對于房地產融資現狀及發展趨勢的分析

黃美娟

（凱德商用房產管理咨詢（上海）有限公司北京分公司，北京 100000）

房地產行業是一個資金密集型行業，需要大量的資金支持其發展。當前我國房地產行業發展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產行業對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產行業將會出現資金鏈斷裂的情況，從而使整個行業和房地產市場面臨著巨大的風險。因此我國房地產行業應該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風險，保證整個房地產行業的健康發展。

1 我國房地產企業傳統融資渠道

我國傳統的房地產融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產信貸政策的調整，使得我國房地產傳統的融資方式發生了很大的困難。我國房地產行業傳統的融資渠道主要包括以下幾個方面：

1.1 銀行貸款

房地產行業對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關系到房地產行業的發展。當前國內房地產行業主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產行業發展的風險。隨著國家對于房地產貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產行業面臨著資金困難。

1.2 上市融資

房地產企業通過上市來進行融資，對于解決房地產發展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經濟安全的考慮，對于能夠上市的房地產企業限制的很嚴格，當前只允許一些具有相應實力的企業借殼上市，對于一般的房產企業來說，很難通過上市融資。

1.3 海外房產基金

隨著我國改革開放的不斷深入進行，我國房地產市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產市場。海外房產基金的進入對于我國房地產行業融資具有十分重要的意義。但是當前國內尚沒有相關的法律法規，這就使得很多企業在操作的過程當中得不到有效的規范，不利于海外基金在房地產行業中充分發揮作用。

2 我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析

2.1 實際融資渠道較為單一

雖然我國房地產行業的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現行法規的束縛，不能夠對解決房地產行業融資有根本性的作用。因此當前我國房地產行業的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。

2.2 企業對銀行貸款依賴過重

隨著我國經濟發展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時間較晚，在很大程度上對于房地產的融資都集中在間接融資上。當前我國房地產企業自己的資金量往往不足以支持其開發，因此主要是依靠銀行借貸當中，這使得整個房地產行業對于銀行的依賴性十分巨大。

2.3 海外基金與國內企業對接的難題

海外基金在進入我國房地產行業時，往往采用自由的比較成熟的風險評價機制，對國內的合作伙伴進行風險評價和預測。由于我國實際情況與其風險評價機制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進入我國時往往具有較高的要求，一般的房地產企業并不能通過國外基金的風險評價。除此之外，我國相關法律法規不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進入中公時存在較多的顧慮。

3 房地產融資渠道的發展趨勢

理想的房地產融資體系應該是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信托基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由于房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。

4 發展我國房地產融資渠道的對策和建議

4.1 建立多層次的房地產融資體系

當前我國房地產融資當中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應該根據我國的國情，有針對性性的豐富房地產的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個金融機構應該根據房地產行業的融資需要，有針對性的進行金融創新，開放出相對應的金融產品，為其提供便利。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行,缺少專業信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認為可以通過以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業整體債務依存度；二是對于大型房地產企業，可發行短期債券融資，對于中小型企業，則可以大力發展房地產投資信托基金等方式。

4.2 完善房地產金融法律法規

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，做出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

4.3 加強對外資金融機構以及境外基金的引導

外資銀行以及境外的房地產產業基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。

總結

綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠?？傊谛刨J緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線，加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。

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