寫字樓價格堅挺

通常來講，在一個正常的房地產市場上，相近地段的商業地產項目要比住宅項目高出30%。以北京為例，據戴德梁行第二季度發布的報告，盡管北京市甲級寫字樓銷售價格環比降低0.82%，但每平方米仍達5.7萬元，SOHO中國年報中也曾披露2011年結算的建筑面積（不含車位面積）平均售價約為每平方米5.67萬元。而據有關數據，北京5、6月住宅銷售均價約為2萬元每平米。

盡管價格略有調整，但據第一太平戴維斯統計，第二季度北京寫字樓整體空置率進一步跌至3.4%的歷史新低，環比及同比分別下降0.6及2.5個百分點。相比住宅市場的初步回暖，寫字樓租售市場則一直可以用“堅挺”來形容。

隨著房地產調控的持續，資金出于避險和逐利的目的，選擇大舉進軍商業地產，而北京寫字樓租金價格近三年來的“穩漲”或許為這些資金找到了一個出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京寫字樓租金同比漲幅分別達到19.2%、44.2%、27.8%”第一太平戴維斯華北區研究部相關人士向《英才》記者描述。

一線城市空間阻塞

“北京新的寫字樓較少。”北京萬通時尚置業（萬通集團旗下負責北京地區寫字樓運營的子公司，以下簡稱萬通時尚）總經理許良飛對《英才》記者說，他認為這是近期寫字樓行情比較理想的主要原因。

萬通在北京CBD區域，以及上海、杭州、天津都有新的寫字樓項目，且均以持有為主，并“沒有銷售型的寫字樓”。

據戴德梁行發布的數據，在今年第二季度有兩個新項目入市，北京甲級寫字樓市場新增可租賃空間10.44萬平方米，使總存量達到約665.7萬平方米。但報告中同時指出，新項目預租期表現良好，因而寫字樓供應緊張壓力并未緩解。

另一方面，戴德梁行華北區投資主管王宇濤表示，北京大型國有企業多，絕大多數都希望在核心地段擁有自己的獨棟總部辦公大樓，這些企業資金實力雄厚且對價格相對不敏感，購買后只有很小部分進入到公開市場進行租賃，而項目整體重新回到買賣市場的可能性幾乎為零，這也是北京可供交易的優質寫字樓物業越來越少的原因。

而在上海，由于其國際金融中心的定位，相當多的優質寫字樓由外資私募地產基金持有。“通常對于寫字樓的收購方式表現為三種，資產收購、股權收購以及境外資金股權收購。”王宇濤介紹說。

其中，境外機構大多屬于機會型投資基金，其募集資金都是以外幣形勢存于境外賬戶且受到外匯管制和限制境外熱錢進入國內房地產市場的政策約束，因此只能通過收購該境外特殊項目的公司，在境外完成交易來達到間接控制境內項目公司，進而收購和控制境內資產的目的。

辦公室“突圍”

截至二季度末，戴德梁行統計數據顯示北京寫字樓租金達到每月每平方米288.55元。在租金不斷上漲，且新項目稀少的情況下，核心辦公區域的吸引力面臨下降的趨勢。

原有租戶為了尋求充足的租賃空間及相對較低的租金價格，開始向周邊區域突圍。上述報告中同時也指出，非核心商圈空置率較上季度降低了5.71個百分點至2.67%，平均租金則環比上漲了3.21%達到236.73元每月每平方米。

“租金漲了之后，自然就會有一部分公司承受不了租金從CBD出去到便宜的地方。”在描述這一現象時，許良飛判斷，“并不是整體的趨勢，轉移只是租金上漲的原因。”也有業內人士透露，在核心區域擴租空間有限的情況下，承租企業會轉移到非核心區域或者干脆選擇次甲級或乙級寫字樓。

盡管當下核心區域周邊寫字樓已開始走俏，但21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔則向《英才》記者表達了謹慎的態度：“寫字樓還是要看地段的。像住宅是按整體居住水平，只要你交通到了就可以，而寫字樓則比較‘扎堆’，如果一個寫字樓相對來說遠一點，不在集中的寫字樓區域，投資價值相對不會很高。”

除非核心區域寫字樓升溫跡象明顯外，也有業內人士提出了“郊區化辦公”的概念。

美國的硅谷通常被認為是“郊區化辦公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花園小院，其建筑密度及容積率均較低。另外，CBD區域的擁擠、停車難以及運營成本高等因素也促使部分企業的辦公樓向郊區轉移。北京天安科創置業副總經理劉芷均表示：“未來十年商務花園會逐步替代很多CBD的辦公模式。”

戴德梁行華北區商業部董事李贊同樣認為，雖然核心辦公區域仍然是多數企業向往的區域，但由于成本、交通等方面的壓力，一些企業已經部分或全部遷址去配套日漸成熟、優惠政策有吸引力的周邊區域，而CBD空置出來的面積則被金融、能源、醫藥及高端服務業等占據。

二線城市“倒掛”出現拐點

相比于北京、上海等一線城市在寫字樓的活躍，二線城市的寫字樓市場則更多表現在發展潛力上。

王宇濤認為，目前不動產市場交易投資比較活躍的城市包括天津、大連、成都、重慶、蘇州等地。“此類城市在發展進程上都呈現出同一個特點，即正在經歷從以工業和制造業為主導的產業結構，向以服務業為主導的產業結構的巨大轉變，并且這種產業結構的轉變升級速度越來越快。這對于商業不動產市場，尤其是寫字樓市場的影響是不言而喻的。辦公地點從廠房轉變為寫字樓，從業者由藍領工人變成了白領工人。”他說。

顯然，在這種背景下，一些主要二線城市的核心地段寫字樓，特別是甲級寫字樓的供應已遠遠不能滿足市場的潛在需求。

業界認為廣州、深圳正是由于全國范圍內率先完成了產業結構的升級換代，由二線城市躍升為一線城市，目前二線城市也正在復制這種發展模式。體現在商業不動產市場上，表現之一就是商用寫字樓價格與住宅價格“倒掛”這種異常現象的突然消失。

在很多二線城市，相近地段的住宅價格要高于商業項目。以蘇州為例，在2005—2011年這段時間，寫字樓市場一直處于商住價格倒掛的尷尬境地中。

據有關部門統計，作為二線城市，蘇州2011年GDP總量已經接近深圳，但寫字樓總面積顯然與深圳不能同日而語。盡管前幾年蘇州在不斷提升城市的產業結構，但一直沒有質的變化，受到上海現代服務業中心的影響，服務業發展空間被擠壓。

然而，自2011年下半年起，這一現象卻開始悄悄發生變化，蘇州寫字樓市場的商住價格“倒掛”現象出現了拐點。

王宇濤認為這一轉變的原因主要包括寫字樓品質提升、城市格局變化、房地產調控政策、投資回報率的變化等原因。

而許良飛則認為，二線城市的投資回報并不能一概而論，更要關注其特殊性。與蘇州相比，成都、重慶的寫字樓市場無疑更加成熟。“一年多以前，位于成都和重慶核心商圈的寫字樓租金可能只有每月70元每平方米，而在今天，這個價格接近翻了一番。如果是品質明顯優于周邊物業的國際甲級寫字樓，還可以為投資者提供超過市場水平10%—15%的租金溢價。”王宇濤稱。