工業用無居民海島價格評估方法研究

馮友建，羅 冉，樓志軍

（1.浙江大學地球科學系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業局 象山 315700）

工業用無居民海島價格評估方法研究

馮友建1，羅 冉1，樓志軍2

（1.浙江大學地球科學系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業局 象山 315700）

文章結合和借鑒了地價評估的理論與方法和自然資源稟賦評價，從理論上探討了工業用無居民海島的價格評估方法，為無居民海島的價格評估提出了新的思路。

工業；無居民海島；價格評估

1 研究背景

海洋經濟時代即將到來，“十二五”規劃提出要提高海洋開發、控制、管理能力。在中國300萬km2的海域中，面積大于500m2的海島約有7 000個，小于500m2的海島有近萬個。國家海洋局公布的第一批開發利用的無居民海島名錄涉及8個省、自治區，共176個無居民海島，最高使用年限可達50年。海島開發的主要用途為海島旅游、臨港工業、漁業生產和圍涂利用等。此前無居民海島的利用是無償使用或低價使用，一定程度上造成國家資源性資產流失。因此，研究一套行之有效的價格評估方法，使海島作為生產資料進入商品流通領域并體現出其經濟價值顯得尤為重要［1－2］。

2 無居民海島價格的內涵

無居民海島是指不作為居民常住戶口所在地的海島、巖礁、低潮高地及其必要的依托海域。海島和土地、砂礦等其他資源性資產一樣，是國家所有的資源性資產。無居民海島的價格是反映取得海域使用權所應付出的代價。由于各用海單位實際取得海域使用權的期限不一致，為方便進行出讓金水平的比較，需要把各類不同用途海域的使用統一換算為可比的使用期限，這個可比的使用期限就是《海域使用管理法》中所規定的各類海域最高使用年限。購買無居民海島就是購買其對應使用年限的使用權，目前無居民海島的價格表達形式為一島一價，工業用無居民海島的最高使用年限為50年。

3 無居民海島價格評估的原則

無居民海島價格評估是依據一定的原則和方法，充分考慮海島的區位、周邊地區社會經濟發展水平、海島利用方式、海島的預期收益等自然和經濟屬性，按海域的質量等級、功能及其收益狀況，綜合評估某一使用類型某一時點特定使用年限下的海島使用權價格。為了保證海島價格評估的科學性和合理性，在評估海島價格時，需要遵循以下原則。

3.1 合法原則

無居民海島空間資源價值評估應依據合法原則，一方面評估人員應遵守無居民海島相關的法律、法規，依法進行評估活動；另一方面對評估對象的使用、處分等行為均應依照現有相關法規等進行必要的論證和評價。

3.2 綜合性與主導性相結合

影響海島價格的因素很多，影響程度的差異也較大。根據海島的使用類型，既要對影響海島使用效益的各種經濟、社會、自然因素進行全面、綜合的分析，還應著重分析影響海島使用效益的主導因素，突出主導因素對海島使用權價格的影響。

3.3 定性與定量分析相結合

海島價格評估依據諸多資料。為減少主觀臆斷，應盡量把定性的資料分析進行量化，以定量計算為主，定量與定性分析相結合。

3.4 預期收益原則

開發利用無居民海島的目的是為了獲得未來的預期收益，預期收益的多少是影響需求者需求欲望的一個主要因素。評估人員進行評估時應遵循預期收益原則，根據評估對象未來獲利能力估算其價值。

3.5 協調一致性原則

海島價格評估結果是否合理，既要科學地反映海島區位條件、自然條件的優劣，還應遵循與海洋經濟發展規劃、海洋功能區劃、海洋環境保護規劃相協調的原則。

3.6 定價適度原則

無居民海島的開發利用目前尚處于起步階段，評估結果的高低對無居民海島開發利用具有重要意義和深遠的影響。評估價格過高，會挫傷使用者的積極性，造成無居民海島資源的閑棄和荒廢；評估值過低，會使使用者盲目、過度開發，造成無居民海島生態環境和資源的破壞。因此，評估時應遵循定價適度的原則。

4 工業用無居民海島價格評估

4.1 常用土地估價方法比較

無居民海島遠離陸地，其價格評估不同于陸地上的土地評估，但又可借鑒成熟的土地評估的方法體系。常見的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本法、假設開發法和基準地價修正法。每種方法各有優劣，評估原理、特點、適用條件各不相同，在運用到無居民海島價格評估時會遇到不同的技術難點，筆者對其進行了比較（表1）［3－4］。

