房地產開發項目開發方風險分析

李雨明 彭祥俊 牛俊友

（1、對外經濟貿易大學，北京100029；2、瑞和安惠項目管理集團，河北 石家050000；3、河南省電力公司商丘供電公司，河南 商丘476000）

引言

房地產開發在我國已經紅紅火火的進行了7、8年，雖然各地房地產開發公司都持續盈利，但是房地產開發過程中存在的風險依然不可忽視。

房地產項目開發方風險主要有人為風險、經濟風險、自然風險等。下面就各類風險進行分類分析。

1.1 人為風險

人為風險主要包括房地產開發方的決策風險、組織風險、外部關系風險、合同風險、項目相關方風險等。

第一，項目的決策是項目成功與否的先決條件，房地產企業的決策者在做決定前要對實際情況有充分而且清晰的認識，這樣才能做出有科學依據而且切實可行的決策。另外，決策者一旦做出決策就應該保證各目標的不可逆性，因為下級作為執行層要依據決策來行事，而不確定的決策就會使下級無所適從。

決策風險建議：1）決策之前做科學的調研、分析實際情況，保證決策切實可行；2）決策者在做出決策后盡量向前推行，不可輕易更改決策。

第二，組織風險來自組織內部和外部兩個方面。此處著重強調組織內部風險。首先，要有穩定的項目實施組織。因為對于一個穩定的組織，組織成員之間會形成良好的配合，組織有穩定的辦事流程會使項目的實施變得更加程式化；經常的人事變動尤其是管理層變動會使整個組織經常處于人員磨合中，不利于工作的開展。其次，公司組織結構應該簡潔且明確。分工明確、責任到人是成熟組織的標志。公司組織層次較多則會增加很多辦事程序，使整個公司的辦事效率降低。再次，加強組織內溝通和協作。溝通不暢使很多信息不能及時的傳達到基層工作人員，從而使工作出現脫節；良好的協作也會使溝通更暢通，任務的完成變得更簡單。

組織風險建議：1）穩定公司組織結構，形成一個精誠合作的團隊；2）精簡機構，做到分工明確，責任到人；3）加強執行層面員工之間的溝通和合作，使問題解決在底層，這也要求公司領導層能夠合理且盡可能大限度的放權，避免出現相互推諉現象。4）盡可能的提升公司員工層次。高素質的團隊是項目實施的人員保證。

第三，外部關系風險是項目實施的外部人際環境帶來的各種不確定因素。作為房地產企業，項目開發涉及很多部門，外部關系更是紛繁復雜，因此風險也變得更復雜。各政府職能部門包括地方政府、建設局、規劃局等，這些部門是項目實施的直接外部領導，涉及各種手續的辦理，與這些部門關系的處理是項目實施的外部先決條件；各種專業技術單位包括審圖公司、電力公司、銀行等單位，這些單位對項目的開展也起到至關重要的作用。

外部關系風險建議：1）建議房地產開發方建立熟悉房地產開發流程及法規的專職人員負責制度，同時明確獎懲措施。

第四，合同是項目相關方合作的基本行為守則，是雙方合法利益的保證。雙方在協商合同時總希望合同有利于己方的利益，這就導致合同中存在很多潛在風險。合同風險主要有合同不嚴謹帶來的風險以及履約風險。開發項目涉及相關方主要有設計單位、施工單位、監理單位、項目管理單位、營銷推廣單位等，涉及合同較多，故風險也較大。

合同風險建議：1）雙方制定合同時，要組織相關專業人員以及法律專業人員反復審定合同，將合同不嚴謹帶來的風險降到最低；2）履約風險是主要的合同風險。項目相關各方進入履約階段，公司領導層應加強合同履行的監督力度。甲方依合同辦事，可以減少項目相關各方在事后對甲方的索賠；監督項目相關方的履約情況，可以盡量減少各方履約不利甚至違約對甲方造成的損失，減少不必要的索賠；同時也可保證項目按照合同約定順利展開，防止工期拖延和投資增加等風險。

