房地產開發企業會計核算分析

陳晶

（北京方佳物業管理有限公司，北京 102218）

1房地產開發企業的會計業務，按照其特點，主要包括以下幾個方面：

1.1 出納工作。主要負責辦理現金、銀行存款以及各種有價證券的保管、收付結算業務，并負責登記現金日記賬和銀行存款日記賬。

1.2 材料的核算工作。主要負責審查材料采購、加工生產和儲備計劃，辦理材料采購、費用的收支業務的核算，監督材料的收發結存動態，考核儲備資金定額的執行情況，參與材料的清查盤點并且監督有關部門加強材料等實物的收發管理工作。

1.3 固定資產的核算工作。對于固定資產的核算，主要是對固定資產在數量上的變化以及涉及到的相應的資金變化進行賬務的處理和相應的核算，對固定資產在量的變動上要進行詳細的記載，并且對于固定資產的管理要有專門的部門對其進行管理。因為固定資產會有一定程度的損壞，所以要定期的對其進行維修，這期間產生的費用也要進行相應的編制。固定資產使用一段時間后，就會有折舊費用的產生，這些都是需要進行處理核算的。

1.4 工資核算工作。主要負責應付工資的計算、審核和分配工作，計提職工福利費、工會經費等，監督工資基金的合理使用并考核其使用效果。2房地產開發企業會計核算存在的問題

2.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

對于房地產的商品銷售，一般情況下，可分為兩種銷售方式，一種是自己開發自己進行銷售，另一種是事先就有投資方要進行房地產的建設，然后房地產開發企業與其簽訂合同為其進行開發建設，這種方式是按照投資方的要求進行開發建設的。后一種方式是按照簽訂合同時的建造標準來進行建設的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開發自己銷售，那么在進行銷售之前是沒有收入的，可是房產的建設周期特別長，在投資上會有很大的投入，開發建設的商品往往具有很高的價值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產在建設的時候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點就決定了房地產商品的銷售不同于其他的商品銷售，這種銷售模式一般采用預售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷售方式，那么首先房地產開發企業就要取得房產預售許可證和銷售許可證才可以實行銷售。在這個過程中，一般首先要簽訂預售合同，然后進行預付款的交付，然后是簽訂正式的銷售合同，等房屋竣工后要進行驗收工作，驗收合格后向業戶收取全款，辦理產權的過戶由此完成一系列的銷售環節。這些銷售環節的不同決定了房地產開發企業不同于其他的銷售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，由于房地產開發企業本身的特殊性所決定，在生產周期上比較長，因為一項房地產項目從開發到后期進行銷售是一個漫長的過程。要想開發一處房產，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權，擁有開發房產的資格才能進行后期的工作，擁有了土地那么就是對房產的建設階段，然后才是驗收合格竣工后的銷售階段。這個過程根據不同的因素在時間的長短上不確定的，時間短的會是一到兩年，時間長的可能會是四到五年，這個過程肯定會造成企業的投入產出存在一定的階段性，這個階段性可能是不合理的。因為在項目建設階段是一直需要大量的資金投入的，這段時期內是沒有收入的，建設的周期越長，所要投入的資金越大，收入的預期就會越長，直到項目驗收合格交付使用后才能產生收入，那么在項目建設階段的投入會因為不確定的市場因素產生一些意外的問題出現，那么直到竣工銷售后才能有收入，而這項收入還存在不確定性，這就在配比上出現了差異性。

其次，房地產開發建設的商品在成本上來講，是整個的工程建設，但是銷售的時候卻是按照每一個戶型或者是每一個樓層為單位來進行銷售的，這樣一來在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對施工的質量要求也越嚴格，那么所投入的成本也就會越高，但是對這項建筑在進行銷售的時候，低層的樓房由于在性價比上比較合適，所以價格會很高，那么越是高層的樓房售價就越低，由此就在成本和售價上出現了不配比性。影響成本和售價不配比的因素有很多，還比如說，如果一項工程由于特殊的因素，而在建設的時候會因為需要而出現不同的造型，那么即使是同一個樓層，因為采光不同，朝向不同等等原因都會有不同的售價，但是在建設成本上卻是一樣，這樣在成本和售價上又存在不配比性。

2.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。

3完善房地產開發企業會計核算規范的對策房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

3.1 法律標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標準是專業標準的前提條件。

3.2 專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，即收入確認的4個必要條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。

[1]劉曙光.房地產開發項目中的會計核算探究，2012.

[2]張迪.關于房地產企業會計核算的探討，2011.