表1 5種常用評估方法比較

4.2 工業用無居民海島價格評估體系

工業用無居民海島是指在無居民海島上開展工業生產并建設配套設施的島嶼，廣義上講，港口碼頭建設用島、倉儲建筑用島都包含在內。筆者通過對寧波市象山縣10余個規劃用作工業用途的無居民海島的調研發現，目前尚無一種陸地上土地價格評估的方法可以直接應用于無居民海島價格的評估。經過調查和研究，借鑒市場比較法和基準地價修正法的原理和思想，筆者對工業用途的無居民海島價格評估提出了新的思路。

4.2.1 測算比準價格

比準價格通常是指在用市場法進行評估時，通過可比實例求出的作為評估參照的價格。工業用無居民海島價格的評估并沒有可以參照的市場交易案例，筆者經過實地勘察，擬采用工業用無居民海島所屬鄉鎮最低級別的工業基準地價作為比準價格，因為無論是行政隸屬還是區位上講，距離工業用無居民海島最近的陸地都是無居民海島所屬鄉鎮的最低級別的工業用地。然而，直接用其所屬鄉鎮最低級別的工業基準地價作為比準價格是明顯偏高的。因為鄉鎮最低級別的工業用地已經進行了一定程度的開發，包括土地平整、道路建設、供電、供水、電信設施及廠房和其他配套設施的建設等，這些土地經過開發從生地變為了熟地。相比之下，工業用途的無居民島是沒有進行任何開發的生地，因此需要對所屬鄉鎮最低級別的工業基準地價進行成熟度修正。

成熟度修正的公式為

式中：P0為比準價格；P為鄉鎮最低級別工業用地基準地價；R為貼現率；n為貼現年限。

運用成熟度修正公式的難點在于確定貼現年限n和貼現率R。其中，貼現年限是指從完全沒有工業基礎的生地到現有發展水平所需要的年限，確定貼現年限需要結合鄉鎮最低級別工業用地的現有基礎設施配套水平和當地經濟發展狀況來確定。貼現率又稱折現率，是現代經濟學的一個重要概念，是用以將未來的資產折算成現值的利率，它解決了未來經濟活動在今天如何評價的問題。貼現率是計算資產現值的重要參數，大小取決于銀行利率的高低、項目性質和經營風險程度等因素，通常選擇銀行同期貸款利率結合風險調整值作為貼現率。

4.2.2 建立價格修正模型

修正體系的概念來源于基準地價修正法，其中的修正體系是通過對影響待估宗地地價的因素進行分析，然后對各地區已公布的同類用途同一級別的基準地價進行修正，從而估算宗地價格。無居民海島是分布在海洋中被水體全部包圍的較小陸地，如果把無居民海島看做一個個特殊的宗地，那么也可以建立類似的修正模型以評估其價格。

（1）修正模型的建立。無居民海島之間的自然資源稟賦有較大差異。但通常情況下，無居民海島交通設施落后，島嶼之間、島嶼和大陸之間僅有簡易碼頭，有些甚至連碼頭和公路都沒有。島上也沒有能源供電，少數島嶼上有天然淡水水源或水井及通信設施。而所有這些都是制約無居民海島開發成為工業用島的重要條件。無居民海島的價格要能夠反映其開發過后的經濟效益，而其開發成為工業用島的經濟效益應該從多個方面來評價，包括其區域因素、海島的個別條件和環境因素等。結合實地調查并考慮到修正指標的典型性、代表性和修正模型的可操作性，筆者選擇了對工業用無居民海島整體開發有重要影響的14個指標（表2）［2，5－6］。

表2 工業用無居民海島價格修正模型

續表

（2）修正指標評分。指標分值中每個修正指標的賦值都是負值，是因為工業用無居民海島的價格原則上講應該低于所屬鄉鎮最低級別的工業基準地價。因此，應該根據工業用無居民海島價格修正模型中的各修正指標的優劣將比準價格向下調，以得到最終的工業用無居民海島的價格。為減少估價人員的主觀臆斷，在進行各指標賦分時，應盡量把定性的條件進行量化分析，定量與定性分析相結合。

區域因素中，K1反應了海島依托的大陸地區的工業發展水平，其水平越高，則海島的利用效益會越大；K2主要考察依托的陸域地區的交通通達水平，如鐵路、高速公路及國省干道、跨海大橋等，陸域交通通達性好，海島可以依托陸地通向更廣闊的腹地；K3反映了海島工業發展可能存在的勞動力數量和勞動力成本的高低，海島工業多為勞動力和技術密集型產業，依托地區的勞動力數量、工資和技術水平對海島工業的發展將產生較大的影響［2］。

