中國樓市：熊市周期會多長

文/魏雅華

中國樓市：熊市周期會多長

文/魏雅華

中國樓市的十年瘋漲，使中國樓市遠遠地超出了普通老百姓的購買力，使中國老百姓的住房痛苦指數位居世界之巔。中國樓市的十年瘋漲，透支了中國樓市本世紀第二個十年的上行空間，中國樓市將為本世紀第一個十年的瘋漲付出代價。那么，這個問題便會油然而生——

中國樓市的牛市其實從上個世紀八十代末便已初露端倪。可那時的牛市漲幅雖偏大，但也還在正常區間。

可新世紀的第一個十年，中國樓市展開了一場建國六十多年以來，前所未有的轟轟烈烈的大牛市。中國的房價翻著跟頭地漲，其勢如錢塘之潮。一線城市的房價，居然有漲了十幾倍的。

我們讓時光倒帶，十年前的公元2001年，北京的平均房價尚在3000～4000元/每平方米之間波動，可2011年夏天，北京的平均房價己上漲到了3萬元/每平方米。

2012年，在三年的嚴厲的一輪又一輪的政府調控重拳之下，我們終于看到了中國樓市的拐點，現在已經沒有人懷疑中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。

2012年中國樓市沒有“開門紅”

新年第一周，全國主要的一二線城市樓市成交全線下滑。而同時，京滬深穗等10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，再次創下新高，商品房住宅存銷比更是高達14.4。也就是說，按照目前的銷售速度，要14.4個月才能將當前的庫存消化光。從供求關系來判斷，預計2012年一季度樓市將繼續深度調整，而要改變這種局面，則有待下半年。

來自中原地產的統計顯示，2012年第一周，上海成交1839套，環比上上周下降43%；廣州成交1038套，環比下降37%；深圳成交579套，環比下降30%。

全國主要的一二線城市中，接近九成城市的成交量出現了環比下調的現象。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市全部環比下滑。18個主要城市中有5個城市的成交量環比下降超過了50%，下降超過10%的城市更是達到了14個。10個大城市存量上升近四成。

分城市來看，北京、上海、深圳、廣州，四個一線城市新建商品住宅庫存總量比去年同期增長約46%左右。其中，廣州新建商品住宅庫存800萬平方米，同比增長64.53%。

中國江蘇網1月19日訊： 如果開發商手頭上現有的房源庫存不能得到及時消化，那么接下來錫城樓市庫存量還將再創新高。

昨天，無錫市產監處發布的《四季度錫房指數報告》顯示，受新一輪調控政策及信貸緊縮等多方面因素影響，2011年無錫市區房地產買賣共成交53096套，同比下降37.63%，略高于2008年金融危機前的水平。成交的下滑與新增供應的不斷增長之間的巨大落差，已造成錫城商品房剩余可售體量高于周邊同類城市。分析認為，目前市場上的存量商品住宅為57025套，以近三年月均銷量測算，剩余可售商品住宅去化周期已達16個月。也就是可以賣到2013年5月份。

2012年，在三年嚴厲的一輪又一輪的政府調控重拳之下，我們終于看到了中國樓市的拐點，現在已經沒有人懷疑中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。不過，我們不必為此憂心如焚，中國樓市將在熊市和牛市的反復錘打中走向成熟。

進入2012年，樓市成交依舊慘淡。根據某機構最新統計，上周(1月9日至15日)監測的40個城市中，32個城市樓市周均成交量同比下降，18個城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅高達74.16%。

據中央電視臺經濟頻道的統計，中國一二三線大中城市庫存消化周期，長達10個月到26個月。也就是說，在未來的兩到三年中，中國樓市即便一平方米的新樓不建，供應量也綽綽有余。

這一切都再清楚不過地表明，中國樓市本世紀最嚴寒的冬天來了。

現在，已經沒有人懷疑中國樓市已經進入熊市，我們僅僅要問的是：本輪熊市的周期會有多長？

房地產庫存量激增告訴了我們什么

判斷中國房地產未來走勢最重要的數據，莫過于房地產庫存量了。道理很簡單：房價取決于市場的供需關系。

2012年1月18日，國家統計局發布數據顯示，去年12月，全國70個大中城市中，有52個城市的新建商品住房價格環比下降。房價持平的有16個，僅兩個城市環比上漲。

國家統計局發布的數據向來變動甚微，可就是這細微的變動，已經能讓我們很清晰地聽到大潮襲來的聲音。回顧國家統計局多年來發布的中國樓市的數據，多年以來都感覺不到這樣的寒意，包括經濟大滑坡的2008年。

中國房地產市場的泡沫正在破裂，而這是幾乎不可能扭轉的趨勢。2011年，國內房價的平均跌幅已接近25%。這不是國家統計局公布的數據，是經過從地產中介手上獲得一手資料后分析得出的結論。這是房價下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

2012年將進入房價下跌的第二浪。

從現在算起，對很多地產商而言，未來六個月會過得很困難。而目前正在建設中的房產建筑面積為46億平方米，其中住宅面積占33億平方米。如此龐大的超額庫存量，讓那些一直在喊“房價還會再漲二十年”的經濟學家們都噤若寒蟬。

