房地產(chǎn)調(diào)控政策下相關(guān)者行為的博弈分析

王勇

房地產(chǎn)調(diào)控政策下相關(guān)者行為的博弈分析

王勇

在博弈論理論框架內(nèi)研究我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策對于相關(guān)者的影響，核心部分引用了兩人博弈模型、貝特蘭德的雙寡頭壟斷模型。從地方政府是否要違規(guī)、中央政府是否會懲罰、開發(fā)商是否需要降價、是否繼續(xù)開發(fā)等方面分析房價政策下各方行為背后的原因。經(jīng)過模型分析、數(shù)學(xué)分析與實(shí)際資料相結(jié)合得出結(jié)論：地方政府事權(quán)與財權(quán)不配套的，為了補(bǔ)貼財政收入地方政府極易發(fā)生“經(jīng)濟(jì)尋租”；如若有開發(fā)商率先降價，市場上將不可避免的產(chǎn)生價格戰(zhàn)，引發(fā)房地產(chǎn)市場的無序發(fā)展。

房地產(chǎn)；博弈論；壟斷博弈模型；宏觀調(diào)控

2010年以來，從升息到提高存款準(zhǔn)備金率，再到限貸、限購，從經(jīng)濟(jì)政策到行政政策，從抑制需求到增加供給，中國政府對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了多次宏觀調(diào)控。與往年政府行為不同，近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控措施緊盯市場變化持續(xù)出臺政策，力度不斷加碼并一直延續(xù)至今。調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場預(yù)期，特別是要求各地方政府明確提出“房價控制目標(biāo)”［1］，極大改變了房地產(chǎn)市場相關(guān)行為者預(yù)期，特別是購房者（尤其投資者）對未來房價上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴(yán)、加息等政策也大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，這必將增加投資性購房的獲利風(fēng)險。

如何分析、評價宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場的影響，當(dāng)然不能僅僅看各地樓市交易均價和交易量數(shù)據(jù)的波動，市場分析最終是分析市場參與者的行為選擇。本文擬通過對調(diào)控政策下相關(guān)者的行為進(jìn)行博弈分析，探究房價背后的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)因素，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展提出有益建議。

一、房地產(chǎn)調(diào)控下的中央-地方政府“雙人博弈”

本文先假定中央政府為保障中低收入家庭的合理住房需求，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，實(shí)施了宏觀調(diào)控政策M(jìn)（如限購、限貸、房產(chǎn)稅），博弈雙方（中央政府和地方政府）為都擁有兩個策略，中央政府的策略為懲罰與不懲罰，地方政府的策略為執(zhí)行與不執(zhí)行（或消極執(zhí)行）。按照博弈論的觀點(diǎn)，中央政府和地方政府都具有在各自既定約束條件下實(shí)現(xiàn)效用最大化的理性目標(biāo)。假定在地方政府積極、認(rèn)真貫徹中央地產(chǎn)調(diào)控政策情況下效用總額為V，其中中央政府分享的效用為aV(其中0≤a≤1，稱為執(zhí)行系數(shù))，地方政府分享的效用為 (1-a)V。如若地方政府不執(zhí)行政策M(jìn)，或者只是消極執(zhí)行，那么政策M(jìn)產(chǎn)生的效用為(1-b)V（其中0≤b≤1，稱為不執(zhí)行系數(shù)），考慮到地方政府不會非理性違規(guī)，比如違規(guī)主要是出于地方財政收入規(guī)模增長的目的，假設(shè)其效用為λbV（λ≥1，為地方政府消極執(zhí)行調(diào)控政策效用系數(shù)），則可以得出以下四種結(jié)論：

1.地方政府不執(zhí)行中央調(diào)控政策，中央政府不懲罰。這種情況下，地方政府成功得到了部分執(zhí)行政策M(jìn)的效用 (1－a)(1－b)V，還得到了不執(zhí)行產(chǎn)生的效用λbV，其總效用為(1－a)(1－b)V+λbV，而中央政府不予懲罰，則失去了bV部分的效用，而且還要承擔(dān)由于房價大幅上漲帶來的經(jīng)濟(jì)泡沫和社會不為穩(wěn)定產(chǎn)生的威脅所帶來的損失，這種外溢的損失與地方政府的違規(guī)程度大小成正比，記為DbV，則中央政府的總效用為 a(1－b)V－DbV。

2.地方政府不執(zhí)行調(diào)控政策，中央政府予以懲罰。這種情況下，地方政府雖然得到了不執(zhí)行帶來的效用，但卻要承擔(dān)懲罰帶來的損失，假設(shè)是以違規(guī)程度的T倍予以處罰，則損失為TbV，所以其總效用為(1－a)(1－b)V+λbV－TbV，中央政府得到了處罰所得的效用TbV，但作出懲罰會加大中央與地方潛在交易成本，假設(shè)負(fù)面影響為C，則中央政府此時效用為a(1－b)V－DbV+TbV－C。

3.理性狀態(tài)：地方政府認(rèn)真執(zhí)行調(diào)控政策不打折，中央政府不做出懲罰。則中央地方分享調(diào)控政策帶來的效用，地方政府效用為(1－a)V，中央政府效用為aV。