個別因素中，K4是影響工業用無居民島開發價值的重要因素，因為工業用無居民海島的開發受到交通條件的制約，原材料和工業制成品的海上運輸成本都遠高于陸地，無居民海島離岸距離越遠，運輸的成本會越高；K5越大，K6越長，海島開發越能實現規模效應，海島開發利用可能產生的經濟效益越高；K7會影響到海島將來的港口和碼頭建設，萬噸輪吃水深度至少為10m，海島周邊水域越深，則未來的海上交通通達性越好；K8可以反映無居民海島的海上交通區位，通過航道與水道，海島可以通過海上交通直接與其他地區進行物資運輸；無居民海島不作為居民常住戶口所在地，但某些無居民海島上仍然有臨時居住者或曾經進行過局部的開發建設，因而K9在一定程度上減少了海島使用權受讓人的開發成本，因此也需要考慮在價格評估要素之內；K10主要是要考察是否有淡水資源、電力及通信設施，海島工業對水資源和電力的需求非常大，而海水淡化和在海島上供電設施的鋪設成本也非常高。如果經過考察，無居民海島上有豐富淡水資源、已有電力和通信設施或者鋪設電力和通信設施的成本相對較低，則無居民海島開發成為工業用途的利用價值就越大［2］。

自然環境因素中，K11對無居民島開發成為工業用島也有重要影響，發展工業通常需要進行重大工程建設，有些地形如高聳孤立的山丘或非巖質的陡坡，有些地質條件如巖性和狀態明顯不均勻的土層都不適宜建設或建設成本過高；K12，如海水水質對海島工業發展也有影響，一般工業用水、港口水域和海洋開發作業區都需要三類以上的海水水質；K13包括地震、熱帶氣旋、洪澇、強雷暴、大風和大霧等，發生嚴重自然災害對海島工業的發展是毀滅性的，因此需要考察海島所在區域的自然災害種類及其發生頻率［2］。

修正指標確定好后，需要確定各項指標的權重，只有對各指標給予符合邏輯的權重，定量方法才有實際意義。常用的確定指標權重的方法有特爾菲法、層次分析法和因素成對比較法，估價人員應結合當地實際情況選擇合適的方法確定權重值。

4.2.3 工業用無居民海島價格計算

測算出工業用無居民海島的比準價格及價格修正模型確立后，可根據工業用無居民海島價格評估公式

式中：P海島為待估海島價格；P比準為比準價格，即鄉鎮最低級別工業用地基準地價；Ki為第i項評價指標得分；αi為第i項評價指標權重［7］。

5 結論與展望

無居民海島的價格評估尚處于起步階段，為了合理地評估海島的經濟價值，保證海島的合理開發和利用，保護國家資源性資產，亟須加強無居民海島價值評估體系建設。本研究對工業用無居民海島的價格評估方法進行了探索，技術思路是結合基準地價評估的方法、思想和自然資源稟賦評價，把現行土地評估的方法和海島價格評估方法很好地銜接起來，方法具有可操作性。但在實際操作時需要評估人員對地價評估體系有深刻的認識并對待估海島所在區域和海島各項評價指標有深入的調查和了解。無居民海島的開發利用極有可能對海島和周圍海域的生態環境產生負面影響，在今后無居民海島價格評估體系的研究中，無居民海島開發所造成的生態環境的破壞范圍和程度的評價將成為重點和難點，無居民海島開發利用所造成的資源生態補償價格將會引起更多的關注［8］。

［1］ 于青松，齊連明.海域評估理論研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［2］ 劉容子，齊連明.我國無居民海島價值體系研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［3］ 嚴星，林增杰.城市地產評估［M］.北京：中國人民大學出版社，1999.

［4］ 全國土地估價師資格考試委員會.土地估價理論與方法［M］.北京：地質出版社，2004.

［5］ 國家海洋局908專項辦公室.海域使用現狀調查技術規程［M］.北京：海洋出版社，2005.

［6］ 國家海洋局908專項辦公室.沿海地區社會經濟基本情況調查技術規程［M］.北京：海洋出版社，2006.

［7］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.無居民海島空間資源價值評估技術探討［J］.海洋開發與管理，2010，27（3）：5－8.

［8］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.旅游用無居民海島定量評價及等級劃分研究［J］.海洋開發與管理，2006，23（6）：137－140.