2012年1月19日，新華社發文稱，各種數據顯示，在房地產調控的持續作用下，全國房價回落的趨勢仍在繼續。國家統計局數據顯示，截至去年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處于高位運行狀態。

商品房庫存量激增40%，這數字夠嚇人的。我想，隨便哪個房地產商都能知道這個數字的分量。

來自中國房地產決策咨詢系統和國家統計局的數據顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市，新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長約39.22%，環比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態。

這是全國的概況，我們來看看部分城市商品房庫存量增長情況：

截至2011年12月底，長春市新建商品住宅（已經取得預售許可證的商品住宅）庫存總量高達470多萬平方米。如果按照2011年長春市新建商品房的銷售速度，消化如此巨量的庫存，至少需要22個月。

2011年，廣州一手住宅吸納率(成交量與批準預售量之比)僅為0.81。連續兩年供過于求，庫存量接近800萬平方米。

據南京樓市房地產網站消息，截至2012年元月20日，南京樓市商品住宅庫存量已高達55198套，消化如此巨量的庫存，至少需要20個月。

日本六年樓市暴漲，十二年樓市暴跌

讓我們來看看日本。我們之所以選擇日本，是因為日本和中國同樣是一個地少人多的國家，而且更甚于中國。日本的人口密度為每平方公里337人，位列全球第30位。而中國的人口密度為每平方公里136人。位列全球第77位。這樣比可以讓那些持中國地少人多論的人心服口服。

重溫日本房地產泡沫破滅的這段歷史，簡直就是一場噩夢。

二十世紀80年代后期，日本經濟擺脫了“石油危機”的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，日本經濟出現了歷史上少有的大繁榮。

這個時期，日本出現了大量的剩余資金。日本央行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融政策，大量游資熱錢不斷流入股市和房地產市場，出現房地產商、建筑公司甚至一些中小企業，都利用土地擔保向銀行貸款，再購買土地進行房地產開發，致使股票和房地產價格暴漲。

日本金融機構認為，有房地產實物抵押的按揭貸款，是一項低風險、且有大利可圖的賺錢買賣，紛紛給房地產公司和建筑公司發放大額貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環。

讀到此處，你是不是有些眼熟耳熟?

據日本國土廳公布的調查統計數據，東京都的商業用地1980年的價格指數為100，1985年為120.1，1988年暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近3倍。

從2002到2005年，中國的商業用地漲幅，大大地超過了日本這一時期的漲幅。可我們的土地管理部門卻說，地價的上漲不會導致房價的上漲，所以，不會危及國家的金融安全，也不會導致房地產泡沫的泛起。

日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。

到1990年，又是兩年過去，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。

就是那句話：上帝欲讓其死亡，必先使其瘋狂。

日本房地產泡沫來勢兇猛，破滅得也同樣兇猛而突然。由于日本經濟的高度開放和高度市場化，加之日元的大幅升值（這一點更像中國的2005、2006年），如蠅逐臭的國際熱錢如潮水般地涌入，使得日本房地產泡沫的漲勢如印度洋的海嘯一般勢不可擋。

盡管日本政府也早早發覺日本房地產泡沫所潛在的危機，并采取了許多行之有效的對策，這些對策的確不僅推晚了房地產泡沫破滅的時間，還降低了房地產泡沫破滅所帶給日本經濟的傷害。

例如：在日本的稅制中，對于房地產，在取得、保有、買賣三個階段都要課稅。而當前我國的房地產稅收制度還不盡合理，不動產稅還處于論證階段。日本的經驗告訴我們，財政稅收政策對控制房地產投機的作用遠大于金融政策，重稅可以有效抑制房地產投機行為。

恰恰是這些及時而有效的對策，才沒有使日本房地產泡沫演化成泰國式的，并擴大成東南亞經濟危機的全球性的一場大災難。

1991年，歷時6年的日本房地產泡沫從天堂步入地獄，日本股價和房地產價格同時開始暴跌。

據日本國土交通省公布的調查數據，截至2002年7月1日，日本的土地價格已經連續11年下跌，東京、大阪和名古屋三大城市的土地價格，已經連續12年下跌。2003年1月，日本全國平均住宅用地比上年同期下降5.8%，商業用地下降8%，均連續12年下跌。

2003年全國土地的平均價格，已經低于泡沫經濟發生前的1983年。土地價格被一棒打回了原形。

東京部分地區的商業和辦公用房及其地價，平均跌去75%，只有房地產業鼎盛時期的1/4，住宅及其用地的價格也只有1990年的40%。泡沫留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟十多年來一蹶不振，至今未能恢復元氣。

中國房地產泡沫的破滅所導致的金融危機，估計不會像日本爆發得那樣兇猛而突然。那是因為中國股市長期低迷，至今也仍處在冰點，中國金融經濟巨人有一條腿是瘸的，所以難以走得很快，在很大程度上推晚了金融危機爆發的時間。

