我國房價高燒不退的原因

　　一提到我國的房價，就會挑動無數國人的心弦。之所以這樣，原因是多方面的。宏觀來講，房地產市場關系到我國經濟的發展；微觀來講，房價的高低不僅僅關系到國內民眾的當前生活，還關系到下一代人的生活質量。房地產行業，成為我們窺探國內經濟的一個窗口。
　　在2011年的后4個月，一線城市的房價一直處在回落的狀態，但是，房價依然與居民的收入差距過大。高房價和通貨膨脹有著直接的關系，兩者之間的關系，在中國被演繹得淋漓盡致。高房價在一定程度上可以緩解我國的通貨膨脹，所以，貨幣的超發在推高房價問題上難辭其咎。我國貨幣的超發速度遠遠超過了我國經濟的增長速度。如果說，我國GDP（國內生產總值）的增長速度在以令人振奮的速度挺進，那么我國的貨幣發行則以令人咂舌的速度狂飆。請看數據：中國廣義貨幣供應量M2與GDP之間的比例正在加大。到2009年年底，中國GDP總額為33.54萬億元，是1978年的92倍。而同期的M2從1978年到2009年年底，增加了705倍，達到60.62萬億元。截至2010年9月末，M2余額比GDP多出了約42.78萬億元。根據央行2012年1月8日的統計數據，2011年全年我國廣義貨幣（M2）余額為85.16萬億元，同比增長13.6%。
　　通過這些數據我們可以知道房地產市場在支撐中國貨幣量這個超級龐然大物的過程中所承擔的“重量”以及占據的地位。可以這么說，正是由于高企的房價，才緩解了我國貨幣過度發行所帶來的通脹。如果房價大幅下跌，我國的通脹將會嚴重于現在數倍。理解了這一點，我們也就明白中國當前房價高燒不退的原因了。房地產和股市在緩解我國通貨膨脹過程中，具有相同的作用，多數時候呈現出一種蹺蹺板的關系（當然，對于2011后半年而言不是很明顯，原因在于更多的資金抽離股市、房市，用來填補地方政府以及國營企業的債務窟窿了）。
　　中國的股市對緩解我國通貨膨脹起到了極大的作用，相當于過量貨幣的蓄水池。但是，這個市場又是異常的血腥。中國的股市，養育著數千家中國最大的企業。股市對于企業，如同土地對于人類一樣，有著養育之恩。拿土地來說，地里的莊稼慢慢地長出來，長到一定的程度就會被收割。收割后，經過施肥、培育，讓莊稼來年再長。中國股市中的股民們，并未得到如此這般的悉心照料，但被"收割"的命運卻不斷發生。
　　當前，更多的人將中國股市比喻為“絞肉機”，被“嬌生慣養”的企業需要資金時，就去一次性地“收割”，但并不會將股市“打死”。經常能夠聽到所謂的“市值蒸發”這樣的觀點，其實這種說法隱瞞了股市的殘忍和不公。只有泡沫才可能蒸發，而市場上的資金是一定的，怎么可能無緣無故地蒸發呢？其實，背后是驚人的財富轉移。上市首日便進行著大幅的斂財運動，而后期通過操縱股價，又進行著一次又一次的財富轉移。
　　網上流傳著一則對我國房地產價格的形象比喻：“中國房價的漲跌是在做俯臥撐運動?！奔刃蜗笥稚鷦樱χ袊康禺a市場如此這般的“寫實”，體現出房地產市場是多方利益群體相互博弈的領域，而高房價則是博弈的結果。
　　房地產涉及多方利益，概括起來主要是兩大群體的博弈，即既得利益群體和未得利益群體。這兩大群體的博弈，導致了房價當前震蕩走高的趨勢。我們先從既得利益群體說起，涉及地方政府、地產商、銀行以及已經購得房產的群體。既得利益群體必然不希望看到房價的下跌，因為他們從房價的大幅上漲中獲得了極大的利益。
　　對于地方政府而言，僅土地財政這一個因素，就可以很好地解釋房價居高不下的原因。這也是由我國的GDP為當地政府經濟工作考核標準的模式演化出來的。如果我們追根溯源，還要從1994年的“分稅制”說起。
　　我國從1994年開始實行分稅制，簡單說就是按照征收管理權和稅款支配權標準劃分，凡征收管理權、稅款所有權劃歸中央財政的稅種，屬于中央稅；凡征收管理權、稅款所有權劃歸地方財政固定收入的稅種，屬于地方稅；凡征收管理權、稅款所有權由中央和地方按一定方式分享的稅種，屬于共享稅。
