任志強 房地產意恐春來遲

　　房地產市場限購政策能否繼續執行？缺乏好政策，所有的政策都是在矛盾后移。
　　
　　2012年2月，搜狐網與零點研究咨詢集團聯合進行的“全國兩會民生系列調查”顯示：北上廣三地居民普遍認可限購令控制房價的作用，近六成公眾支持限購令繼續執行；市場觀望為主，購房意愿不足一成。本次調查結果還發現，近六成居民（57%）支持限購令的繼續執行，而不支持的比例僅為15%。其中，兩高群體（高學歷、高收入）選擇支持繼續執行限購令的比例（57.9%，56.7%）略高于低學歷（50.7%）和低收入群體（50.4%）。
　　“降價潮”、“零成交”、“限購令”……近來中國各地樓市表現低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計，16家標桿房企2012年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663．6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現來看，情況也并不樂觀。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。
　　市場持續走低，庫存大幅增加，企業資金鏈持續緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？
　　北京市政協委員，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強給出如下看法。
　　
　　限購不能救房市
　　2010年4月30日，北京出臺“國十條實施細則”中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。
　　不久，“限購令”迅速成為全國各地遏制房地產行業膨脹的措施之一。推行一年多，任志強依舊不看好這一嚴厲措施。他說，限購政策可以使得銀行公開搶劫消費者，并且限購政策并不能真正解決中國的房地產市場，只不過是“把現在的矛盾往后拖。”
　　限購之后，更加嚴重的是銀行利用非市場化的政策開始實行自己的一些掠奪。
　　限制房價回歸的要素已經存在，但是從來沒有提過限制地價的回歸要求。
　　發揮房地產的力量之后，人均居住面積增長速度是非常高的，恰恰是因為政府用強力的非市場化的因素導致房地產市場產生了各種奇怪的問題。限購最大的問題是要非市場化。那么限購引起的問題，就是市場化的時候必然給社會和市場造成一些其他經濟體的誤導。而且限購只是把現在的矛盾往后拖，拖到下一任政府，拖到別人解決不了的時候。
　　“中國房價增長過快的原因是什么？第一，中國進入城鎮化的高速發展階段，這個階段當中房價上升是必然的。第二個原因是我們的經濟增長和收入增長改變了需求。第三個原因是土地供給制度的壟斷，也大大推動了住房價格提高的問題。第四，持續寬松的貨幣和低利率形成的推手。”因此，任志強認為，限購不能救房市。
　　
　　中國房地產行業還有前景
　　2012年2月24日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調0.5個百分點，按存款余額80萬億計算，此舉約釋放出4000億元寬松資金。這是繼2011年12月5日之后，央行再次下調存款準備金率。
　　此舉一出，多方歡欣鼓舞。但如此嚴厲的政策也引起一些業內人士的擔憂：中國經濟仍在下探過程中，故各項放松性的政策必定還會不斷出臺。嚴厲的房地產調控能否hold住？
　　任志強對此舉的態度還是贊同為主：“盡管遲了，但還是來了。”
　　面對當今房地產行業形勢，任志強談到五點：第一，調控政策不放松是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續；第三，今年新開工面積持續下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲；第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的占有面積還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。
　　
　　不改革將走回頭路
　　持續低迷的樓市，令開發商的資金鏈越來越緊張。如果調控維持去年的力度，業內人士認為一些中小開發商可能“熬不過今年”。
　　但是任志強認為，通常衡量一個地區的房地產高增長還是低增長，或者持續增長的時候，需要三個因素：
　　第一，是看經濟增長速度，是不是保證4%以上的增長，這是一個必要條件。如果沒有宏觀經濟增長的話，是不可能有房地產市場發展的。
　　第二，是城市化率的問題，如果城市化率達到百分之六七十的時候，是一個下降或平緩發展的，我們還沒到。
　　第三，就是在城市中的戶均套數超過1：1.1，就是意味著有一個城市家庭一定有1.1套房子在那等著，這時候房價才會降下來，這三個條件達到以后，我們大概算一算，到2030年以后。
　　因此，對于房產企業來說，不存在破產的問題，因為房地產企業所持有的主要是土地資源，所以它可以任意轉移，它可以通過兼并重組的辦法去解決。除了房地產以外，別的企業都可能破產，但只有房地產企業不會。“我賣掉90%的股權我還活著。因為它主要持有的是土地和原料，這個完全不一樣。我們更愿意說它是重組，只能說有洗牌和重組的過程。從過去到現在，我們基本上沒有見到房地產業的破產，我就剩一塊爛地了，我這個爛地還是值錢的，我別的可能都沒了，可是我的地還是值錢的。基本上從全世界的情況看沒有。”
　　如何才能使房價回歸到合理價位，作為資深房地產商人，任志強指出，必須對癥下藥。第一，是房地產建設的主要投資要素是土地，必須改變現有的土地制度和土地供給方式，這樣才能導致基礎原料和要素的一個價格合理性。第二，住房資產是購買，必須改變稅收政策和貸款政策。第三，房地產投資是投資過程，按照投資的角度考慮房地產的投產，才能出現有效供應，不能把住房問題當做政治問題來解決，很重要的是市場歸市場，保障歸保障，過渡保障不能解決房價問題。聯合國公約上明確確定我們只解決居住權利問題而不是財產擁有權利問題。我們大量的購買已經把保障變成了財產擁有的權利，如果不改革的話中國未來的房地產市場只會走回頭路。
　　他提醒房地產企業，在政策限購下，不少企業選擇改變產品種類，由住宅轉向商業地產，“一個區域內商業地產的比例由當地的城鎮化率決定，只有城鎮化率超過60%，才會需要大量的第三產業和商業地產，不要盲目轉投商業地產，不然容易出現失誤。”