完善物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務(wù)金融服務(wù)的思考

一、物業(yè)質(zhì)量保修金概述

物業(yè)質(zhì)量保修金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)履行保修義務(wù)保證的資金。2010年9月15日，為明確保修期內(nèi)物業(yè)的保修責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)提高質(zhì)量責(zé)任意識，及時(shí)處理物業(yè)保修期內(nèi)質(zhì)量投訴和糾紛，更好地維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益，山東省正式公布了《物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》明確了物業(yè)質(zhì)量保修金資金管理制度和使用政策，指定由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)質(zhì)量保修金資金的日常監(jiān)管工作。根據(jù)《辦法》要求，開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應(yīng)當(dāng)一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶按幢交存保修金，在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時(shí)，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，可按《辦法》有關(guān)規(guī)定使用保修金。

由于全省每年竣工交付的房地產(chǎn)建筑數(shù)量較大，此項(xiàng)政策涉及的資金量巨大，這為金融機(jī)構(gòu)提供金融服務(wù)帶來新的機(jī)遇，但也對其服務(wù)水平提出了新的要求。如何抓好業(yè)務(wù)重點(diǎn)，做好政策的配套金融服務(wù)，是提高銀行的社會(huì)影響，提升銀行收益的關(guān)鍵點(diǎn)。

二、當(dāng)前物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務(wù)金融服務(wù)契機(jī)

由于全省物業(yè)質(zhì)量保修金制度出臺時(shí)間不久，各地的實(shí)施細(xì)則正在陸續(xù)出臺中，因此此類業(yè)務(wù)對于銀行來說屬于新興業(yè)務(wù)。通過對物業(yè)質(zhì)量保修金制度的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)明顯，將為金融機(jī)構(gòu)帶來較多的金融服務(wù)契機(jī)：

一是該項(xiàng)業(yè)務(wù)資金量巨大，帶來大量的賬戶資金結(jié)算服務(wù)，有利于增加金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力。《辦法》要求，開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應(yīng)當(dāng)一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶按幢交存保修金。《辦法》同時(shí)要求，開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應(yīng)按照建筑安裝工程總造價(jià)的3—5%交存保修金。從2011年全省房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，商品房竣工面積6227萬平方米，按照每平方米1500元的建安造價(jià)粗略估計(jì)，今后帶來的資金總量就達(dá)20多億元。因此物業(yè)質(zhì)量保修金資金主管部門在銀行開立的專戶進(jìn)行資金存儲(chǔ)，將為銀行帶來大量的柜面資金結(jié)算服務(wù)。

二是隨著業(yè)務(wù)合作加深將使其他銀行類業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)機(jī)會(huì)增加。對于物業(yè)質(zhì)量保修金資金主管部門的人員、開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員及其高管，銀行可以通過推介包括個(gè)人或著企業(yè)的網(wǎng)上銀行、個(gè)人的高端客戶貸記卡等的個(gè)人業(yè)務(wù)類產(chǎn)品，豐富金融服務(wù)的產(chǎn)品線。通過以上服務(wù)，銀行在為客戶提供更多金融服務(wù)的同時(shí)，也提升了自身的總體收益。

三、當(dāng)前物業(yè)質(zhì)量保修金金融服務(wù)的重點(diǎn)

要做好物業(yè)質(zhì)量保修金的金融服務(wù)工作，金融機(jī)構(gòu)在做好傳統(tǒng)結(jié)算服務(wù)的同時(shí)，必須認(rèn)真分析資金主管部門的實(shí)際管理需求，應(yīng)重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手：

