對加強住宅小區物業管理問題的思考

　　摘 要：目前，物業管理經過不斷的發展已經在住宅小區中占有重要的地位，是住宅小區不可或缺的因素。雖然物業管理對居民的居住條件和環境起到了明顯的作用，但是其本身還存在一定的問題，如不及時完善，必定會影響居民的生活質量和社會穩定發展，本文就加強住宅小區物業管理問題的思考進行了相應的探討。
　　關鍵詞：住宅小區 物業管理 問題 對策
　　中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（a）-0054-01
　　隨著住宅建設的不斷發展，物業管理在小區建設中顯得越來越重要，如何加強和完善住宅小區物業管理成為了現今人們關注的主要問題，本文分析了住宅小區物業管理存在的問題，并提出了完善的對策，這對提高城市管理水平具有重要的意義。
　　1 住宅小區物業管理存在的主要問題
　　1.1 物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確
　　由于開發商和物業服務企業之間屬于一種隸屬關系，所以物業服務企業屬于開發商的下屬單位，但是因為開發商沒有在小區業主委員會中選聘物業服務企業，這就造成開發商和物業服務企業存在一種短期的合同關系。當住宅小區的業主委員會成立以后，選聘物業服務企業應該由業主委員會來執行，這個時候開發商就必須放棄自己手上的物業服務企業，然而開發商為了從中獲取利益不愿意放棄物業服務企業，并且由于物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確，導致了住宅小區物業管理出現混亂的局面。
　　1.2 物業管理收費不規范，收費難
　　目前，物業管理為了維持企業的運營，他們一般都會向業主收取一定的服務費，以此來確保自身的正常運作。但是由于住宅小區的業主和物業管理或多或少都會存在一定的矛盾，并且物業管理興起的時間不長，許多業主對物業管理沒有一個深入的認識，覺得物管收費不合理，所以有些業主拖欠物管費，甚至不愿意支付物管費。除此之外，一些住宅小區的物業管理沒有把服務工作做到位，其工作的質量和水平得不到業主的認可，只是為了片面的追求利益，從而出現亂收費，收費不規范的情況，這就會造成業主出現嚴重的不滿，使得物業管理公司和業主的矛盾日益激烈，導致住宅小區物業管理收費困難的問題。
　　1.3 政府對物業服務企業的監管不到位
　　由于物業管理的涉及面較廣，因此物業管理想要順利發展下去，就必須依靠政府的監督和管理，但是現今物業管理還屬于一種新興的行業，一些關于它的法律法規和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業行政主管部門沒有相應的處罰權，在監督物業收費上制度不完善。除此之外，住宅小區的業主委員會成立也存在不規范的情況，其選聘物業管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當業主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區物業管理中，如果缺少了政府的監管，就會使整個小區物業管理出現混亂，不利于物業管理公司健康穩定的發展下去。
　　1.4 從業人員整體素質較低，管理手段落后
　　現今，由于物業管理行業還沒有建立相應從業人員的行為規范，這就使得物業管理行業出現從業人員的整體素質較低，管理手段落后的情況。并且物業管理企業沒有對從業人員進行相應的培訓，忽視了他們自身素質的建設，造成他們的服務意識低下，工作的熱情不高，在這樣的工作氛圍下物業管理的整體服務質量都處于惡劣的狀態，這不但使住宅小區業主無法享受到應有的服務，還會誤導業主對物業管理的認識。
　　2 完善住宅小區物業管理問題的對策
　　2.1 轉變業主觀念，提高物業管理服務意識
　　對于物業管理公司來說，他們最主要的來源就是物業管理費，這也是提高物業管理公司服務質量的重要基礎。因此，作為政府部門應該加大宣傳的力度，讓住宅小區業主認識和了解物業管理，明白物業管理的重要性，并且盡可能的把物業管理條例發給大家閱讀，明確物業管理的收費明細，從而轉變業主對物業管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業主的自我管理意識，促進業主和物業管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業管理的監管，從而有效的提高物業管理公司的服務質量。
　　2.2 加強物業管理地方法規制度建設，實行依法管理
　　住宅小區物業管理地方法規制度不健全是降低物業管理服務質量的關鍵因素，因此，為了使住宅小區物業管理工作順利的開展下去，各地政府和小區主管部門，應該根據當地的實際情況，建立一套完善的住宅小區物業管理制度，使物業管理工作能夠有法可依。除此之外，小區主管部門還應該結合物業管理小區的具體情況，制定物業管理規章制度，規范物業管理公司的行為，避免他們出現亂收費的情況，只有這樣才可以使物業管理公司走向規范化的道路。
　　2.3 建立維修基金制度
　　物業管理公司應該按照實際情況，建立維修基金制度，對維修基金的使用和歸集要按照國家相關規定執行，并且繳納相應的專項維修資金，專項維修資金應該歸業主所有。當專項資金用于物業的保修期滿了以后，物業管理公司不能夠挪用專項資金他用，而應該由業主來進行分配使用，只有這樣才可以使住宅小區物業管理的服務質量提高，提高業主對物業管理公司的信任，從而使物業管理行業穩定健康的走下去。
　　2.4 創新體制，用科學的手段吸納和培養人才
　　作為物業管理公司的領導，想要提高企業自身的服務質量，使物業管理得到業主的認可，首先應該認清該行業的形式，并且做好物業管理公司的人力資源開發和管理工作，優化人力資源配置，創新體制，使企業在激烈的市場競爭中站位腳步。除此之外，物業管理公司應該建立一套完善的、科學的招聘制度，采取公開招聘，擇優錄取的方式，用科學的手段吸納和培養人才，要加大對人才的培訓，要定時、定期開展相應的培訓，使物業管理公司從業人員的綜合素質提高。
　　3 結語
　　綜上所述，在住宅小區物業管理中，其主要的宗旨就是服務，對于物業管理這種新興的行業來說，想要做好物業管理工作，首先應該轉變業主觀念，提高物業管理服務意識，加強物業管理地方法規制度建設，并且用科學的手段吸納和培養人才，提高從業人員的綜合素質，只有這樣才可以實現物業管理行業的健康發展。
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