GIS支持下城鎮土地定級研究*——以河北省高陽縣為例

張海霞，李明竹，劉斐，許月明+

(1.河北農業大學商學院，保定 071001;2.河北省中醫院，石家莊 050051;3.河北省農科院谷子所，石家莊 050051)

1 研究區域概況

高陽縣地處華北平原，位于河北省保定市東南部，北靠白洋淀，與安新縣交界，南與高陽、肅寧相連，東與河間、任丘市接壤，西與清苑縣毗鄰。地理坐標為北緯38°30'12″～38°46'18″，東經115°37'40″～115°58'30″。土地總面積 496.6km2。

城區內工業發展速度快，以輕紡織染業的發展為主，建材、機電、商服等行業發展迅速，形成了以棉紗為主的，各具規模的專業商品批發街。其中高保公路為紡織品綜合批發市場，北環路為棉紗批發市場，東環路為建材和食品油批發市場，南環路為小食品批發市場。商服業也呈集中布局，西大街以理發服務為主，北大街以服裝加工為主，南大街則以家電、家具為主。高陽縣正向新型工業化城市發展。

2 城鎮土地定級技術路線

該次高陽縣城鎮土地定級采用多因素綜合評定法，是依據一定的目的，遵照一定的原則，選取影響土地價值或質量的因素，根據城鎮內土地存在的客觀質量差異，將評價區域劃分為單元網格，通過系統、綜合地分析各因素對每一單元土地的經濟質量影響及作用強度，綜合評定土地空間分布上的優劣差異分值，并以分值高低分布規律表示其差異程度。具體步驟如下:

(1)土地定級因素的選擇和權重的確定，采用派生特爾菲法;

(2)土地定級因素作用分計算，按《城鎮土地分等定級規程》要求進行。商服繁華度及點狀因素作用分，隨距離的增加，呈指數衰減規律，即任一距離點上的因素作用分值，Fi，Fi=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設任一距離點上的作用分值Fi，Fi=F(1-r);交通、河流等線狀因素作用分，隨距離的增加呈直線衰減，即設任一距離點上的作用分值為Fi，Fi=F(1-r);面狀因素如環境因素等據影響程度采取直接面狀賦值方法;

(3)該次高陽縣城區土地定級單元的劃分，在資料搜集、調查基礎上，采用計算機為輔助手段，直接把城鎮劃分為若干面積相等的網格，評價單元基本覆蓋了評價區范圍。高陽縣城區共劃分21 157個定級單元，圖中單元大小為1.0cm×1.0cm，實際為50m×50m;

(4)土地級別的劃分。根據計算的單元分值的疏密分布程度和單元總分值在空間上的分布情況，用一維數軸法初步劃分土地級別［1］。

3 城鎮土地定級因素因子與權重的確定

3.1 城鎮土地定級因素因子體系的建立

土地定級因素因子體系建立的實質是進行土地定級因素因子的選擇及其權重的確定，它是土地定級的一項基礎工作。土地定級因素因子選擇及權重的確定合理與否，直接關系到整個土地定級成果客觀、實用與否。根據土地定級的主導因素原則和《城鎮土地分等定級規程》的要求，高陽縣主要土地定級因素因子體系如下［1］:

圖1 高陽縣城區土地定級因素指標體系

3.2 因素因子權重的確定

采用特爾菲法進行專家打分確定各因素因子的權重。

3.2.1 權重調查表設計

根據高陽縣城區規劃和社會經濟等方面的資料，結合其現狀和發展情況，按照《城鎮土地分等定級規程》有關特爾菲法的規定以及土地定級因素因子選擇的原則，針對所確定的指標體系，設計城區土地定級因素因子選擇及權重征詢表，并提供有關文字說明材料［1］。

3.2.2 選用拓展型特爾菲法確定權重

選用拓展型特爾菲法是在資料調查同時，將城區土地級別及價格影響因素設計成調查表，同土地收益資料一起完成調查。被調查者在因素表中對地級與地價的影響重要性因素進行排序打分，之后課題組對打分表進行整理，根據眾數確定權重［1］。

3.2.3 數據處理

收回調查表格后，對表格按因素、因子進行匯總，整理分析。將整理后的資料輸入計算機 (MAPGIS土地定級估價系統)可計算專家打分的均值和標準差。

均值反映各位專家意見均等情況下某因素因子權重值，標準差反映專家意見的離散程度。標準差越大，表明專家意見分歧越大;反之，標準差越小，表明專家意見分歧越小。經兩輪專家打分后，統計結果如表1。