4.地方政府執(zhí)行調(diào)控政策，而中央政府懲罰，這是一種非理性狀態(tài)，在此狀態(tài)下，那么地方政府效用為(1－a)V－C，中央政府的效用為aV－C。

由此我們可以得到如下的支付矩陣：

表1 中央政府與地方政府博弈支付矩陣

（二）中央-地方政府博弈模型求解

對策組不良事件發(fā)生2.20%顯著低于對照組8.82%，對照組壓瘡4例，給藥錯誤3例，意外跌倒5例，風(fēng)險事件發(fā)生率8.82%，質(zhì)控評分（83.6±5.7）分，護(hù)理滿意度82.35%；對策組壓瘡0例，給藥錯誤1例，意外跌倒1例，風(fēng)險事件發(fā)生率2.20%，質(zhì)控評分（96.1±1.4）分，護(hù)理滿意度95.58%；兩組風(fēng)險事件發(fā)生率、質(zhì)控評分、護(hù)理滿意度比較，差異無統(tǒng)計學(xué)意義（P＜0.05）。對照組的護(hù)理滿意度、質(zhì)控評分顯著低于對策組，差異有統(tǒng)計學(xué)意義（P＜0.05）。

假設(shè)y為地方政府不執(zhí)行或消極執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的概率，同時設(shè)x為中央政府懲罰的概率，那么存在下面兩種求解結(jié)果：

1.在引入中央政府、地方政府行為概率背景下，中央懲罰與否的預(yù)期效用發(fā)生了改變，設(shè)懲罰效用為W1和不懲罰效用W2：

W1=W2時，就得到中央政府博弈均衡條件下，地方政府進(jìn)行違規(guī)活動的最優(yōu)概率：

2.同上，地方政府執(zhí)行和不執(zhí)行的行為預(yù)期效用W3和W4也發(fā)生了改變：

（三）中央-地方政府博弈模型分析

調(diào)控政策所產(chǎn)生總體效用在地方政府和中央政府之間的分配以及經(jīng)驗上中央政府對地方政府的懲罰力度決定了地方政府違規(guī)和不違規(guī)的概率大小程度。過去中央政府的處罰力度越大，或者政策對地方財政壓縮比例越小，地方政府越容易積極貫徹中央調(diào)控政策，反之越強(qiáng)。

事實(shí)上，中央政府從維護(hù)國家穩(wěn)定，滿足群眾購房需求的角度出發(fā)，完全有能力通過財政金融政策將房地產(chǎn)拉回正軌。但目前出臺的調(diào)控政策主體無論是新舊國八條還是一線城市限購令，均屬于行政性手段。過度依賴行政指令性政策，一方面破壞了房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)則，另一方面注定了地方政府政策執(zhí)行主體的地位。即使在房地產(chǎn)新政的三部政策文件中，大部分條文也都是“地方政府應(yīng)當(dāng)如何如何”［2］。然而，大多地方政府出于現(xiàn)實(shí)的地方財政利益考慮，缺乏調(diào)控地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱的積極性。這就是中央地方博弈的困境所在。

如何才能緩解地方政府與中央政府的博弈，關(guān)鍵在于提高地方政府的效用比例。首先，在調(diào)控地產(chǎn)的同時必須保障地方政府的財政收入水平，比如積極支持房產(chǎn)稅的征收；設(shè)計不同地區(qū)土地財政收入的轉(zhuǎn)移支付制度；暫緩地方營業(yè)稅的改革，在中央地方財權(quán)分配上適當(dāng)向地方傾斜；積極支持地方市政債券的發(fā)行；除此之外，改變國家土地轉(zhuǎn)讓實(shí)施的一次性土地招拍掛制度，在招標(biāo)時要設(shè)計指標(biāo)，積極吸納最符合政府建設(shè)意圖及產(chǎn)生最大公共收益的開發(fā)商；最后，中央應(yīng)加大對地方政府的違規(guī)處罰力度，加強(qiáng)對地方政府的問責(zé)，對規(guī)范地方政府行為意義重大。

二、貝特蘭德雙寡頭壟斷博弈模型

（一）博弈模型的構(gòu)建

調(diào)控政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在房價制定上 （由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于壁壘型產(chǎn)業(yè)，供給彈性缺乏，所以在這里就不考慮房企在產(chǎn)量方面的博弈）。按照一般的市場理論，消費(fèi)不足時采取降價促銷的方式提升銷售量，用薄利多銷的方法來回籠資金、占領(lǐng)市場是常規(guī)選擇。但是房地產(chǎn)企業(yè)動輒投資上百億上千億，一方的貿(mào)然行動可能會給自己甚至整個行業(yè)帶來未知的后果，因此他們必須揣摩市場上的情形來作出決策。由于企業(yè)之間并不知道對方會做出怎樣的價格策略，所以他們的博弈是在不完全信息下的動態(tài)博弈，由于不了解其他企業(yè)的價格策略，這就引出了其中的價格博弈。我們以貝特蘭德的雙寡頭壟斷模型為依據(jù)來進(jìn)行房企的的博弈研究［3］。