第五，項目涉及相關方數量較多，相互之間配合也變得復雜多變。這給甲方工作帶來很多風險。如何較好的協調各相關方之間關系使之能相互協作、配合來共同完成項目，是甲方協調溝通的重要工作。相關方間存在的主要風險為協調風險，能把項目各方凝聚在甲方周圍，做到“政令”統一是協調的目的。

協調風險建議：1）以合同為協調工作的基礎，合同是雙方的契約、是合作的基礎；2）協調工作做到有理、有利、有節，不損害各方利益，盡量減少各方不滿情緒；3）協調工作應以開發方為核心，并圍繞其展開各項工作；4）對設計單位，甲方做好監督，依據雙方認可的時間節點要求設計方按進度提交設計圖紙；5）甲方負責解決前期手續問題，并要求施工單位按照甲方要求進場施工；6）各分包方交于總包方管理，甲方監督總包方行使總包方職責，管理好項目分包工作。

1.2 經濟風險

房地產項目開發方經濟風險主要包括宏觀經濟風險、市場通貨風險、資金籌集風險等。首先，宏觀經濟政策是房地產投資的外部政策因素，政策的指向引導著房地產的投資規模和方向。經過2009年的報復性反彈后，房地產行業進入政府宏觀調控的階段。當前地產企業面臨的最大風險就是宏觀經濟政策的風險。這是房地產企業必須面對而且必須解決的風險。

宏觀經濟政策風險建議：1）認真分析國家宏觀經濟政策，制定相應的應對策略；2）配合國家政策開發限價房、經適房、廉租房等政策性住房；3）在新政嚴格的一、二線城市開發符合新政策的商品房；4）開發不受新政影響的三四線城市地產項目；5）開發模式轉變，由開發住宅向開發商用、旅游地產轉變。

其次，市場是隨時變化的，項目對市場的變化很敏感，因此市場給項目帶來的風險是很重要的，也是不可避免的。對于房地產開發企業來說，最關心的是產品的銷售問題，如何根據市場確定房價，如何規避通貨膨脹給房地產市場帶來的負面影響是公司領導層應該仔細研究的問題。

再次，資金是企業的血液，沒有流動的資金企業就無法運轉，項目就無法實施。現在大多數房地產企業都要借助于銀行代款來解決開發資金不足的問題。而銀行代款則需要靠良好的人脈關系和良好的公司信譽，這又歸結到前面所述外部關系風險的解決上；施工單位墊款的壓力比較大，開發方用銷售回籠資金來支付工程款。因此，項目存在的資金風險是貸款風險和銷售資金回籠的風險。

項目資金風險建議：1）解決好外部關系風險，這是解決資金風險的重要條件；2）建立良好的銷售渠道和制度，保證銷售資金快速回籠；3）制定詳細的資金需求計劃，合理分配利用有限的資金；4）制定資金到位方式、方法和資金使用制度以及建立資金需求應急機制。

1.3 自然風險

自然風險是項目所在地的自然條件、現場條件和地理環境等客觀因素。這些客觀因素不以人的意志為轉移，對于這些風險只能防范并盡可能將損失減到最小。

項目自然風險建議：1）提前做好施工計劃，考慮雨季和冬季對工期影響；2）雨季施工需要做好防洪防澇計劃，冬季施工則需要采取冬施措施，必然會增加成本，所以項目開發階段應充分考慮施工進度計劃與自然條件的統一，合理安排工期，減少因自然因素帶來的不必要的投入。

1.4 其他風險

其他風險主要是不可預見風險，這些風險來自于很多方面的突發事件，是人不可預料的。項目不可預見風險建議：1）預留風險準備金，作為應對突發事件的應急資金。

綜述

綜上，筆者站在房地產開發方的角度分析房地產企業各個方面面臨的風險，并提出應對風險的相應策略，希冀對房地產開發企業有參考意義。

參開文獻

[1]王天增.房地產項目開發中的風險及對策分析[J].中國住宅設施，2011年07.

[2]于洪芹.房地產開發項目的投資風險分析[J].山東經濟學院，2011.