表1 高陽縣城區土地定級因素權重計算結果

3.3 定級因素評價

在MAPGIS軟件環境下，對商服繁華度、交通條件、基礎設施、環境條件等因素因子資料進行分析整理，確定等級分數及其影響半徑，并畫出影響分值圖。以基礎設施完善度分值計算為例。

3.3.1 基礎設施完善度指標的確定

衡量基礎設施完善度的標準如下:一是選擇基礎設施齊備標準時，從供水、供電、排水、電信、供熱、供氣等設施中選定，選定齊備時應有的設施類型;二是劃分設施在某區域水平系數時，按設施水平、設施服務方式或設備分布密度分出2～4個相對系數，數值在0～1之間;三是確定在某區域使用保證率時，按水、電、氣、熱等設施使用的持續率、可靠率和保證率確定，數值在0～100%之間。

3.3.2 基礎設施作用指數和作用分計算

基礎設施作用指數與各類基礎設施作用大小呈正比，可參照確定因素權重的方法進行計算，數值在0～1之間，各指數之和等于1。基礎設施完善度作用分計算公式如下:

3.3.3 基礎設施完善度作用分值表編制

表2 基礎設施完善度作用分值表格

4 土地定級單元總分值的計算

4.1 土地定級單元劃分

該次高陽縣城區土地定級單元劃分采用疊置法，在資料搜集、調查基礎上，按照前面提及的土地評價因素分析方法，得到影響土地質量的主要因素，將收集到的資料，通過數學變換得到可以互相比較的分值［2］。利用分層設色法或等值線法，分別構成各自的影響分值分布圖，然后將采用的主要因素分值圖重疊，由此而產生不同的圖斑，再依單元劃分的原則進行圖斑的修訂，最后形成定級單元，劃分的單元內主要定級因素的影響應大體一致。高陽縣共劃分為共劃分21 157個定級單元，平均每個定級單元的面積為 0.07hm2。

4.2 土地級別單元內總分值的計算

通過各因素作用分值計算和單元取樣，得到了單元內各因素的作用分值，單元總分值采用因素分值加權和法求得，公式為:

式中:Sj——j單元的土地總分值;Fij——i單元的因素分值，i=1，2，…，n;

Wi——i因素的權重;n——定級因素的個數。

5 土地級別的初步劃分

在得到反映各單元綜合質量高低的總分值后，可采用總分頻率曲線統計判斷法對土地級別進行初步劃分。將全部分值區間劃成若干個細小的區間，并統計各分值區間內分布的單元總數，通過計算區間內單元數占總單元數的百分比，即頻率分布，即可畫出頻率曲線圖。按照頻率分布圖的分布趨勢，劃定土地級別界。具體工作步驟為:(1)確定頻率統計的分值區間，(2)計算分值區間頻率分布，(3)繪制總分頻率折線圖，(4)劃定土地級別界線［3］。

根據高陽縣定級單元總分頻率折線圖的分布規律，選擇頻率分布突變處作為級別界限，將高陽縣城區土地初步劃分級別見表3。

圖2 高陽縣城區土地定級指數總分頻率折線圖

表3 綜合用地級別分值對應

根據土地級別圖形數據庫，利用Mapgis軟件所提供的面積統計功能與數據庫屬性管理系統統計各級地土地面積，結果見表4。

表4 土地級別面積統計

6 結束語

MAPGIS城鎮土地定級軟件在高陽縣城區土地定級評價過程中的應用效果明顯，不但可以快速地獲得豐富的土地資源信息，還可以在數據分析的基礎上，一定模式的支持下，通過計算機與輸出設備獲得精度較高的圖件［4］。應用GIS對城鎮土地分等定級可以極大地提高土地分等定級的可靠性、客觀性［5］。

［1］中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地分等定級規程 (GB/T18507-2001).北京:中國標準出版社，2001

［2］高陽縣國土資源局，高陽縣城區土地級別與基準地價更新報告.2008

［3］陳琳，劉劍鋒.GIS支持下城鎮土地定級估價信息系統的設計與實現.江蘇農業科學，2010，(6):525～528

［4］王瑾杰，張永福，董煜.新疆烏蘇市城鎮土地分等定級研究.中國科技信息，2010，(2):18～19

［5］肖莉，王璐，張俊平.基于SimpleGIS的城鎮土地定級研究.廣東農業科學，2010，(4):226～229