邯鄲市廉租房建設中存在的問題及對策

張慧玲,劉宇軒, 李紫玥

（河北工程大學 經濟管理學院，河北 邯鄲 056038）

邯鄲市廉租房建設中存在的問題及對策

張慧玲,劉宇軒, 李紫玥

（河北工程大學 經濟管理學院，河北 邯鄲 056038）

廉租房作為政府保障性住房工程的一項基本體制，是解決城鎮低收入群體住房困難的重要社會保障制度。隨著城市化水平的不斷提高，城鎮流動人口不斷增多，低收入人群的住房保障受到社會各界的廣泛關注。文章結合邯鄲市廉租房建設的現狀，分析了邯鄲市廉租房建設中存在的主要問題，并提出可行的解決方案。

廉租房；住房保障；對策

廉租房作為住房保障的一項基本體制，是政府在住房領域實施社會保障職能、解決低收入家庭住房問題的一項重要的社會保障制度。本文對邯鄲市現階段的廉租房建設進行了深入分析，剖析了邯鄲市廉租住房建設與管理中存在的若干問題，并提出了相應的解決對策，以期為邯鄲市完善住房保障制度，提高績效提供理論和實踐建議。

一、邯鄲市廉租房建設的現狀

經過多年的努力，邯鄲市廉租房建設體制得到了提高，政府在資金和土地等各方面都加大了投入，加強了保障力度，保障范圍進一步擴大。

邯鄲市連續多年將住房保障列入全市民生工程，將廉租房建設作為三年大變樣的重要內容，與河北省其他城市相比，邯鄲市廉租房建設在 2008年-2010年連續三年被河北省政府評為“住房保障先進城市”。自 2005年起，邯鄲市一共籌劃了 34個廉租房項目，總投資達到8億多元，建筑面積48萬平方米，解決了16920戶低收入家庭的住房困難問題。邯鄲市著眼于廉租房的公益性和惠民性，積極整合各種資源，全面支持廉租房建設。為拓寬廉租房建設的房源，邯鄲市除了集中建設之外，從2008年底開始，邯鄲市率先在全省實行普通商品房建設中配建廉租房，嚴格執行普通商品住房配建5%、經濟適用住房配建 15%的規定，并作為土地出讓條件，做到同步規劃、同步開工、同步預售，建成后無償移交住房保障部門。截至 2010年底，邯鄲市已在65個住宅項目中配建了1.1萬余套廉租房，此外，利民小區、民馨苑小區、民悅苑小區三個保障性住房項目陸續開工，其中配建廉租房4000多套，為邯鄲市廉租房建設籌集了更多房源。

在資金籌措方面，邯鄲市堅持以政府投資為主導的多元融資渠道，截至 2010年，邯鄲市廉租房建設積極爭取中央、省補助資金，累計約1.5億元，地方政府安排5.3億元用于廉租房建設配套資金，另外，地方政府積極運用債券融資，籌得資金 1.1億元。在廉租房的資金配套上，市、縣兩級財政在年度預算中列支專項資金，并將土地出讓凈收益的10%、住房公積金增值收益的絕大部分用于廉租房建設。邯鄲市積極采用市場化融資方式支持廉租房建設，首先在全省組建保障性住房投資公司，并鼓勵棚戶區業主單位、房地產開發企業積極參與保障性住房建設。

邯鄲市政府為解決廉租房建設土地供應不足問題，政府在土地供應計劃中優先安排廉租房建設用地，實行行政劃撥、定向供應的方式優先安排，并采取核減下一年度用地指標的“倒逼”方式，確保每年建設用地指標。

二、邯鄲市廉租房建設存在的問題分析

邯鄲市廉租房政策自實施以來，經過幾年的磨合，取得了巨大的成就。但是，廉租房制度在邯鄲的發展時間比較短，還處于起步階段，缺乏經驗，隨著廉租房體制的不斷發展和延伸，在廉租房建設中出現的問題越來越明顯，包括房源不足、資金缺乏導致配套管理設施落后等問題。這些問題如果不及時解決，不僅會影響廉租房的社會保障效果，使廉租房政策適得其反，還可能會引發社會問題。

