農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素分析

【摘 要】 土地是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素，是人們賴(lài)以生存的根本。但是隨著近幾年城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷加快，大量青壯年農(nóng)民選擇進(jìn)城打工，于是無(wú)法用心經(jīng)營(yíng)土地，甚至出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。為了提高農(nóng)地資源的利用效率，黨中央、國(guó)務(wù)院高瞻遠(yuǎn)矚及時(shí)出臺(tái)針對(duì)性的政策法規(guī)允許農(nóng)地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，同時(shí)保證流轉(zhuǎn)時(shí)農(nóng)民的利益不受侵犯。緊接著全國(guó)各地的農(nóng)村基層經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)本地實(shí)際情況開(kāi)展多樣化的農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式，并取得了不錯(cuò)的成效。但是農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中也存在不少問(wèn)題，除了法律機(jī)制不健全、流轉(zhuǎn)組織不規(guī)范等因素以外更重要的在于農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)定價(jià)機(jī)制尚未發(fā)展完善。因此，本研究旨在通過(guò)對(duì)農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素的研究，確立農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格與其影響因素之間的邏輯關(guān)系，為完善農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制提供一種思路。

本研究認(rèn)為想要使農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)順利開(kāi)展，就必須完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制。針對(duì)研究成果，本人提出了幾點(diǎn)針對(duì)性的對(duì)策建議，意在起到拋磚引玉的作用，希望相關(guān)部門(mén)盡快建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制，從而促進(jìn)農(nóng)地使用權(quán)高效流轉(zhuǎn)，讓稀缺的土地資源發(fā)揮最大化的效用。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 農(nóng)地價(jià)格 地價(jià)影響因素

1. 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的基礎(chǔ)上推動(dòng)土地合理流轉(zhuǎn)， 是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段的必然趨勢(shì)， 是實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)和發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要舉措， 是加快社會(huì)主義新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的實(shí)際步驟。

1.1國(guó)內(nèi)部分省市農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所2005年組織的17省農(nóng)村土地調(diào)查的數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)進(jìn)行描述，并分析農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主要影響因素。調(diào)查結(jié)果表明，中國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已逐步形成，但是發(fā)育緩慢，目前仍然處于非常初級(jí)的階段，也可以說(shuō)僅具雛形。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1.1中國(guó)農(nóng)地使用權(quán)市場(chǎng)初步形成，但發(fā)育緩慢

2005年的調(diào)查表明，有67%的農(nóng)戶(hù)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)土地流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)出或轉(zhuǎn)入），轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓過(guò)耕地的農(nóng)戶(hù)中，有65%的農(nóng)戶(hù)只轉(zhuǎn)讓家中部分土地，有35%的農(nóng)戶(hù)轉(zhuǎn)讓家里的所有土地，這與2001年的調(diào)查結(jié)果并無(wú)顯著差異。根據(jù)被調(diào)查者最近一次交易的數(shù)據(jù)分析，參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)平均每戶(hù)轉(zhuǎn)讓出3.5畝土地，在被調(diào)查的所有農(nóng)戶(hù)耕地中，有9.7%的耕地參與流轉(zhuǎn)。因此，筆者估計(jì)有1/3的農(nóng)戶(hù)、1/10的耕地參與了流轉(zhuǎn)。并且，在這些流轉(zhuǎn)中幾乎有一半的流轉(zhuǎn)都不能被視為市場(chǎng)交易，因?yàn)樗鼈兌嗍峭逵H戚間隨意的口頭流轉(zhuǎn)，不用支付租金。總之，當(dāng)前中國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)仍處于非常初級(jí)的階段。

1.1.2農(nóng)地交易價(jià)格并未充分顯化，不正式的土地流轉(zhuǎn)多

調(diào)查表明，農(nóng)地交易價(jià)格并未充分顯化，土地流轉(zhuǎn)大多為不正式的流轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)在絕大多數(shù)交易發(fā)生在本村，半數(shù)以上的交易沒(méi)有顯化的市場(chǎng)價(jià)格、近半數(shù)的土地流轉(zhuǎn)未約定期限、絕大多數(shù)流轉(zhuǎn)未簽訂書(shū)面合同。

通過(guò)對(duì)17省市農(nóng)地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，我們也應(yīng)該了解到近幾年國(guó)內(nèi)各地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已是大勢(shì)所趨，也將使得土地資源配置更加合理優(yōu)化。

