房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算分析

陳晶

（北京方佳物業(yè)管理有限公司，北京 102218）

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，按照其特點(diǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：

1.1 出納工作。主要負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行存款以及各種有價(jià)證券的保管、收付結(jié)算業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

1.2 材料的核算工作。主要負(fù)責(zé)審查材料采購、加工生產(chǎn)和儲(chǔ)備計(jì)劃，辦理材料采購、費(fèi)用的收支業(yè)務(wù)的核算，監(jiān)督材料的收發(fā)結(jié)存動(dòng)態(tài)，考核儲(chǔ)備資金定額的執(zhí)行情況，參與材料的清查盤點(diǎn)并且監(jiān)督有關(guān)部門加強(qiáng)材料等實(shí)物的收發(fā)管理工作。

1.3 固定資產(chǎn)的核算工作。對于固定資產(chǎn)的核算，主要是對固定資產(chǎn)在數(shù)量上的變化以及涉及到的相應(yīng)的資金變化進(jìn)行賬務(wù)的處理和相應(yīng)的核算，對固定資產(chǎn)在量的變動(dòng)上要進(jìn)行詳細(xì)的記載，并且對于固定資產(chǎn)的管理要有專門的部門對其進(jìn)行管理。因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)會(huì)有一定程度的損壞，所以要定期的對其進(jìn)行維修，這期間產(chǎn)生的費(fèi)用也要進(jìn)行相應(yīng)的編制。固定資產(chǎn)使用一段時(shí)間后，就會(huì)有折舊費(fèi)用的產(chǎn)生，這些都是需要進(jìn)行處理核算的。

1.4 工資核算工作。主要負(fù)責(zé)應(yīng)付工資的計(jì)算、審核和分配工作，計(jì)提職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，監(jiān)督工資基金的合理使用并考核其使用效果。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

對于房地產(chǎn)的商品銷售，一般情況下，可分為兩種銷售方式，一種是自己開發(fā)自己進(jìn)行銷售，另一種是事先就有投資方要進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，然后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其簽訂合同為其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這種方式是按照投資方的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。后一種方式是按照簽訂合同時(shí)的建造標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行建設(shè)的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開發(fā)自己銷售，那么在進(jìn)行銷售之前是沒有收入的，可是房產(chǎn)的建設(shè)周期特別長，在投資上會(huì)有很大的投入，開發(fā)建設(shè)的商品往往具有很高的價(jià)值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產(chǎn)在建設(shè)的時(shí)候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)商品的銷售不同于其他的商品銷售，這種銷售模式一般采用預(yù)售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷售方式，那么首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要取得房產(chǎn)預(yù)售許可證和銷售許可證才可以實(shí)行銷售。在這個(gè)過程中，一般首先要簽訂預(yù)售合同，然后進(jìn)行預(yù)付款的交付，然后是簽訂正式的銷售合同，等房屋竣工后要進(jìn)行驗(yàn)收工作，驗(yàn)收合格后向業(yè)戶收取全款，辦理產(chǎn)權(quán)的過戶由此完成一系列的銷售環(huán)節(jié)。這些銷售環(huán)節(jié)的不同決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于其他的銷售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性所決定，在生產(chǎn)周期上比較長，因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到后期進(jìn)行銷售是一個(gè)漫長的過程。要想開發(fā)一處房產(chǎn)，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權(quán)，擁有開發(fā)房產(chǎn)的資格才能進(jìn)行后期的工作，擁有了土地那么就是對房產(chǎn)的建設(shè)階段，然后才是驗(yàn)收合格竣工后的銷售階段。這個(gè)過程根據(jù)不同的因素在時(shí)間的長短上不確定的，時(shí)間短的會(huì)是一到兩年，時(shí)間長的可能會(huì)是四到五年，這個(gè)過程肯定會(huì)造成企業(yè)的投入產(chǎn)出存在一定的階段性，這個(gè)階段性可能是不合理的。因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)階段是一直需要大量的資金投入的，這段時(shí)期內(nèi)是沒有收入的，建設(shè)的周期越長，所要投入的資金越大，收入的預(yù)期就會(huì)越長，直到項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后才能產(chǎn)生收入，那么在項(xiàng)目建設(shè)階段的投入會(huì)因?yàn)椴淮_定的市場因素產(chǎn)生一些意外的問題出現(xiàn)，那么直到竣工銷售后才能有收入，而這項(xiàng)收入還存在不確定性，這就在配比上出現(xiàn)了差異性。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的商品在成本上來講，是整個(gè)的工程建設(shè)，但是銷售的時(shí)候卻是按照每一個(gè)戶型或者是每一個(gè)樓層為單位來進(jìn)行銷售的，這樣一來在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對施工的質(zhì)量要求也越嚴(yán)格，那么所投入的成本也就會(huì)越高，但是對這項(xiàng)建筑在進(jìn)行銷售的時(shí)候，低層的樓房由于在性價(jià)比上比較合適，所以價(jià)格會(huì)很高，那么越是高層的樓房售價(jià)就越低，由此就在成本和售價(jià)上出現(xiàn)了不配比性。影響成本和售價(jià)不配比的因素有很多，還比如說，如果一項(xiàng)工程由于特殊的因素，而在建設(shè)的時(shí)候會(huì)因?yàn)樾枰霈F(xiàn)不同的造型，那么即使是同一個(gè)樓層，因?yàn)椴晒獠煌虿煌鹊仍蚨紩?huì)有不同的售價(jià)，但是在建設(shè)成本上卻是一樣，這樣在成本和售價(jià)上又存在不配比性。

2.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。

3完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對策房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

3.1 法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn):如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

3.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。

[1]劉曙光.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算探究，2012.

[2]張迪.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討，2011.