（一） 房源供給不足

邯鄲市的廉租房房源主要采取在新建經濟適用住房、普通商品住宅小區中配建廉租住房和購買符合標準的存量住房、騰退的公有住房等方式解決。政府新建廉租房可以很快改變住房供給結構，在短時間內解決低收入群體的住房問題，但是也面臨著許多困境。例如，政府的投入比較高而產出相對較低，而且新建廉租房周期比較長，保障戶數少，集中興建廉租住房還可能會形成新的“貧民窟”，引發更嚴重的社會問題。購買存量住房，后期還要進行大力的改造，資金消耗巨大，受資金的制約這種來源也受到限制。公有住房的騰退難度較大，而且在住房改革的過程中，大多數的公有住房都已出售給個人，或者作為福利房分配給了本單位職工，能夠騰退的公有住房數量本來就很少，而且即使符合廉租住房的標準，人們也不愿意騰退出來。縱使是騰退出來的公有住房，在舊城改造過程中也極易列入拆遷的范圍，只能在短時間內用作廉租房。其他的房源如社會捐贈等數量是極少的[1]。

（二） 廉租房建設過程中資金不到位

廉租房的建設過程中需要大量的資金投入，在建成之后的管理維護等也需要大量資金，資金不到位是邯鄲市廉租房建設過程中的制約因素之一。邯鄲市廉租房建設的資金來源有住房公積金的增值收益、土地出讓凈收益、財政預算、社會捐贈等方式。這些資金供給方式都存在一定的局限性，造成廉租房建設資金來源渠道不暢。住房公積金的增值收益和土地出讓凈收益較少，對廉租房的支持力度較弱，而且作為廉租房的資金來源也不穩定。另外，投資于廉租住房的收益不如投資于城市基礎設施的收益顯著，因此，政府和開發商的積極性也不高。而社會捐贈作為廉租房建設資金來源不穩定而且數額太小。資金的短缺和落實不到位在一定程度上影響了邯鄲市廉租房建設的健康發展[2]。

（三）保障范圍過窄

根據邯鄲市廉租住房的相關政策文件，邯鄲市廉租住房的保障對象為具有本地市常住戶口的低收入家庭，根據政策進城打工者、市郊被征地的農民等這些弱勢群體不在保障范圍內。除此之外，獨立生活的青年和剛畢業走向社會的大學生的住房問題也是當前需要迫切解決的，他們剛剛參加工作，收入水平偏低，沒有能力買房。

三、完善邯鄲市廉租住房體制的對策建議

邯鄲市廉租房制度經過幾年的發展，取得了一定的成果，但也存在著一些問題。在邯鄲市廉租住房的建設過程中，要完善相關的政策體制，積極整合各種社會資源，充分調動社會各界的積極性，根據邯鄲市目前的發展情況，建立相對完善的廉租房保障體系。

（一）保證廉租房房源供應

我國各個城市對廉租房的供應模式不盡相同。根據邯鄲市的具體情況，采用AHP法優選出適合邯鄲市的最優房源供給模式。利用AHP法建立的目標層(A)為邯鄲市最優的廉租房房源供給模式，準則層即為選擇房源所要考慮的影響因素，具體包括一下5個指標。

方案層即為邯鄲市現有的廉租房房源供給方式：騰退的公有住房(C1)，新建廉租房(C2)，收購空置房(C3)，社會捐贈(C4)。將準則層的指標的重要性進行兩兩比較，構造判斷矩陣，計算指標權重。

用Staay等人提出的標準度量計算各指標的權重，計算權重向量得：

最大特征值λmax=5.17，對矩陣一致性檢驗：

判斷矩陣通過了一致性檢驗。采用相同的方法計算方案層各指標對于準則層各指標的權重。最后得到的方案層的綜合權重為： C1：0.5997；C2：0.2382；C3：0.1229；C4：0.0392。因此，得出邯鄲市廉租房房源的最佳供給方式為：公房認定為主，收購空置房和新建廉租房為輔。市政府可以充分整合現有的公房，以合適的價格收購空置房。除此以外，政府可以采用多種合作的方式，來獲得分散的房源。給予提供廉租房的開發商免稅優惠等政策，鼓勵開發商多提供小戶型房以作為廉租房，這不僅拓寬了廉租房的房源，也避免了集中興建廉租房可能引發的社會問題[3]。

（二） 采用多種融資渠道為廉租房建設提供資金

在廉租房建設融資方面，一要保證政策性資金足額到位。二要加大保障性安居工程建設資金市場化運作力度，發揮市保障性住房投資公司的融資平臺作用，積極與開發銀行對接，保證保障性住房資金需求。三要采用新的融資模式，吸引社會資本投入到廉租房建設中。將BOT融資模式引入到廉租房建設中。由于私人資本的逐利性，政府可以給予私人投資者一定的優惠條件，調動私人資本投資于保障性住房的積極性，積極采用房地產信托基金來籌措資金。采用這種方式融資，銀行和政府的財力負擔比較小，還節省了政府尋找和管理廉租房的隱性成本。發行廉租房特定債券、廉租房福利彩票等方式籌集資金。通過政策創新、金融創新等吸引非政府組織、企業、群眾組織等參與到廉租房建設中，以較少的投資獲得更大的收益。

