地產(chǎn)能否持續(xù)回暖

近期房地產(chǎn)公司似乎嘗到了“瑪?shù)氯R娜小點(diǎn)心”的滋味，銷售回暖仿佛讓過去的好時光“復(fù)回”了。

上市房企公布的數(shù)據(jù)顯示，五成企業(yè)5月成交金額環(huán)比增兩成，萬科、保利、恒大、中海4家龍頭公司首次出現(xiàn)單月成交同超百億元的情況。

從行業(yè)數(shù)據(jù)方面來看，據(jù)前不久戴德梁行發(fā)布住宅市場月報顯示，5月“北上廣深”四個一線城市成交量較4月平均環(huán)比增長近4成，其中廣州的成交量更是較4月增長了42.5%。主要二線城市除武漢略有回落外，其他城市成交量均有較大提高。另據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，銷售面積排名前10位的房地產(chǎn)公司中有9家均高于去年同期水平。

然而，宏觀經(jīng)濟(jì)層面下行壓力繼續(xù)增大。7月13日統(tǒng)計局公布的第二季度GDP增長7.6%，經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，而其在早些時候發(fā)布CPI指數(shù)同比增長2.2%，環(huán)比下降0.3%，PMI（采購經(jīng)理人指數(shù)）及PPI（工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)）均環(huán)比回落。央行于7月初宣布再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，據(jù)上次降息時隔不到一個月。

這不免讓人產(chǎn)生猜想：調(diào)控與市場的天平兩端，究竟孰重孰輕？

回暖動力

“市場已經(jīng)沉寂太久了。”花樣年集團(tuán)副總裁馮輝明聲音略顯疲倦，接著他對《英才》記者說道，“這一段時間回暖集中在‘剛需層面’。購房者無論如何推遲，觀望，到時候還是一定會買的。”的確，購房需求并不像“餓了就要吃飯”，購房需求是可以壓制一段時間的，而在4月之后則集中釋放。

聯(lián)想控股旗下的融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司似乎也在表達(dá)相同的信息，其營銷總監(jiān)董明在接受《英才》記者采訪時表示，5、6月網(wǎng)上簽約量集中爆發(fā)的主要動力在于剛性需求。北京的幾個銷售較火爆的樓盤，項目地點(diǎn)均在北京郊區(qū)，戶型方面則以小戶型為主。

在談到支撐市場回暖的特點(diǎn)時，高通智庫總裁張宏向《英才》記者分析道：“4、5月的回暖特點(diǎn)是以價換量，降價促銷。5月以后的回暖特點(diǎn)主要是‘抄政策底’，預(yù)期市場會發(fā)生回暖性的變化。總體來看還屬于被動性的回暖，還不是進(jìn)入良性的一個狀況。”

從信貸政策來看，6月央行重申首套房貸款利率最低至7折，以及宣布7月6日下調(diào)存貸款利率，無疑對房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生了利好預(yù)期。

標(biāo)準(zhǔn)普爾中國企業(yè)評級師陸楓向《英才》記者表示，貨幣政策放松有利于購房者貸款以及減輕利息負(fù)擔(dān)，政策的微調(diào)使市場對房地產(chǎn)走勢預(yù)期發(fā)生一定改變，因此導(dǎo)致許多原處于等待中的購房需求入市。

“剛性需求和改善型需求是推動房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模回升的主要原因。”正略鈞策合伙人薛迥文補(bǔ)充道，“改善型需求一直受到壓制，釋放是一種必然。剛需受壓制的時間更長。”

經(jīng)記者的了解，改善型需求在市場上一部分收到限購的影響無法釋放，另一部分則大多在觀望。

事實上，政府頒布的房地產(chǎn)調(diào)控文件中不斷強(qiáng)調(diào)“合理引導(dǎo)住房需求”，“抑制投資投機(jī)性購房需求”。購買首套住房的，即所謂“剛需”受到的限制相對少，而購買第二套住房，即通常意義上的改善型需求，則受到信貸、稅收等方面的差別化限制。而關(guān)于投機(jī)投資型需求，住建部研究中心主任秦虹表示，已“基本上被擠出了市場。”

但值得注意的是，宏觀經(jīng)濟(jì)的前景并不樂觀——從4月開始，經(jīng)濟(jì)下行的趨勢是超出原先市場和政策預(yù)期的，那么，對于房地產(chǎn)調(diào)控的力度是否會有所減弱？在房地產(chǎn)行業(yè)的大門已關(guān)之際，政策是否會為其打開一扇窗戶？

