北大資源掘金“城市運營商”

　　 “城市運營商”這一誕生于2004年前后的地產業名詞如今再度被提及。
　　
　　 3月初，中共中央黨校課題組發布了“中國城鎮化發展與城市運營”研究成果。課題的研究案例之一北大資源集團（以下簡稱“北大資源”），就是正在轉型的房地產開發商之一。北大資源集團總裁余麗透露，北大資源要整合旗下教育、醫療、IT資源和方正集團旗下的產業資源，做城市運營商。
　　
　　 面對調控政策，一些房地產開發企業已經開始轉型。這種轉型不單是從住宅地產轉入商業地產，更是從單一產品走向全產業鏈運營。
　　
　　 政策壓力下的生存選擇
　　
　　 房地產市場持續不景氣。
　　
　　 溫家寶總理“堅持房地產調控政策不動搖”的表態切中房地產市場要害。
　　
　　 國家統計局數據顯示，2月新建商品住宅與上月相比，70個大中城市中，價格下降的有45個，持平的有21個，上漲的有4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.1%。較上年同比，70個大中城市中，價格下降的有27個，比1月份增加了12個。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個，漲幅均未超過2.7%。
　　
　　 曾有多位房地產開發企業高級管理者表示，2012年將有更多的房地產企業從住宅項目轉入商業地產領域。同時，在2011年就已頻現的房地產企業兼并重組案例將集中爆發。甚至一些企業將完全退出房地產領域。而這種市場運動的根源便是國家持續接近三年不間斷的“一刀切”政策。
　　
　　 在政策尚無更迭跡象的前提里，一些“有想法”的房地產企業開始轉型。余麗認為，未來只有具備足以支撐充足資源稟賦的企業才能適者生存。
　　
　　 扮政府的配角
　　
　　 “城市運營商是政府的配角?！痹谟帑惪磥恚磥淼姆康禺a開發商應該以城市運營商為代表。
　　
　　 被業界認可的城市運營商所開發的項目，應該從城市規劃開始著手與政府配合，參與城市規劃并為政府提供有效資源，包括醫療資源、教育資源、產業資源等?！巴ㄟ^它們的植入，讓土地價值提升，實現政府與企業共贏。”
　　
　　 中央黨校教授、“中國城鎮化發展與城市運營”課題組組長向春玲在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：“城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運營市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設有機組成部分的經營開發商。”
　　
　　 這一學術概括，用余麗的具體實踐解釋就是，北大資源的城市運營項目可以被視為一個廣義的城市綜合體。這種“綜合體”從參與城市規劃開始，使用一二級或一二三級市場聯動模式開發?！斑@樣的項目中具有獨特資源，并與政府需求相契合。比如我們會植入方正的產業，像IT、醫療等，因為這些產業與政府需求以及居民需求較為一致。同時也會考慮引進其他居民需求、我們并不具備的資源。”
　　
　　 目前北大資源已經在北京、濟南、上海昆山、河南開封等地運行了7個項目，既有商業地產也有住宅地產，以從前期參與城市規劃到后續提供全產業鏈服務的河南開封項目最為知名。
　　
　　 早在2010年7月16日，北大資源就已與開封市政府簽署了運糧河組團35平方公里土地一級開發委托協議。按照北大資源的計劃，在運糧河組團項目啟動示范區內，將建設河南省數據中心、云計算中心、印刷中心等。
　　
　　 一家企業很難僅通過自己掌握的資源完全滿足城市的需求?！拔覀円苍诟嚓P合作伙伴商談，比如和國際上的奧特萊斯公司商議引入商業配套項目，同時也可能和萬達、萬科這樣優秀的地產企業進行強強合作。”余麗說。
　　
　　 嘗試結果要看市場反應
　　
　　 從事一二級市場聯動開發的企業必定有巨大的資本仰仗。北大資源自有資金肯定無法填補來自土地市場和項目開發市場的空缺。
　　
　　 余麗告訴記者，他們的盈利主要來自幾個方面：“在一級開發的基礎設施建設過程中，我們與當地政府成立合作公司共同建設。合作公司嚴格按照政府的要求和規劃來操作，當然在基礎設施建設中，也會獲取自己的合理利潤?！北贝筚Y源亦可以仰仗母公司方正集團的資金實力。同時，這些達到上百億投入的巨大工程并非一次性投入，而是根據規劃進行滾動開發。
　　
　　 此前余麗也透露，北大資源也會參與合適位置的二級市場招拍掛，爭取做一些短平快的項目，快速回籠資金。
　　
　　 不過，這種城市運營項目是否能夠得到購房者的青睞還難以估計。因為這種植入眾多資源的項目往往房價較高。余麗坦承，項目價格因各種配套資源的植入而變得“較貴”。
　　
　　 實際上，類似北大資源這樣，從一級市場開發做起縱貫全產業鏈的企業也有不少。比如身為央企的中國建筑(601668.SH)、中鐵置業等。以及曾有類似投資經驗的云南城投(600239.SH)，擁有地方資源的中南建設(000961.SZ)、陸家嘴(600663.SH)等房地產企業。
　　
　　 萬通董事長馮侖2011年就計劃在北京附近的廊坊打造一個類似的龐大綜合體——“立體城市”。按照他的計劃，這個立體城市將在1平方公里的土地上設計600萬平方米的建筑面積，建筑平均高度在200米以上，最高可達400米，容納15萬人口、3萬個家庭。立體城市中包含農場、醫院、超市、教堂甚至火葬場等所有城市配套措施?？偼顿Y額預計為530億元。不過這些至今尚未進入實際操作階段。