假設(shè)市場上只有兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（企業(yè)1和企業(yè)2），它們在市場上形成了雙寡頭壟斷，控制著某地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)，國家為抑制房價快速上漲，出臺一系列政策，致使交易量下跌，二者就是否降價展開了博弈：

設(shè)兩房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)，市場價格為P1和P2，則市場對房企i的需求為：

b〉0,為i房企銷售量對j相對價格彈性

假定兩個房地產(chǎn)企業(yè)同時確定市場價格，且用利潤代替其收益函數(shù)，生產(chǎn)固定成本為m，則當(dāng)企業(yè)i選擇價格Pi，企業(yè)j價格Pj時，企業(yè)i的利潤為：

那么在納什均衡（p1*，p2*）狀態(tài)下，對企業(yè) i求此最優(yōu)化問題的解為：

同理，設(shè)已知價格組合（p1*，p2*）為納什均衡，兩房地產(chǎn)企業(yè)選擇的市場價格應(yīng)滿足：

為了更直觀的看出博弈的效用水平，在這里，假設(shè)a,b,c三個參數(shù)對于博弈雙方都是相同的，設(shè)a=500，b=1，c=5，則

表2 開發(fā)商價格博弈

（二）博弈模型的分析

由支付矩陣可以很明顯的看出，二者都不降價是最優(yōu)的決策價格，但是如果有一家企業(yè)因為種種原因先行一步采取降價策略，從矩陣中可以看出，雖然總利潤有所降低，但是銷量得到了提升，占領(lǐng)了更多的市場。沒有及時跟進(jìn)相應(yīng)調(diào)整價格策略的企業(yè)就會遭受銷量和總利潤的雙重?fù)p失，后行者就會權(quán)衡利弊，相應(yīng)調(diào)整自己的價格，二者的銷量和利潤又回到均衡的水平。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對人的分析都是以理性為假設(shè)前提，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外［4］。降價會給所有的企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的損失，不降價對于所有企業(yè)都是最好的選擇。房產(chǎn)屬于耐用消費(fèi)品，且市場上的剛性需求還是很強(qiáng)勁的，如果所有房企結(jié)成價格聯(lián)盟來對抗市場，這種情形下，價格只會小幅度的微調(diào)，這種幅度對于動輒百萬的房價來說是不足為道的。如果政策可以持續(xù)，那么必然會有房產(chǎn)企業(yè)因為需要現(xiàn)金流、資金鏈無法保證等原因率先選擇降價，這會帶動整個行業(yè)陷入價格戰(zhàn)，房價調(diào)控的目標(biāo)就可以實(shí)現(xiàn)；但如果調(diào)控政策不能持續(xù)，那么價格還會進(jìn)一步上漲，失去了先期調(diào)控的成果。

三、結(jié)論與建議

綜上分析，未來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨十分復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境。政府層面，由于目前地方政府事權(quán)與財權(quán)不配套的情況日益突出，土地財政成為地方補(bǔ)貼財政收入的最主要方式，在年度經(jīng)濟(jì)任務(wù)與地方官僚主義、政績工程的推動下，政府極易發(fā)生“經(jīng)濟(jì)尋租”［5］，這其中很大一部分是以違背中央宏觀調(diào)控政策的方式來實(shí)現(xiàn)的。因此在宏觀調(diào)控的同時，中央政府應(yīng)該做好對地方財政的補(bǔ)貼，規(guī)范對地方財政的轉(zhuǎn)移支付方式方法，在一些有條件的省市可以試行發(fā)放地方政府債券，做到地方政府事權(quán)與財權(quán)相配套。同時，中央政府要做好對地方政府的監(jiān)管，對于違規(guī)的現(xiàn)象要加大處罰力度，加大地方政府違規(guī)的成本。在企業(yè)競爭層面，由于降價的風(fēng)險巨大，房企在沒有摸清市場行情及競爭對手的決策之前，一般不會貿(mào)然采取降價策略。一旦有人率先采取降價策略，加之行業(yè)還貸高峰期臨近等外部因素，地產(chǎn)市場將會引發(fā)異常激烈的價格戰(zhàn)。因此，對于政府而言，在保證政策實(shí)施連貫性、持續(xù)性的同時，也應(yīng)隨形勢發(fā)生變化需要及時對政策進(jìn)行調(diào)整。

[1]張雪濤.中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值近10%[N].人民日報,2009-06-09.

[2]曹升元,李準(zhǔn),王錦.基于博弈論的房地產(chǎn)開發(fā)商行為決策研究[J].中華建設(shè),2007(4).

[3]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:上海人民出版社,2004.

[4]張健.基于博弈論對房地產(chǎn)市場參與者行為的分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2010(4).

[5]王岸.我國當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策必要性的博弈論分析[J].商場現(xiàn)代化,2010(6).

F293.3

A

1673-1999（2012）06-0095-03

王勇（1978-），男，山東淄博人，碩士，安徽科技學(xué)院（安徽鳳陽233100）財經(jīng)學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)教研室主任。

2012-01-10