（一）加強(qiáng)對政策的理解

承辦物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務(wù)，對銀行的服務(wù)提出了新的要求，銀行首先要做好配套政策的理解，積極與當(dāng)?shù)刭Y金主管部門交流溝通，研究政策要求，結(jié)合金融業(yè)務(wù)的特點(diǎn)做好服務(wù)流程的制定，力求所制定的流程既要符合政策要求，同時(shí)又要便于客戶繳交、支取、退款等，并在業(yè)務(wù)實(shí)踐中不斷優(yōu)化完善；同時(shí)銀行要加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)培訓(xùn)，儲(chǔ)備、培養(yǎng)一批熟悉物業(yè)質(zhì)量保修金政策要求，熟悉房地產(chǎn)市場運(yùn)作規(guī)律的從業(yè)人員隊(duì)伍，好的服務(wù)團(tuán)隊(duì)加上好的服務(wù)流程是順利開展業(yè)務(wù)、不斷發(fā)展壯大業(yè)務(wù)的保障。

（二）根據(jù)資金主管部門需求，提供多種形式的金融服務(wù)

物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務(wù)需要記載樓幢物業(yè)資金，根據(jù)不同的物業(yè)類型采用不同的退款期限。如房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程不低于5年；外墻外保溫工程不低于5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期等。對于銀行來說，可能采取兩種服務(wù)方式：一是整體業(yè)務(wù)由銀行承辦的方式。金融機(jī)構(gòu)要對項(xiàng)目信息和資金進(jìn)行對應(yīng)管理，并及時(shí)與資金主管部門進(jìn)行對賬。這樣要求銀行開發(fā)相應(yīng)的系統(tǒng)，在柜臺直接進(jìn)行資金代收、代付，在賬務(wù)結(jié)算的同時(shí)，清晰統(tǒng)計(jì)核算項(xiàng)目信息，并正確將資金總戶賬務(wù)聯(lián)動(dòng)記入，資金主管部門能隨時(shí)了解系統(tǒng)項(xiàng)目信息和資金到賬情況。二是項(xiàng)目信息由資金主管部門管理，賬務(wù)信息由銀行管理的方式。又分為兩種途徑：一種通過銀行的中間業(yè)務(wù)平臺，建立與資金主管部門的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，在柜臺直接進(jìn)行資金代收、代付，在賬務(wù)結(jié)算的同時(shí)，正確將資金總戶賬務(wù)聯(lián)動(dòng)記入；另一種方式是采用銀行柜臺直接進(jìn)行結(jié)算。但無論采用哪種形式，資金及時(shí)到賬和資金安全是最主要的。

（三）豐富物業(yè)質(zhì)量保修金資金賬戶保值增值的手段

《辦法》要求，各市物業(yè)主管部門應(yīng)在所在地商業(yè)銀行開立專戶存儲(chǔ)保修金。保修金存儲(chǔ)最長年限為5年，按人民銀行公布的同期活期存款利率計(jì)息。根據(jù)管理辦法，全省更多的物業(yè)質(zhì)量保修金管理部門也管理維修資金，由于維修資金有相應(yīng)的資金增值保值要求，可以預(yù)見，今后隨著時(shí)間的推移，物業(yè)質(zhì)量保修金政策的普及度會(huì)越來越高，資金增值的要求會(huì)不斷增加，此項(xiàng)工作就會(huì)顯得越來越重要。銀行可以提供的方式包括：一是根據(jù)資金期限提供不同結(jié)構(gòu)的資金組合，包括單位活期存款、單位定期存款（三個(gè)月、半年、一年、兩年、三年、五年）、單位通知存款等；二是銀行柜臺國債交易服務(wù)，即通過銀行柜臺交易市場，進(jìn)行國債買賣交易；三是提供丙類賬戶結(jié)算，即金融機(jī)構(gòu)作為債券結(jié)算代理人，接受委托在中央國債登記結(jié)算公司開立丙類賬戶，辦理債權(quán)投資和結(jié)算代理。金融機(jī)構(gòu)只有充分考慮資金保值增值，才能更好地服務(wù)資金主管部門和開發(fā)建筑企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)質(zhì)量保修金制度的不斷推進(jìn)和深化。

（責(zé)任編輯 耿 欣；校對 XS）