論房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

【摘 要】 虛擬經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的根源，房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的虛擬特性引發(fā)的。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，也暴露出許多問(wèn)題。文章就房地產(chǎn)的虛擬性對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】 虛擬經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的表現(xiàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性，虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在：

1.1采用資本化定價(jià)

作為不動(dòng)產(chǎn)的十地，土地價(jià)格就是地租的資本化。它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上，在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流最進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最書要估價(jià)方式，只是在估算現(xiàn)金流饋時(shí)需要考慮更多的因素，以求達(dá)到更好的預(yù)測(cè)效果。

1.2投資者不參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品，由于對(duì)土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢(shì)。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán)，其投資的目的在于盈利，投資者并沒(méi)有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)虛擬性對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的消極與積極影響。

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的消極影響。

虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹， 與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加， 人們對(duì)虛擬利潤(rùn)的追逐導(dǎo)致大量的資金非正常涌入虛擬資本市場(chǎng)， 人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動(dòng)。、虛擬資本的過(guò)度發(fā)展會(huì)擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下， 大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)， 造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過(guò)多， 就會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足， 發(fā)展乏力， 形成生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的積極影響。

虛擬資本在社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中既有積極影響， 也有消極作用。其積極影響可以概括為：

2.2.1加快財(cái)富的集中和資本的積累， 促進(jìn)資本的社會(huì)化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式， 資金集中更加迅速、快捷， 促進(jìn)了資本的社會(huì)化， 為高效率的社會(huì)化

大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。

2.2.2促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活， 從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性， 帶動(dòng)了勞動(dòng)力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。

2.2.3提高全社會(huì)資本的配置效率， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。虛擬資本使流通中需要的實(shí)際貨幣量得到節(jié)省， 貨幣流通的速度加快。虛擬資本的繁榮， 能增加投資者財(cái)富， 刺激消費(fèi)增長(zhǎng)， 改變短期邊際消費(fèi)傾向， 擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)效應(yīng)，虛擬資本中的股票或債券， 如果絕大部分都是生產(chǎn)性的，也有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

3. 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及建議

3.1我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

3.1.1房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其速度先行和健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.1.2市場(chǎng)供求矛盾突出

從需求方面來(lái)看， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000 美元以上之后， 住宅需求逐漸成為居民生活的最基本與最主要需求， 而對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)， 城市化的大規(guī)模推進(jìn)又會(huì)加劇城市的資源供給與需求之間的矛盾， 這就導(dǎo)致了城市的住宅需求呈顯著的盤升趨勢(shì)。再看供給， 房屋供應(yīng)不可能是無(wú)限制的。這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢， 城市土地價(jià)格的大幅上漲導(dǎo)致了住宅價(jià)格的成本推進(jìn)。市場(chǎng)價(jià)格往往是供求均衡價(jià)格的反映， 高畸的房?jī)r(jià)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供大于求。

3.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性因素增加

房地產(chǎn)開發(fā)的高速發(fā)展是由對(duì)商品房的需求所支持的，對(duì)房地產(chǎn)的需求由三部分組成：一是居住需求。購(gòu)買的目的是為了自身的居住。二是投資需求。購(gòu)買的目的是為了出租。三是投機(jī)需求。購(gòu)買的目的是為了在價(jià)格上漲時(shí)再出售以獲取漲價(jià)收益。這三種需求中第一種需求是真實(shí)的需求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有積極的作用。后兩種需求屬于虛擬需求，尤其是第三種需求，具有較強(qiáng)的投機(jī)性質(zhì)，價(jià)格越高，需求越虛。但近年來(lái)投資和投機(jī)需求出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種投機(jī)需求過(guò)度增加，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的假象，引起市場(chǎng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上升，最終會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。一旦遇到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房地產(chǎn)中的泡沫就將迅速破裂，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成重大影響。

3.2建議

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段，政府應(yīng)充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：

3.2.1抑制投資性特別是投機(jī)性需求

區(qū)分房產(chǎn)需求的性質(zhì)，大力支持基本需求和改善性需求。應(yīng)明確區(qū)分不同的購(gòu)房需求。可以通過(guò)在房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立信息系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人名下房產(chǎn)進(jìn)行清理，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，尤其考慮到跨區(qū)域的房地產(chǎn)投機(jī)行為，應(yīng)實(shí)行全國(guó)性質(zhì)聯(lián)網(wǎng)管理，可以考慮與銀行信用部門掛鉤。還可以利用金融貨幣手段進(jìn)行調(diào)控。銀行貸款既是很多中低收入人群獲得購(gòu)房款解決自住需求和改善性需求的主要融資手段，同時(shí)也是很多具有投資投機(jī)需求的購(gòu)房者購(gòu)買多套房產(chǎn)可以利用的金融貨幣杠桿。另外，也可以利用差別化的稅收手段調(diào)控。針對(duì)不同購(gòu)房者采取差別的購(gòu)置稅率的同時(shí)，建議針對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)手過(guò)程中的房產(chǎn)增值部分征收較高的累進(jìn)稅從而有力的抑制房地產(chǎn)中的投資投機(jī)行為。

3.2.2積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策的實(shí)施落實(shí)。

在城市土地規(guī)劃上，政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)適房和廉租房土地的預(yù)留規(guī)模，以低成本或零成本提供土地供給，成立專門的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或招標(biāo)選擇有能力的管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以較低的租金為無(wú)法支付商品房?jī)r(jià)格的中低收入人群提供租房服務(wù)。對(duì)于超過(guò)廉租房適用標(biāo)準(zhǔn)的租房人，給以財(cái)政政策補(bǔ)貼或銀行貸款優(yōu)惠，支持其購(gòu)買經(jīng)適房甚至到商品房市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房。

3.2.3加強(qiáng)宣傳，樹立正確的住房消費(fèi)理念。

在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)通過(guò)各種媒體宣傳樹立正確的住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)人們理性的看待住房問(wèn)題，分步驟分階段的解決住房需求，根據(jù)自身情況通過(guò)廉租、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的階梯步驟，有計(jì)劃的解決自身的住房需求，充分認(rèn)識(shí)和利用政策，避免恐慌

性購(gòu)房等不理性的消費(fèi)行為。增加投資渠道，使資金分流。減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.4充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的虛擬特性，綜合考慮房地產(chǎn)金融問(wèn)題，而不是單獨(dú)從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來(lái)考慮房地產(chǎn)金融。同時(shí)，進(jìn)一步完善立法，使房地產(chǎn)企業(yè)股票發(fā)行和交易規(guī)范化，把企業(yè)通過(guò)股份制而籌集的資金納入健康發(fā)展的軌道。

結(jié)語(yǔ)

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起積極推動(dòng)作用，同時(shí)也存在著很多問(wèn)題。虛擬經(jīng)濟(jì)占實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比例隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷上升。只有加大房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的力度，加強(qiáng)調(diào)控，合理規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，運(yùn)用市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)土地供需關(guān)系，才能促使房地產(chǎn)業(yè)走向持續(xù)健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐學(xué)紅.我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J]. 福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2004.3.

（作者單位：衡水市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處）