但這并不意味著中國房地產泡沫的破滅所導致的金融危機，對中國經濟的打擊會比日本輕。

房地產價格的暴跌重創了日本金融業。房地產價格的暴跌導致許多房地產商和建筑公司的投資血本無歸，紛紛倒閉破產。

據統計，在十多年來日本的破產企業中，房地產商和建筑公司的比例最大。僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業，就有6000多家公司破產，占當年全部破產企業的33.6%。

看看這個現實，估計中國房地產泡沫的破滅，所導致的房地產商和建筑公司的破產數量絕不會才這么點兒。正處在房地產業全盛期的中國，現在每年倒閉的房地產企業都超過了3000家。

除房地產商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，一些涉足房地產業較深的大企業因此紛紛倒閉。2002年，日本有28家上市公司倒閉，創戰后上市企業倒閉的最高記錄，其中有1/3以上都涉足了房地產業。

中國股市涉足房地產業的上市公司，多于日本涉足房地產業的上市公司，其總數有100多家。如果中國房地產泡沫破滅，中國股市也難逃此劫。

日本6年的房地產泡沫泛起，花了12年來償還這筆賭債，可至今都沒能還清，可謂創深痛劇。

讓我們再來看看日本房地產泡沫的破滅，是如何在禍害著日本的金融業。

房地產公司在向銀行貸款時，雖然基本上都有房地產實物作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構的不良債權大幅增長。

從1995年以來，日本全國的金融機構雖然已經利用營業利潤或者房地產、股票等資產處理了約50萬億日元的壞賬，但不良債權的余額不僅沒有減少，反而越來越多。據日本金融廳發表的統計數據，截至2002年3月底，日本全國金融機構的不良債權余額仍有52.4萬億日元，連續兩年還在增加。

不良債權增加導致金融機構抗風險能力低下。

目前，日本13家大型銀行的平均資本充足率已經降至8%，為國際清算銀行規定的下限。國際著名的企業信用評級機構不斷降低日本金融機構的信用等級，導致其在國際金融市場的籌資難度加大，成本提高。另一方面。金融機構為了減少不良債權的發生，不得不提高貸款門檻，縮小了信貸規模，使得日本央行放松銀根的政策不能產生效果，許多企業因得不到生產所需資金被迫破產。

日本大型金融機構曾計劃在2002年度（2002年4月至2003年3月）處理不良債權2.5萬億日元（這個數字與中國銀行業所沖銷的不良債權相比，微不足道，尚不到中國銀行業同一時期沖銷的不良債權1/10）。但隨著日本政府加快不良債權處理政策的實施，金融機構必須處理的壞賬數額遠遠高于當初的預測。

讀到此處，你便會體諒國家出臺的一系列宏觀調控政策，重拳出擊中國房地產市場，是在避免中國房地產市場重蹈日本房地產泡沫破滅的覆轍，是在懸崖勒馬。

看罷了日本，我們再看中國香港。這個寸土寸金的彈丸之地，房地產也會鬧危機。

香港房價曾經六年下跌了60%

香港的房地產危機爆發于東南亞經濟風暴的襲擊。

20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。

海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家及地區的房地產市場進行投機性活動。

在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國及地區經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了中國香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。

當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。

1984到1997年，香港房價年均增長超過20%。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998到2004年，香港樓價大幅下跌。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

中國樓市本輪熊市的周期會多長

重讀這段歷史，你就會明白，我們為什么在反復地、不斷地告誡，要壓抑房地產泡沫的泛起。房地產泡沫既能把人送進天堂，也能把人送進地獄。而進入天堂的人不會超過5%，可墜入地獄的人是95%吶。

樓市的漲跌就像大海的波濤，有起有伏，有漲有跌，呈正弦波前進，呈螺旋狀上升。中國樓市已上行了二十多年，經歷了二十多年的大牛市。尤其是在進入新世紀后的這十年。

中國樓市的十年瘋漲，使中國樓市遠遠地超出了中國普通老百姓的購買力。使中國老百姓的住房痛苦指數位居世界之巔。中國樓市的十年瘋漲，透支了中國樓市本世紀第二個十年的上行空間，中國樓市將為本世紀第一個十年的瘋漲支付代價。那么，這個問題便會油然而生：中國樓市本輪熊市的時間周期會多長？

中國樓市本輪熊市的時間周期不會像日本那樣長，因為人民幣不像日元那樣對美元卑躬屈膝，人民幣盡管也在升值，但不像日元升得那么血流成河。所以中國樓市熊市的時間周期不會長到十年八年，但熊上三到五年，或五六年則是完全可能的。跌幅則可能在30～50%。

還有一個理由也能支持上述判斷，那就是中國的城市化進程。在日本，這一進程早在上世紀六七十年代已經結束，而中國大規模的城市化進程還未開始。而香港則根本不存在這一問題。

中國樓市熊市不會重創中國經濟，而中國樓市的熊市所危及的也僅限于商品房這一塊，而在中國大地上大規模興建的保障房建設，則能大大地減輕中國樓市熊市對中國經濟的痛苦和重壓。

不必對中國樓市的熊市到來而憂心如焚，中國樓市將會在熊市和牛市的反復錘打中百煉成鋼。

（作者為搜狐財經評論員 陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com