我國個人住房抵押貸款提前還貸風險研究

【摘 要】 近幾年，隨著銀行放松信貸政策和個人住房貸款業務的發展，提前還貸行為越來越多，對銀行和借貸居民的生活帶來很大的影響。本文首先結合我國住房抵押貸款的現狀，對造成這一情況的原因進行分析，其次對提前還貸造成的負面影響進行重點闡述，最后，結合國內外現狀，對提前還貸行為提出了幾點建議。

【關鍵詞】 提前還貸 負面影響 住房抵押貸款證券化

1. 我國住房抵押貸款的現狀

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。隨著我國經濟的整體發展，2010年住戶部門新增金融負債2.4萬億元，比上年擴大2.6倍，占國內非金融機構部門新增金融負債19.2%，占比比上年上升7.3個百分點。其中，新增住房貸款1.4萬億元，比上年多增1.1萬億元，占住戶部門新增金融負債的56.1%，占比比上年上升15.4個百分點（來源于中國人民銀行公布數據）。從數據中可以看出，近幾年我國住房貸款的絕對值總量和增長速度都很快，同時住房抵押貸款占消費貸款的比重也顯著提高，對住房抵押貸款的研究也越來越重視。

2. 提前還貸主要原因的分析

提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還部分或全部購房借款的一種經濟行為。它包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。分析造成提前還貸的原因有以下幾點。

2.1居民收入增加。隨著我國經濟的飛速發展，居民收入有了顯著提高，加強了借款經濟能力為借款人提前還貸提供了物質保障。我國住房抵押貸款的主要償還方式是每月定額還款，進而借貸的初期既確定了參考依據，同時隨著收入的增加，每月還款所帶來的壓力越小，更容易提前還款。

2.2對未來利率走勢的預期。隨著2011年央行的幾次加息，從2012年1月1日開始，住房抵押貸款的利率又達到了一個新的水平，我國住房抵押貸款實行的是浮動利率制，利率下降能夠帶來降息，減輕還貸壓力，但利率上升則會增大還款壓力，未來利率繼續上升的可能性又非常大，同時利率上調存在著遲滯效應，。按照我國現行的政策，本年上調的利率要到下一年的年初開始執行，這就為借款人提前還款提供了便利，使借款人以減少利息支出。

2.3我國現行政策的影響。在住房抵押貸款合同中，有相應的條款規定，借款人一旦出售抵押貸款，金融機構有權要求借款人付清所有的貸款余額，這一條款稱為“出售即付條款”。隨著二手房交易的增多，為了進行買賣，借款人需要進行提前還款，以保證交易的正常進行，這就加大了提前還款的行為。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作時，這也促使一部門人為了以后的生活保障盡可能提前還貸。

2.4受我國傳統觀念的影響。我國一直有“無債一身輕”的傳統觀念，當手里資金充裕時，更傾向于提前還貸。

3. 提前還貸帶來的負面影響

提前還貸看起來對借款人有利，畢竟是由借款人來選擇是否提前還貸，但也存在著不利影響。借款人在提前還貸的過程中損失了很大的機會成本。當借款人選擇提前還貸時他失去了支配這筆資金獲得更高收益的機會，如股票等其它金融工具能獲得較高收益，那么借款人無形之中就放棄了這部分收入。提前還貸可能會對借款人的信用造成影響，隨著提前還貸的增加，對銀行造成的危害也在增大，銀行改變了對提前還貸的寬松政策，提前還貸影響了下次從銀行的貸款。隨著到期日的臨近，借款人所償還的款項中，本金所占的比重越大，提前還貸的效果越差。

提前還貸對銀行造成的負面影響最大。提前還貸對銀行來說是一種風險行為，借款人選擇有利的時機提前還貸獲得收益伴隨著銀行相應的虧損。首先對銀行來說，提前還貸造成了大量資金的閑置，提前還貸的資金不在銀行資金計劃的安排內，突然的還款打亂了銀行計劃，降低了流動性，不能短時間內用這筆資金創造利潤；其次，提前還貸減少了銀行的預期收入，現階段銀行通過住房抵押貸款獲得的利息收入是銀行收入的重要組成方面，提前還貸使這部分收入減少。再次，提前還貸也增加了銀行的服務成本，加大了銀行開支。當然提前還貸也有對銀行有力的一面，如降低了不良資產的比率，減少了呆、壞賬，獲得提前還貸借款人前期所付的利息等等。