（三）擴大廉租房保障范圍

廉租房的保障制度可以進一步將城市新移民、外來務工人員、剛畢業的大學生、城鄉結合部的被征土地農民等納入保障范圍。他們收入水平低，居住條件差。隨著邯鄲市經濟的發展，應將這部分群體擴大到住房體系的保障范圍內。還有城市中的“夾心層”，他們不在廉租房的保障范圍內，又沒有足夠的財力購買經濟適用房，應借鑒發達國家的經驗，通過提供住房使用權來解決他們的住房問題。根據房源的位置、新舊程度，并結合他們的經濟情況，給予一定的折扣優惠，或者給予他們一定的貸款優惠。

（四）強化行政問責制度

市級政府作為廉租房建設的直接實施者，應充分認識到廉租房建設對經濟穩定和社會安定的重要性，從根本上重視廉租房建設，完善保障性住房體制建設，強化行政問責制度。各相關部門各盡其職，各負其責。建立旬報告、月通報和監督、考核約談制度，對政策不落實、建設進度慢的，進行監督談話。目標完成情況要納入對政府工作和領導班子的工作實績考核。實行一票否決，對沒有完成責任目標的要取消各類評先資格。

（五）健全監督管理體制

進一步健全住房情況和收入狀況審核機制，完善準入和退出機制，建立相應的法律法規，建立嚴格的審查準入制度，從法律的高度來保護低收入者的住房權利，保障廉租房制度的發展。建立適合市場規則的租金水平和物業服務標準，加強對房屋的維修和保養，加強保障性住房建設的質量監管和資金監管，強化后續管理。嚴格分配程序，分配制度要公開、公正、公平，嚴格執行保障資格的審查制度，根據市場的變化和保障對象的要求和期望，不斷細化廉租房制度，保證邯鄲市廉租房制度長期良好的發展。

四、結論

廉租房制度是社會保障體系的重要組成部分，是改善城鎮低收入群體住房條件的主要方式之一。近年來，在邯鄲市政府和社會各界的共同努力下，邯鄲市廉租房建設取得了一定的成就，但也存在著諸多問題。隨著邯鄲市城市化的不斷發展，城市流動人口不斷增多，這對廉租房建設提出了更高的要求。在邯鄲市保障性住房建設的過程中，由于房源供應不足，資金運用不到位，土地等因素的限制，邯鄲市廉租房體制還有待進一步完善。市政府可充分利用現有的房源，整合各種資源，盡最大可能為低收入群體提供廉租房，并積極探索新的廉租房供應模式。在資金運用上，要保證政策性資金全部到位，并且提供優惠政策積極吸引各種社會資金投入到廉租房建設中。在保障范圍上，要擴大保障對象，

做到“應保盡保”。完善監督管理體制，嚴格實行責任問責制度。不斷完善住房保障制度，改善居民的生活條件，實現邯鄲市經濟的穩健發展[4]。

[1]秦麗，趙正佳.關于廉租房幾種房源的優劣分析[J].房地產開發與住宅建設，2001(07):45-47.

[2]巴曙松，張旭.中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究[J].西南金融，2006(10):9-11.

[3]周星星.武漢市廉租房房源比較及優選研究[D].博士學位論文，華中科技大學，2008.

[4]方貴躍.廉租房退出機制的探索與完善[J].法制與社會，2008(06):167-168.

Study on the problems and countermeasures in the construction of the low-rent housing construction in Handan city

ZHANG Hui-ling ,LIU Yu-xuan ,LI Zi-yue
（School of Economics and Management,Hebei University of Engineering,Handan 056038,China）

As a basic system of government housing security project, low-rent housing is an important social security system to solve the housing difficulties of urban low-income groups. With the increasing levels of urbanization, the urban mobile population is growing; housing security for low-income population has become a widespread concern in various circles of the society. This paper analyzes the main problems and proposes feasible solutions based on the current situation of low-rent housing construction in Handan city.

low-rent housing; housing security; countermeasure

F293.33

A

1673-9477（2012）01-0009-03

2011-12-16

2011年河北省社科聯民生調研課題（編號:201101249）

張慧玲（1980-），女，河北邯鄲人，講師，碩士，研究方向:項目融資。

[責任編輯 陶愛新]