　　這種稅收制度的弊端也顯而易見。例如，分稅制改革只是將收入進行了簡單劃分，并沒有相應調整支出責任。尤其是近幾年隨著經濟的發展，地方各級政府的投資需求逐年增加，有限的地方財政收入既要肩負起地方發展的任務，又要為不斷膨脹的財政供養人口、為“政績工程”和“形象工程”買單，還要償還到期的財政貸款，并不寬裕的地方財政顯得捉襟見肘。
　　如何在短時間內以最大限度的低成本融資來支付起龐大的政府開支，成為地方經濟發展所面臨的問題。于是，“土地財政”應運而生?！巴恋刎斦蹦芙o地方迅速帶來經濟效益，償還政府負債，減輕財政負擔，并促進地方經濟的發展，這本是好事。但問題是，一些地方政府過度依賴于土地財政。尤其是分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，“土地財政”甚至成了一些地方的“第二財政”。一些地方官員更是肆意違反市場規律，抬高地價，間接成為推高房價的“幕后幫兇”，嚴重影響社會的和諧穩定。
　　那么您一定會問，既然很多人都認識到土地財政所存在的問題，為什么政府不去改變這樣的模式呢？答案是，改變說起來容易做起來難。舉個很簡單的例子：在我國現行的傳統教育模式下，衡量一個學生的優秀與否，主要是看考試分數，尤其是高考這一道門檻，就是專門通過分數進行所謂的人才篩選的。以這樣的方式對學生進行衡量，認為100分的學生必定比90分的學生優秀，并不關注這個100分是學生通過犧牲大量的娛樂和休息時間換來的。正因為這種情況太過普遍，所以素質教育的呼吁由來已久，但當前以考試分數衡量學生的模式并未改變。因為找不到一個更好的、更便捷的方式，來對學生進行統一的衡量。這樣的狀態只能不斷進行改變，非一朝一夕所能扭轉。這個道理也適用于當前的地方政府考核。一屆政府5年時間，自然也就沒有動力去進行收效甚慢的長期改革，而對工作的考核又實實在在地擺在眼前，所以維持原有的經濟增長模式既省時又省力，甚至還可以獲得褒獎，實現晉升。何樂而不為呢？況且，當前并沒有一種有效衡量地方政府工作績效的指標。
　　對于地方政府而言，其更多地已經和房地產商形成了利益共同體。不斷上漲的房價愈發強化了雙方之間的利益鏈。一個城市的房地產開發，可以讓當地政府獲得諸多好處。首先，低價拆遷后的高價拍賣成了地方財政收入的重要一環；其次，房地產開發可以帶動周邊的商業發展，拉動相關行業的景氣度。第三，周邊的商業發展可以增加政府的財政稅收。甚至呼之欲出的房產稅，也被地方政府覬覦已久，如此種種。在這樣的情況下，地方政府自然愿意通過優惠政策引來更多的地產商進行房地產開發。政府的業績上來了，開發商的腰包鼓起來了，皆大歡喜。另外，銀行也在這樣的利益鏈條中，完成了大額的信貸指標，獲取了豐厚的利息收入。這簡直就是一個完美的組合。但是問題并非這么簡單，因為民眾的收入有限。政府可以不斷地抬高土地拍賣價格，地產商可以不斷地通過高地價進行抵押貸款，銀行可以不斷地催生出貨幣來，只是民眾并非普遍的富裕，這種模式難以持久。
　　自然，從買房者角度講，已經買到房子的群體希望房價上漲，未買到房子的群體希望房價下跌。未買到房子的群體是大多數，如果這個群體的利益長期得不到關照，那么會產生諸多社會問題。作為中央政府，自然要將社會的整體協調發展作為目標。其實，當房地產和政治聯系在一起的時候，純粹地從市場經濟理論出發，是看不清問題的本質所在的。也正是由于存在不同群體之間的利益博弈，房價在飆漲的時候，社會上往往會出現很多不滿的聲音；而在房價下跌時，所謂“抄底”之聲，甚至經濟“硬著陸”等維護既得利益的言論又會響起。
　　總的來看，中央要權衡利弊，保持房地產的穩定而非大起大落。給過量的貨幣提供合理的疏導渠道，成為考驗政府宏觀經濟政策的極具挑戰性的難題。房地產和股市的蹺蹺板關系，在很大程度上也體現了我們化解貨幣洪流的方法的單一。對于相應的土地財政政策、官商利益一體化等發展模式，必須變革。但是，變革并非單純的自上而下的執政者的一廂情愿，也非單純的自下而上的非理性變革。合理的做法將在執政者與普羅大眾各自變革訴求的不斷碰撞中產生。
　?。ㄕ灾袊l展出版社《快速讀懂世界經濟格局》 作者：郭熙