樓市在調控聲中筑底趨穩

2012年的中國樓市波瀾不驚，在靜水流深中逐步筑底趨穩，實現了各方市場主體期待中的軟著陸。經過這一輪嚴厲調控洗禮之后，追求穩健理性的可持續發展將成為房地產行業的共識和主基調。

如果以2010年4月“新國十條”為標志和起點，本輪樓市調控已經進入到第三個年頭。相比于調控前兩年的政策密集出臺、市場的劇烈波動與起伏不定、眾媒體唇槍舌劍的交鋒論戰，2012年的中國樓市顯得波瀾不驚，但在靜水流深中逐步筑底趨穩，實現了各方市場主體期待中的軟著陸。

首先是房價趨于平穩。這是社會各界最為關注，同時也是最直觀的行業觀察指標。盡管全國整體房價并未出現下跌，但是調控之前房價快速上漲的勢頭已經被明顯遏制，部分區域房價出現不同程度的回調，多數城市房價漲幅趨緩。根據國家統計局發布的2012年前三個季度（截至發稿時，11月份數據尚未發布——編者注）全國70個大中城市房價指數資料，70個大中城市中房價同比數據出現下降的城市數量始終保持在八成左右，環比數據雖然變化較多，但在7月份達到本輪調控以來的峰值之后，房價環比上漲城市數量呈現持續減少的態勢，環比漲幅則繼續收窄。

房地產開發投資增速止跌企穩。本輪調控以來，房地產開發投資增速表現出漸行漸緩的特征。從2010年上半年同比增速38.1%的高位逐月下行，到今年7月下探至同比增長15.4%的低位，此后開始探底止跌，近四個月則平穩保持在15%左右的增幅。今年10月份，房地產開發投資6583億元，同比上漲15.5%，環比下降10.5%。如果以年度來對照，從2006年到2011年，全國房地產開發投資增幅分別為21.8%、30.2%、20.9%、16.1%、33.2%、27.9%，預計今年全年房地產開發投資增幅在15%至20%，很可能會略高于2009年的增幅，雖然仍屬于近年來的較低水平，但隨著第三季度以后宏觀經濟的日益企穩，房地產開發投資增速回升已成為大概率事件。

商品房銷售量依然可觀。盡管調控基調未變、政策未見放松，但可以確定的是，2012年的全國商品房銷售數據將依然十分可觀。從前十個月的銷售數據看，全國商品房銷售面積為78743萬平方米，同比2011年同期下降1.1%。商品房銷售額46301億元，同比增長5.6%。從統計局提供的圖表可以看出，今年2月份為商品房銷售的最低谷，數據曲線從3月份開始逐月回升，并在7月重回增長，迄今已連續增長四個月。從商品房銷售的絕對數看，今年前十個月的銷售面積已經超過2006、2007、2008年的全年銷售面積，銷售額則已經超過2006至2009年的任何一個年份。預計全年銷售面積及銷售額仍將與去年相當。

值得關注的是，與2011年東部（尤其是東部沿海城市）主要城市成交量集體領跌形成對比，今年的樓市成交版圖發生了耐人尋味的變化。觀察今年以來全國主要城市房地產成交數據圖譜，可以呈現出一個明顯的“東部活躍帶”。在這些表現活躍的城市中，包括北京、上海、廣州、福州、廈門、杭州、南京、蘇州等去年商品房成交量均大幅下滑的城市。最典型的城市是杭州，從今年3月份開始，杭州一手房成交量同比升幅呈現一路飄紅，同比增幅動輒200%以上，成為引領回暖的首要風向標城市。

土地市場開始復蘇。今年上半年，全國住宅用地供應量為4.72萬公頃，僅完成全年住房用地計劃的29.6%，土地市場一度跌入調控以來的谷底。但自7月份以后，受市場成交量明顯回暖的影響，加上地方政府積極推地，資金壓力逐步解凍的房企拿地熱情也走向高漲。在萬科、保利、中海、金地、龍湖等龍頭房企集中抄底拿地的帶動下，沉寂了大半年的土地市場再度趨于活躍。由于年底前多數地方政府將集中推地的慣例，預計第四季度的地市表現將進一步好轉。但從全年來看，房企的土地購置面積和去年持平或者小幅微跌的可能性較大，而明年的土地市場將好于今年。

今年全國整體房價并未出現下跌，但是調控之前房價快速上漲的勢頭已經被明顯遏制，部分區域房價出現不同程度的回調，多數城市房價漲幅趨緩。

調控下行業分化加劇。調控的常態化和長期化，促使房地產行業內部分化加劇，一批行業龍頭企業領先優勢更趨明顯，市場份額持續提升。以行業標桿企業萬科為例，今年前十個月，萬科累計實現銷售面積1035萬平方米，銷售金額1100億元，今年銷售再創歷史新高已無懸念。而中海、世茂、招商、遠洋地產、越秀、禹州等上市房企更是提前兩個月完成了年度業績計劃。

行業權威資訊機構的統計數據顯示，今年前三季度銷售金額全國TOP10的房 企市場份額達到14.06%，這個數據較上一年度的12.58%增加了1.48%；全國TOP20企業今年前三季度的市場份額為19.25%，這個數據與上一年度17.11%相比也高出2.14%。對比近年來的相關數據可以發現，無論是在銷售面積、銷售金額、拿地情況等方面，行業龍頭企業的綜合實力、企業業績、競爭優勢都在穩步增強。

保障房建設任務提前達標。作為本輪調控的關鍵內容，保障房建設不容忽略。11月8日，住建部網站公布的數據顯示，今年1至10月份，全國城鎮保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套。這意味著2012年度的保障房新開工和基本建成量已經提前達標。按計劃，今年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。官方希望借助保障房，部分抑制房價過快上漲，同時降低城鎮化進程中“人口合理轉移的門檻”。建設計劃有序落實的同時，其制度建設也在推進中。

上述反映房地產市場狀況的主要指標表明，中國樓市在告別跌宕起伏的2011年之后，2012年總體上是個頗為平淡、平穩的年份，同時也是逐步顯現并鞏固樓市調控成效之年。政府、企業、消費者等各市場主體更趨理性，房價變化及漲幅趨于緩和，投機投資性需求基本離場，住房供應的雙軌制模式初步成型，自住需求為特征的剛需群體成為購房主體，房地產企業的盈利模式悄然調整，非住宅的商業地產、旅游地產、養老地產等復合形態地產成為房企和投資機構的新選擇等。

可以確定，經過這一輪嚴厲調控洗禮之后，追求穩健理性的可持續發展將成為房地產行業的共識和主基調。