤率10%計算：應納營業稅=5*(1+10%)÷(1-5%)*5%≈2895萬元

案例分析：根據現行稅法的有關規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”的條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。其中所說的“其他代理業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同,然后由B公司直接將工程款支付給施工單位,施工單位將發票開給B公司，由A公司將發票轉交，B公司據此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產”繳納營業稅。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、臨界點籌劃法

按照稅法規定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

例2：C房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當地同類住宅市場價格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環境，如提高房屋質量、優化小區環境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經過臨界點籌劃，即節約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務風險。

2、收入分散籌劃法

按照稅法規定，土地增值稅是依據土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據銷售額預繳制。那么，轉讓收入越高，預繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個籌劃著眼點?，F以銷售精裝修住房為例：

例3.D房地產公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉包給某裝修公司。

方案一：預繳土地增值稅，假設預繳比例2%，則預繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。

方案二：預繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預繳土地增值稅。

兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預繳稅金100萬元，緩解了企業的資金壓力，降低了稅收成本。

（三）企業所得稅的納稅籌劃

1、項目期均衡納稅籌劃

根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額 （也即在預收時根據計稅毛利率調增，在結轉收入時再予以調減）。從本條規定可以看出，房地產企業在項目未竣工前是以預售收入為基數，按預提毛利率來計算繳納企業所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業所得稅會產生很大差異。如果不從房地產企業財務特點提前進行納稅籌劃，可能會出現項目前期繳納預提所得稅較多，后期企業發生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務退稅比較困難的情況。因此，對房地產企業來說，在項目期內，如何選擇好預售時間，預售進度，及完工結轉的時點是非常重要的，做到在項目期內均衡納稅，決不能出現前期大量預繳而后期大量虧損的情況。

2、根據預測的實際毛利率和預提毛利率，選擇合適的成本核算對象

利用稅法對“成本核算對象”未做具體規定的空白點，若項目預計利潤率高于預征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預計利潤率低于預征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。

總之，房地產企業在項目初期根據財務特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產企業納稅籌劃的實施是一個系統的工程，不是僅僅依靠財務部門就能夠獨立完成的，它需要企業內部各部門如策劃部、工程部、開發部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環境，如要能得到稅務等部門的認可，所以，與稅務部門在專業上的及時溝通并保持良好的工作關系，也是納稅籌劃得以順利實施的關鍵。

[1]朱鵬祖.企事業單位稅案籌劃寶典.經濟日報出版社

[2]段九利,郭志剛.房地產企業全程納稅籌劃.中國市場出版社

[3]張中秀.納稅籌劃.機械工業出版社