4. 對提前還貸的對策分析

4.1減少對違約金的征收，實行固定利率制。銀行允許客戶提前還貸實質上是給予客戶一種期權，這種期權使客戶可以在市場利率變動時選擇對自己有利的進行交易。根據風險定價原則，資產價值=風險價值+時間價值，銀行在依據風險確定貸款利率時應該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風險因素的水平上。當前銀行對提前還款多采用征收違約金等方式，但這種方式不利于金融創新，阻礙銀行服務水平的提高，也不利于銀行吸引客戶資源。影響借款人提前還款的因素還有很多，利率上升或者下調時都有可能，盲目地征收違約金，也使銀行喪失了獲得流動風險資產收益的機會。現在銀行對住房抵押貸款采取的是浮動匯率制，利率下調，借款人繼續執行合同；利率上調，借款人根據成本收益選擇是否提前還貸，跳出合同。提前還貸帶來各種負面效應，借鑒西方國家經驗，可以實行固定匯率制，這樣借款人可以提前確定借款成本，當市場利率下調時，借款人可以提前還貸，選擇低利率的融資工具，當市場利率上升時，可以繼續執行合同。

4.2建立數據庫，建立個人信用的評估系統。目前，我國許多商業銀行機構已經認識到了建立數據庫的重要性，由央行主導的信用體系也有了一定規模，但和西方發達國家相比，我國銀行的數據庫的樣本數量還有很大的差距。我國的住房抵押貸款市場興起的比較晚，經歷的經濟周期還不全面，對提前還款的規律不能完全掌握。在接下來，應該對借款人進行長期的跟蹤調查，采集數據，包括完善個人征信系統，逐步建立個人信用賬戶，完善預警機制，建立適合我國國情的模型，更好的利用規律，為防控風險服務。

4.3采用多種形式的貸款方式。現在銀行實行的基本上都是等額還款的形式，隨著收入增加，這種還款方式更適合收入穩定的人，我國銀行可以根據借款人的收入、年齡等因素設計不同的還貸方式，比如可以遞增還款或者遞減還款的方式，滿足不同人群的需求。同時利率、貸款期限的選擇可以不僅僅著眼于當前收入，可以讓借款人根據當前收入與未來的預期收入自行選擇還款期限，實行不同利率，當然這也要求銀行加強監管，做好數據庫和征信系統的建設。

4.4實行住房抵押貸款證券化。首先個人住房抵押貸款要達到證券化資產的要求。并非所有的金融資產都適宜證券化，其中最基礎的要求便是證券化的資產能在未來產生可預測見的穩定的現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。住房抵押貸款有著穩定的現金流，較低違約率，很適合作做為進行證券化的信貸資產。同時，居民個人收入的增加和理財意識的增強為住房抵押貸款證券化創造了基本物質條件，再加上我國證券市場已初具規模。所以住房抵押貸款對提前還貸無疑是一種很好的方法。借助二級市場是分散和轉移提前還款所引起的利率風險的遠景規劃。銀行的利潤由存貸款的利息差變為了手續費的費用，風險也轉移到了愿意承擔此風險的投資者身上。美國的經驗表明，個人住房抵押貸款的二級市場是轉移和分散風險的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已經由中國建設銀行發行了，實現了表內證券化，這種做法降低了證券化的成本，有利于證券化的早期實現，提供了較高的信用擔保，但沒有做到真正的風險隔離，還是在商業銀行內部。在以后的發展中應逐漸向表外證券化發展，實現真正的破產隔離和風險轉移。同時在住房抵押貸款證券化的過程中要穩健開展金融創新，把握好基礎工具的特點，控制住基礎產品的質量，加強對證券化的監管。避免出現美國次貸危機類此情況，影響實體經濟。

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（作者單位：趙濤、郜鵬，河北經貿大學經濟管理學院學生；王蕾，河北經貿大學經濟管理學院）