建筑基底占地空間分析

黃 校，馬德富，丁建勛，陳清華 ，宋金開

(1．珠海市測繪院，廣東珠海519000;2．中山市測繪工程有限公司，廣東 中山528400;3．珠海市住房和城鄉規劃建設局，廣東珠海519015)

一、前 言

建筑基底面積(以下簡稱基底面積)是建筑工程的主要規劃指標，同時也是計算建筑密度、綠地率或室外配套工程用地率的重要數值依據。建筑工程竣工規劃驗收測量、房產測量、建筑工程主要技術經濟指標計算等與建筑工程有關的城鄉測繪和建筑設計活動，都必須計算基底面積。準確獲得基底面積計算結果的前提，是正確確定建筑基底的占地空間。

目前，國家現行建筑規劃設計規范和測繪規范尚未給出建筑基底的定義。由于各地、各部門或相關專業技術人員對建筑基底的理解不同，基底面積計算結果因地區而異、因部門而異、因人而異的問題突出，往往給城鄉規劃測繪、房地產測繪和建筑設計等相關技術工作帶來不便，甚至嚴重影響到建筑工程的規劃許可、規劃監督和規劃驗收等相關規劃管理工作。

建筑基底占地空間確定方法，是城鄉規劃主管部門、建筑工程建設單位、城鄉規劃測繪機構和建筑設計機構的一個共同關注和亟待解決的問題。

二、關于建筑物四周合理間距內用地

確定建筑基底占地空間，首先必須正確理解什么是建筑基底。由于國家現行建筑規劃設計規范和測繪規范尚未給出建筑基底的定義，因此，筆者根據文獻[1]關于“建設用地(住宅用地)為建筑物(住宅)建筑基底占地及其四周合理間距內用地的總稱”的定義，先行分析建筑物四周合理間距內的用地與建設用地和建筑間距等建筑規劃要素的關系，探討建筑物四周合理間距內的用地問題。

1)文獻[2]定義建筑間距為兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離，而建筑物四周的合理間距為相鄰建筑物外墻之間的水平距離不小于規劃控制間距的建筑間距。因此，文獻[1]所指的建筑物四周的合理間距應包括建筑物及構筑物四周的合理間距(簡稱建(構)筑物四周的合理間距)。

2)建筑工程的建筑物和構筑物、綠地、室外配套工程都需要占用一定的建設用地，文獻[1]所指的建筑基底占地應為建筑物占地和構筑物占地的總稱，建筑物四周合理間距內用地應為綠地和室外配套工程用地的總稱。

3)建筑工程的建筑物和構筑物、綠地、室外配套工程，其占地面積分別為基底總面積、綠地面積、室外配套工程用地面積，占地率分別為建筑密度、綠地率、室外配套工程用地率。

建筑物和構筑物、綠地、室外配套工程的占地面積和占地率指標，應滿足下列條件：

a．基底總面積+綠地面積+室外配套工程用地面積=建設用地面積

b．建筑密度+綠地率+室外配套工程用地率=100%

4)建設用地上任何子地塊的土地利用功能是唯一的，它們一定且只能被建筑物和構筑物，或綠地、室外配套工程的其中一項占用;任何子地塊的面積，一定且只能參與基底總面積，或綠地面積，室外配套工程用地面積的其中1項指標的計算，同時一定且只能參與建筑密度、或綠地率、室外配套工程用地率的其中一項指標的計算。

5)從建筑工程規劃和建設用地合理利用方面考慮，建(構)筑物四周的合理間距包括建(構)筑物四周日照合理間距、建(構)筑物四周消防合理間距、建(構)筑物四周土地利用合理間距等。

6)符合綠地和室外配套工程用地要求，決定建筑密度和綠地率指標能否如實反映建設用地經濟性和土地利用合理性，起建筑工程內部環境質量和使用功能正常運行保障作用的建設用地子地塊，是建(構)筑物四周土地利用合理間距內的用地。

7)建筑物四周合理間距內的用地，系指符合建設用地子地塊的土地利用功能唯一性原則、符合建筑工程規劃和建設用地合理利用要求、可用作綠地或室外配套工程用地的建(構)筑物四周土地利用合理間距內的用地。

三、關于建筑基底占地

在建設用地規劃許可條件下，建(構)筑物占地面積大小與其四周土地利用合理間距內的用地面積大小互為增減，建(構)筑物四周土地利用合理間距內的用地與建(構)筑物接觸地面建筑主體的構造特征及其四周土地利用合理間距內用地的功能有關。因此，建筑基底占地空間應依據建(構)筑物接觸地面建筑主體的構造特征及其四周土地利用合理間距內用地的功能，綜合進行確定。

1．地上建(構)筑物構造特征

(1)地上建筑物構造特征

建筑物接觸地面的建筑主體，其構造特征包括：占地形式、圍護形式、層高或結構樓板(結構頂板或結構底板，下同)上緣距地面高度(結構樓板上緣距其下方地表的最小垂直距離)等。占地形式一般為僅±0層占地、多層同時占地、整層占地、局部占地、不占地等;圍護形式一般為結構外墻圍護、結構柱圍護、幕墻圍護、保溫隔熱層圍護、欄板圍護、無圍護等;按建筑物建筑面積計算規定，層高或結構樓板上緣距地面高度一般分為2．20 m以上(含2．20m，下同)、不足2．20m。

(2)地上構筑物構造特征

構筑物接觸地面的建筑主體，其構造特征包括：上部結構不凸出下部結構、上部結構凸出下部結構、上部凸出結構下緣距地面高度(上部結構下緣距其下方地表的最小垂直距離)為2．10 m以上(含2．10m，下同)或不足2．10m。

