談精裝修的管理

摘要：通過對發達國家住宅建設實踐以及住宅自身的發展規律的研究發現，開發商為業主提供帶裝修的住宅是市場發展的需要，也是住宅建設步入成熟時期的標志。國家政策的大力支持促進了房地產市場的發展，在未來家裝市場中精裝修必將占據主導地位，隨之發展，精裝修管理工作也將成為精裝修工程中最重要的工作。

關鍵詞：精裝修 優勢 管理

1 精裝修的優勢

1.1 節約時間，節約精力 雖然裝修公司在傳統裝修模式下可以把整套方案及效果圖都呈現在客戶面前，但設計師與施工隊缺乏溝通，在材料價格變動時加上施工隊人員素質差等原因，最終裝修出來的效果與設計方案相差很多，裝修過程中也會牽扯到業主的很多精力，浪費了業主的時間，而精裝修則可以避免以上問題。

1.2 成本降低 精裝修房能給業主在個人資金應用上留有了更靈活的空間，并在很大程度上提高業主的投資價值。

1.3 設計整體、風格統一 設計師在傳統裝修模式中需要與客戶達成共識，但客戶的想法一般不太系統，雖然局部看來很漂亮，但缺乏統一規劃，最后達到的效果可能不理想，而精裝修則可以做到設計整體，風格統一。

1.4 維護簡單 以往的裝修很多會做整體衣柜、電視柜等，這種做法雖可以根據墻體擬定，但更換或維修就十分麻煩，而精裝修是購買獨立衣柜，電視柜等，所以更換、維護起來都很簡單。

1.5 綠色環保 在精裝修模式中，基本的裝修是在物業發售時就完成了，有足夠時間使有害物質揮發，對業主的居住環境及健康有保證。

2 精裝修的管理

2.1 材料管理

2.1.1 精裝部在施工階段，是材料管理的主要責任者。無論是對于乙供材料的管理，還是對甲供材料的管理，對材料供應的管理精裝部重點有以下幾個方面：①采購計劃是否滿足施工進度要求，是否合理。②與供貨方是否及時簽訂買賣合同。③按合同約定的付款時間采購方是否支付材料款。④是否可以保證材料的到貨時間。

2.1.2 精裝部在施工準備階段協調施工單位準備材料樣板，交由設計單位、公司相關領導確認，同時對銅制品廠商、木制品廠商、石材廠商進行實地考察。

2.1.3 對所有進場材料精裝部應進行驗收。對石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進行比對，經精裝部簽字確認合格后方可進場安裝。

2.2 質量管理 ①施工階段質量管理的主體是精裝部，擔負著精裝修質量管理的日常工作。②在精裝修工程的重要分項工程中精裝部應邀請設計人員、施工單位一起進行技術交流。③精裝修在施工準備階段應邀請設計人員、施工單位對精裝修設計圖紙進行圖紙交底，對設計中的難點、重點進行討論，提出施工解決方案，并做好相應記錄。④對施工現場的日常巡視精裝部應加強，對施工中出現質量問題及整改情況進行跟蹤、作相應記錄。⑤根據精裝修項目隱蔽驗收、中間驗收、預驗收的時間節點精裝部應牽頭相關職能部門安排檢查，并做好工程驗收記錄。

2.3 進度管理

2.3.1 在施工階段精裝部進度管理的主要內容為：①要求施工單位擬訂施工進度控制節點、周進度計劃、月進度計劃及總體進度計劃。②分析施工單位進度計劃的可行性、合理性，并提出調整意見。③監督施工單位進度計劃的執行情況，并適時采取措施保證計劃的實現。④將工程的真實進度及時上報公司。

2.3.2 對進度偏差的修正方案及相關措施，精裝部根據對精裝修項目的檢查情況應提出指導意見。

2.4 精裝修工程成本控制管理 在精裝修工程項目生產經營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱，即為精裝修工程成本管理。目的是在保證產品質量、效果的前提下，充分動員和組織全體項目人員，科學合理的管理精裝修工程項目生產經營過程的各個環節，以求用最少的投入取得最大的生產成果。精裝修工程成本占售價的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此對項目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對項目的質量、裝修效果、檔次均具影響，在精裝修項目尤其要合理管控成本，對精裝修工程項目，做好精裝修工程成本管理十分重要。

2.5 精裝修樣板工程施工管理 展示樣板間是為提前銷售服務的，精裝修樣板要先行，對于精裝修工程來說，實體樣板間要盡量在實樓做，實體交樓樣板間才有意義，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免出現裝修不合理情況、后期大量裝修時發生大規模返工。成本是否可控、設計是否合理、營銷承諾是否切實都可以在實體樣板間得到反應，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，對樣板間裝修效果進行反饋，并通過營銷實體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現不可預知的情況。

2.6 安全管理 在施工階段對安全管理，尤其是消防管理引起足夠重視，精裝部應增強安全管理意識，督促和監督施工單位做好安全管理工作，加強現場巡檢工作。

2.7 變更管理 ①精裝修施工過程中精裝部是變更管理的責任主體。②在原則上施工過程中不予設計變更方案，但在公司相關部門因市場調整或其他原因調整造成成本增加或減少時，精裝部應有相對詳細的品質提升的相關分析，在相關部門領導會簽意見后，報公司審批會審批。③施工過程中，原則上不予設計變更方案，但精裝部因現場實際情況及施工工藝問題需對設計方案進行調整時應組織相關單位協調變更方案提交公司相關領導及設計單位確認后方可進行調整，如因此造成成本上面的變更需同時考慮并上報。④考慮工程內容安排的合理性，因招投標時未含在投標范圍內，此部分追給施工單位，施工單位可以進行簽證，精裝部應提前上報公司領導審批后方可安排落實。

2.8 文明施工管理 ①對精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應加強。對于各種非文明施工現象在日常加強巡視中應及時予以制止及采取相應的處理措施。②文明施工的專項檢查和專題會議應由精裝部定期組織，檢查結果和會議紀要下發施工單位，并對其落實情況由專人跟蹤落實。

2.9 精裝修的驗收與交付 ①通常情況下精裝修工程的驗收分為以下幾步進行，分別為施工方自檢、精裝部驗收、公司驗收。②精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗收發現的問題進行匯總上報，并進行限期整改。③公司相關部門在精裝部負責組織下參加竣工驗收，按照國家、行業、地區的驗收標準、規范，雙方在施工合同中約定的標準、規范進行驗收。整理、匯總、分類驗收過程中發現的各種問題，及時要求施工單位進行整改。

3 精裝修管理是保證裝修品質的關鍵

過程管理涉及到對計劃、進度、質量、工序、成品保護的管理，計劃、進度、質量管理相對于工序和成品保護容易得多。

施工單位多是工序管理的難點所在，協調起來所耗費的精力很大，如一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平在總包招標時納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規范標準比精裝修抹灰找平要求低，導致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標時應將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另外空調設備、管道在精裝修施工吊頂前應已就位，因此空調施工單位至少提前一月進場；總包單位的防水、墊層，地板采暖在精裝修施工墻面前都應施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

4 結論

因為管理是保證裝修品質的關鍵，要引以重視，要加強精裝修管理的學習和研究。要想提高建筑工程項目的利潤，就需要完善精裝修工程管理，取得競爭優勢，從而更合理的管控成本，才能在競爭中占具優勢地位。

參考文獻：

[1]楊天佑.建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業出版社.2003.