黃怒波 旅游地產急不得

剛從國外歸來的黃怒波似乎還在倒時差，不過，一提到冰島，他立刻顯得有些興奮：“冰島那個地方的馬好、環境好，從倫敦飛過去不過四個小時，華盛頓也不過五個小時，美國很多人都在周末到那里去騎馬、度假。”他對《英才》記者說道。

冰島租地，以及早些時候在美國開發農場，都在表明中坤投資集團（下簡稱中坤）的度假產業正在布局全球。

雖然冰島的項目短期內不能完成開發，而美國國內現階段的經濟形勢也不好，但黃怒波并不太著急。事實上，以旅游地產見長的中坤，目前經營的側重點依然在國內。

當前國內的住宅市場正在經歷一波回暖，央行時隔不到一月兩次宣布降息，房地產預期向好。然而，在房地產限購政策依然未放開、且中央一直強調抑制投機投資需求的情況下，市場銷售壓力依然存在。

在7月初的“21世紀博鰲房地產論壇”上，金地集團董事長凌克表示，未來住宅市場增速放緩，房企應該盡早考慮出路。其他房地產公司也意識到同樣的問題，紛紛轉投細分市場，建綜合體、寫字樓，甚至干脆跳出這個圈子，轉投其他行業（見《英才》雜志2012年7月刊《房企換活法》一文）。

在地產行業的細分市場中，旅游地產算是一塊味道不錯的蛋糕。近期，國內與旅游地產相關的大小論壇讓人目不暇接，甚至有人直接將中國地圖掛在墻上，琢磨著一切可能開發的區域，急切之心溢于言表。

“現在是個企業就要做旅游地產，把旅游地產做成傳統的住宅地產，就是把這個細分行業毀了。”黃怒波對當前的旅游地產現狀表現出一絲無奈。

中國綜合開發研究院（CDI）旅游與地產研究中心主任宋丁在接受《英才》記者采訪時表示：“現在一般的地產商對旅游非常陌生，在開發時僅僅是依賴傳統的地產開發經驗。”

由此看來，旅游地產這塊燙嘴的“熱豆腐”，房地產公司如果當作“豆腐腦”來吃，恐怕并不是最佳選擇。

下金蛋的雞

“我每一個項目的投資都是以‘十年’來算的。”黃怒波說。

當前中坤主要的旅游項目分布在黃山、南疆、桐城以及北京周邊幾個板塊。其中最早開發的宏村項目隸屬于黃山板塊，于2000年被列入世界文化遺產名錄。從1997年開始投資宏村至今，中坤對黃山板塊的投資15年一直沒有停止。另外，中坤在喀什、門頭溝的項目也已經做了8年。

最近被媒體熱炒的普洱，在黃怒波的眼里也并不簡單。在普洱項目的整體規劃上，黃怒波預計將花費2年的時間。

“這樣國外的設計師還向我抗議呢，說兩年絕對完成不了。國外團隊規劃的內容一般很細。”僅這一項規劃大概就花掉了中坤兩三千萬，“做旅游地產，沒有‘熬’的精神不行，沒有文化傳承也做不了，否則旅游地產就做成普通的房地產了。”在黃怒波看來，“旅游地產從長期發展回報上，應該是下金蛋的雞，但是想養大挺不容易的。”

業內普遍意義上的旅游地產是指旅游的主營業務與地產的主營業務整合在一起產生的一種業態，在中國的發展尚處于起步階段。而近些年來隨著國內個人消費水平的不斷提高，旅游度假的市場規模也隨之不斷增長，旅游地產這一業態在近幾年內便換擋提速。

宋丁則認為，旅游地產的發展存在三個階段：第一階段以旅游框架為主，地產項目表現為一些觀光、度假酒店；第二階段則是大規模的人居地產與旅游景區結合，比如在景區周圍大量開發住宅。而第三階段是旅游景區與人居的充分融合，“比如旅游小鎮戛納，是一個完整的旅游觀地，其中很多觀光點其就是人居的。”

盈利模式

在業內人士看來，眼下中國旅游地產的發展還處于第二階段。

無論是開發較早的西雙版納，還是近年來大興土木的海南，總有高聳的建筑決絕于自然之外，在外觀上與城里的水泥森林并無二致，這種單調的重復將旅游資源的稀缺性消耗殆盡。某業內人士對《英才》記者表示，在廣東惠州旅游地產開發模式生硬，只是“在每個沙灘上都蓋一座五星級酒店，然后再周圍建一些住宅之類的”。

除了對自然景區的開發外，以華僑城（000069.SZ）為代表的旅游地產開發企業則通過人工景區開發配套住宅銷售作為主要盈利模式，由于其“平地造景”的特點，在旅游資源方面投資比例同比要高很多。

宋丁向《英才》記者解釋其模式時說道：“華僑城的開發時以旅游為導向，最終也要靠旅游來賺錢，以東部華僑城為例，它的收益2/3靠房地產，1/3靠旅游，但在投資比例上，要用2/3的投資來做旅游，1/3的投資來做房地產。這個比例已經是最高的了。”

可見，當前旅游地產主要的盈利模式仍然來自于景區住宅銷售，現在行業內普遍做法是90%的資金投入到地產開發項目中，而只有10%用于旅游資源的維護。

“實際上，持有景區想形成盈利模式挺難，單純的景區長不大，景區門票不可能無限上漲。但光做地產也有問題。要把旅游和地產的關系掌握好，并不容易。”黃怒波總結道，“景區門票、文化演出、賓館收入，一定是復合型的，另外還有別墅銷售，這樣才能夠萬無一失，但要有耐心。”

政策掣肘

旅游資源的核心價值在于其稀缺性和不可復制性。或許正是這樣，大連萬達集團董事長王健林曾表示，旅游地產是一個“沒有天花板”的產業。而在黃怒波看來，盡管旅游資源本身不可復制，但是多年的管理經驗以及中坤的品牌影響力卻可以復制。

“普洱4萬平方公里，有很多令人吃驚的古村落，與宏村有著不一樣的美。在別人手中只有40多個景點，而到了中坤這里能整合出100多個。”黃怒波稱。

除了自身開發項目，行業經驗也能夠使中坤在參與其他項目的管理中減少資金壓力，穩定現金流，這增加了中坤在選擇項目時的籌碼，進而能夠保證其品牌的整體水平。

然而，中坤在旅游地產的擴張中也面臨不少問題。據了解，在普洱項目中，茶園高爾夫球場占據了十分重要的地位。但在2012年國土資源部和發改委聯合下發的《禁止用地項目目錄（2012年本）》中，明確將“別墅類房地產開發項目”及“高爾夫球場項目”列入其中，而在下發的通知中也指出“凡列入《禁止目錄》的建設項目或者采用所列工藝技術、裝備、規模的建設項目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關手續”。

盡管業內人士認為“這并不代表完全不能興建，只是各省有一定量指標”，但中坤在此項目中面臨的問題可窺一斑。

據專業研究機構的數據，當前旅游地產規模已達萬億，可以與商業地產相提并論。但如果一個項目涉及幾千上萬畝的大面積土地，必然會涉及到土地資源的侵犯問題。“禁又禁不了，不禁又不行。政策的尷尬怎么能夠應對這種現實的需要，這是中國旅游地產發展中的大問題。”宋丁說。

由此可見，不僅僅是從項目開發與盈利模式上，單單從配套政策角度判斷，旅游地產也真“急不得”。