2．地上建(構)筑物四周土地利用功能

建筑物或構筑物接觸地面的建筑主體圍護外圍外側的無上蓋空間，其土地利用功能應劃定為綠地或室外配套工程用地功能。

建筑物接觸地面的建筑主體圍護外圍外側的有蓋空間，或構筑物上部凸出結構的下方空間，其土地利用功能可劃為：生產或生活場所(系指設計有利用的建筑空間)用地、綠地或室外配套工程用地、建(構)筑物其他專屬空間(系指被建(構)筑物專門占用的，既不可作為生產或生活場所，又不可作為綠地或室外配套工程用地)用地功能。

3．建筑基底占地空間

確定建筑基底占地空間，其實質是確定建筑物和構筑物建筑主體的占地部位。從建設用地子地塊土地利用功能唯一性和建設用地合理利用方面考慮，建筑物和構筑物建筑主體的占地部位應包括：建筑物建筑主體實際占地部位、建筑物建筑主體視同占地部位、構筑物建筑主體實際占地部位、構筑物建筑主體視同占地部位。

1)建筑物建筑主體實際占地部位，系指地上建筑物各層接觸地面的建筑主體圍護外圍水平投影線或結構底板外緣水平投影線所圍合的部位。該部位所占用的地表空間，屬建筑物建筑主體實際占地的地面專屬空間。

2)建筑物建筑主體視同占地部位，系指地上建筑物結構樓板上緣距地面高度2．20m以下的、建筑主體圍護外圍外側的有蓋空間，或地上建筑物層高(或結構樓板上緣距地面高度)2．20m以上、具有專用建筑功能的、各層接觸地面的建筑主體圍護外圍外側的有蓋空間和結構樓板的下方空間，此類空間均為被建筑物專門占用的、不可用作綠地或室外配套工程用地的地表空間，屬建筑物建筑主體視同占地的地面專屬空間。

3)構筑物建筑主體實際占地部位，系指地上構筑物下部結構外圍水平投影線所圍合的部位。該部位所占用的地表空間，屬構筑物建筑主體實際占地的地面專屬空間。

4)構筑物建筑主體視同占地部位，系指地上構筑物上部結構外圍水平投影線凸出下部結構外圍水平投影線時，上部結構下方空間凈高(結構下緣距地表的最小垂直距離)不足2．20 m、上部結構下方空間可視同被構筑物占用、不可用作綠地或室外配套工程用地、構筑物上部結構外圍水平投影線與下部結構外圍水平投影線之間的空間。該空間所占用的地表空間，屬構筑物建筑主體視同占地的地面專屬空間。

5)建筑物和構筑物建筑主體的實際占地部位和視同占地部位，均為被建筑物和構筑物專門占用的、不可用作綠地或室外配套工程用地的部位，該部位所占用的地表空間，均屬建(構)筑物建筑主體的地面專屬空間。建(構)筑物建筑主體的地面專屬空間，即為建筑基底的占地空間。

四、案例

某小區A幢為躍式住宅樓，根據地形條件和設計要求，該住宅樓底層設計有臺階和懸挑陽臺，二層設計有挑廊和與室內不相通的落地類似陽臺。底層(A-B)×(1-3)軸的建筑部位、底層臺階、以及二層(B-C)×(2-3)軸的建筑部位接觸地面，如圖1和圖2所示。

圖1 A幢底層平面圖

圖2 A幢二層平面圖

圖中外墻軸線表示外墻外緣線、分隔墻軸線表示墻中線。

底層(A-B)×(1-3)軸建筑部位、二層(BC)×(2-3)軸建筑部位和二層與室內不相通的落地類似陽臺均為建筑主體實際占地的地面專屬空間，底層懸挑陽臺為建筑主體視同占地的地面專屬空間(陽臺結構底板上緣距地面高度小于2．20 m，視同占地)，挑廊不占地(挑廊結構底板上緣距地面高度大于2．20 m，可認為其結構底板的下方空間可用作綠地或室外配套工程用地)，臺階可視為不占地。

本案例建筑基底占地空間為(A-C)×(1-3)軸建筑部位和底層懸挑陽臺，如圖3所示。

圖3 A幢建筑基底占地空間略圖

五、結束語

規劃建設用地上，建筑基底占地空間是建(構)筑物建筑主體實際占地和視同占地的地面專屬空間，即為建(構)筑物建筑主體地面專屬空間水平投影外圍線所圍合的地表空間，包括外墻(柱)勒腳以上實際占地的建筑物建筑主體地面專屬空間圍護外圍或結構底板的水平投影、視同占地的建筑物建筑主體地面專屬空間上方結構頂板的水平投影，以及實際占地的構筑物建筑主體地面專屬空間結構外圍的水平投影、視同占地的構筑物建筑主體地面專屬空間上方結構外圍的水平投影外圍線所圍合的地表空間。

本文關于建筑基底占地空間的分析結論，具有國家現行建筑規劃設計規范的法理依據，可運用于建(構)筑物占地空間的確定、建筑基底面積的計算和核實。

[1]中華人民共和國建設部．GB 50180—93城市居住區規劃設計規范[S]．北京：機械工業出版社，1993．

[2]國家質量技術監督局，中華人民共和國建設部．GB/T 50280—98城市規劃基本術語標準[S]．北京：中國建筑工業出版社，1998．

[3]中華人民共和國建設部，國家質量監督檢驗檢疫總局．GB/T 50353—2005建筑工程建筑面積計算規范[S]．北京：中國計劃出版社，2005．

[4]國家測繪局，中華人民共和國建設部．GB/T 17986．1—2000房產測量規定[S]．北京：標準出版社，2000．

[5]呂永江．房產測量規范與房地產測量測繪技術——房產測量規范有關技術說明[M]．北京：中國標準出版社，2001．

[6]董黎．房屋建筑學[M]．北京：高等教育出版社，2006．