“中軸線”博弈

然而，“打開一扇落地窗”并不現(xiàn)實。近期幾大部委不斷強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)未變。北京新“地王”萬柳地塊拍賣的推遲以及后來保利地產(chǎn)在拍賣宣布突然退出著實讓人驚訝，而此前保利在其他三個城市均有拿地舉動。而業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，大幅政策轉(zhuǎn)變可能帶來價格報復(fù)性反彈以及投資投機(jī)需求的重新大量入市，這是政府不希望看到的。

薛迥文把調(diào)控的主基調(diào)比喻為“中軸線”：“對房地產(chǎn)投資屬性的打壓甚至消滅，或者說相當(dāng)于剔除房地產(chǎn)的投資屬性，這是長期的主基調(diào)。”房地產(chǎn)的剛性需求，即消費(fèi)需求可能會有時緊時松，但是這種時緊時松的前提是房價保持穩(wěn)定。而政策制定者在觀察成交量的

同時，針對市場的變化情況，圍繞“中軸線”相機(jī)抉擇。

無論是政策適當(dāng)?shù)姆潘苫蚴歉鼑?yán)格的執(zhí)行，終歸都是微調(diào)的手段。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也已認(rèn)識到，中央已十分清楚不能再把房地產(chǎn)作為拉動甚至穩(wěn)定GDP的工具。

“房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)在兩三年內(nèi)不會改變。我甚至認(rèn)為當(dāng)前的市場行情不是反彈，而只是在尋底過程中的若干反復(fù)。”而這次回暖的“反復(fù)”會延續(xù)多久，薛迥文也沒有給出一個明確的答案。

反復(fù)也好，反彈也罷，當(dāng)前的情景多少會讓人想起2008年上下半年房地產(chǎn)市場的“冰火兩重天”。然而，除了在情景方面略有相似外，調(diào)控政策的內(nèi)容和強(qiáng)度并無實質(zhì)可比性。

房地產(chǎn)市場拉動實體經(jīng)濟(jì)的作用則不言而喻。馮輝明向《英才》記者描述了一個現(xiàn)象，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上游企業(yè)的日子也并不好過，很多房地產(chǎn)公司的材料供應(yīng)商或總包商業(yè)務(wù)量均在減少，只要開發(fā)商能夠擴(kuò)大在建規(guī)模，甚至主動要求墊資施工。“房地產(chǎn)這個行業(yè)是具有傳導(dǎo)性的，會影響到下游的家用電器產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長。所以各個行業(yè)都能感覺到壓力。”

受GDP下行的影響，地方政府在“微調(diào)”上動起了心思，從近期地方政府新出臺的政策來看，其中往往涉及土地出讓，購房補(bǔ)貼等內(nèi)容。

在6月末，關(guān)于河南六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下簡稱《意見》）的消息在業(yè)內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，尤其是其中所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政，這顯然與中央的調(diào)控政策有出入，盡管后來經(jīng)確認(rèn)《意見》并沒落成黑紙白字，但足以證明地方政府正在嘗試微調(diào)手段。

“全國平均下來，地方政府土地出讓金的收入占到財政收入的60%。在有些三四線城市，如果賣不出一塊地，公務(wù)員工資都成問題了。”薛迥文說。由此觀之，地方政府著急不無道理。

另據(jù)記者了解到，在一些三線城市，當(dāng)?shù)卣褟膹那暗摹伴_發(fā)產(chǎn)業(yè)配住宅”轉(zhuǎn)為“開發(fā)住宅配產(chǎn)業(yè)”，首先要求住宅項目的開發(fā)，進(jìn)而拉動地方GDP的增長。而上述房地產(chǎn)公司人士則認(rèn)為：“盡管在短時間內(nèi)對GDP有拉動作用，但實際上并不利于城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。”

然而通過對市場趨勢判斷，結(jié)合經(jīng)濟(jì)下行的狀況，張宏則從調(diào)控政策趨勢的角度表達(dá)了他的觀點(diǎn)：調(diào)控政策可能會發(fā)生改變，其主要內(nèi)容包括改善性需求的放行、開發(fā)貸款和按揭貸款的寬松以及促進(jìn)供應(yīng)的政策。“促供應(yīng)政策有兩方面，一方面是鼓勵土地供應(yīng)的政策，另一方面可能是懲罰性的政策，比如說對閑置土地督促性的一個政策。再長遠(yuǎn)一點(diǎn)，有可能在稅收上是要改變的。稅收當(dāng)前比較明確的是物業(yè)稅，房產(chǎn)稅。而從市場需求的方面，鼓勵剛需和改善性需求是沒有問題的。結(jié)合供需關(guān)系，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)核心的問題還是供應(yīng)不足的問題。”

標(biāo)準(zhǔn)普爾方面則認(rèn)為，除非中國經(jīng)濟(jì)增長嚴(yán)重減緩、通脹壓力消除、或者平均房價下滑超過20%并持續(xù)半年到一年，否則，調(diào)控政策基本不會出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。