1.2 農(nóng)地流轉(zhuǎn)中問(wèn)題的原因探析

1.2.1土地使用權(quán)主體之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊

（1）農(nóng)村集體土地所有者主體不明確。《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。根據(jù)這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中就會(huì)產(chǎn)生多個(gè)集體土地所有權(quán)主體，即村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。那么究竟誰(shuí)是農(nóng)村集體土地的真正產(chǎn)權(quán)人呢？先前出臺(tái)的《土地承包法》未作出明確的規(guī)定，即使是修訂后的《土地管理法》也沒(méi)有詳細(xì)闡述。試想，當(dāng)產(chǎn)權(quán)主體都難以確定時(shí)一切的土地征用或是調(diào)整都很難進(jìn)行，更不用說(shuō)土地流轉(zhuǎn)了。

（2）主體權(quán)能不明確。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村(組)、農(nóng)民個(gè)人對(duì)擁有集體土地應(yīng)享有的權(quán)利不清楚，導(dǎo)致各級(jí)政府或相關(guān)企業(yè)征地時(shí)，農(nóng)民集體和個(gè)人始終處于被動(dòng)、弱勢(shì)的地位。同時(shí)廣大的農(nóng)民對(duì)土地被征用及其喪失的土地所有權(quán)等權(quán)利所蘊(yùn)涵的利益等，缺乏必要的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)，只能喪失自己應(yīng)有的權(quán)益。此外，主體權(quán)能界定不清晰勢(shì)必影響農(nóng)村土地使用權(quán)的有效科學(xué)流轉(zhuǎn)，使得很多土地始終處于粗放型利用狀態(tài)中，甚至是荒蕪而無(wú)人利用，這必將大大影響農(nóng)村土地的利用效率，進(jìn)而阻礙農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。

1.2.2內(nèi)部流轉(zhuǎn)效益低，外部流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，合理流轉(zhuǎn)難形成

有些地方在農(nóng)地管理工作中，堅(jiān)持“增人不增地、減人不減地”的政策。但政策安排本身是違背事物發(fā)展規(guī)律的，在執(zhí)行的過(guò)程中就演繹成“大穩(wěn)定，小調(diào)整”，部分地區(qū)采取“3年一小調(diào)，5年一大調(diào)”。也有些地區(qū)堅(jiān)決執(zhí)行這一政策，但引起農(nóng)地的低效益配置，特別是經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，有些農(nóng)戶(hù)由于人口增長(zhǎng)快，又不能得到土地，生活極其困難。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)地制度框架，農(nóng)地所有權(quán)流轉(zhuǎn)只有一種合法的形式，即國(guó)家因公共利益發(fā)展的需要對(duì)集體所有的農(nóng)地征用，也只有唯一的流轉(zhuǎn)方向，即集體向國(guó)家流轉(zhuǎn)。對(duì)于國(guó)家征地，有些地區(qū)農(nóng)戶(hù)的反應(yīng)沒(méi)有那么強(qiáng)烈，因?yàn)橐环矫媸悄承┏鞘薪?jīng)濟(jì)的擴(kuò)張比內(nèi)地慢，農(nóng)民的收入本身也低，國(guó)家能給予補(bǔ)償，只要能高過(guò)經(jīng)營(yíng)農(nóng)地的收入，農(nóng)民感到不太吃虧就行。另一方面是國(guó)家征用屬于強(qiáng)制性的，農(nóng)戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村集體只有服從。只是在補(bǔ)償費(fèi)的分配上，有許多農(nóng)戶(hù)認(rèn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體留大頭是不合理的。

農(nóng)地轉(zhuǎn)用問(wèn)題主要發(fā)生在大城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，主要是農(nóng)地通過(guò)集體出租、人股、反租倒包等形式把農(nóng)地轉(zhuǎn)做工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地。國(guó)家嚴(yán)禁農(nóng)地轉(zhuǎn)作它用，但是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展又不可避免地要求農(nóng)地轉(zhuǎn)用。當(dāng)然在農(nóng)地外部流轉(zhuǎn)過(guò)程中也有一些合理的作法，有些村集體組織在轉(zhuǎn)用時(shí)，廣泛地征求承包戶(hù)的意見(jiàn)，尊重承包戶(hù)農(nóng)地承包權(quán)，公開(kāi)操作過(guò)程，既保證了村民的權(quán)益又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2. 農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素研究

農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括自然環(huán)境因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件因素等，接下來(lái)就簡(jiǎn)要介紹一下各個(gè)因素，并選取以出租方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)地作為對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的分析。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素介紹

農(nóng)地流轉(zhuǎn)影響因素有自然環(huán)境因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素之分，而自然因素是主要的，是第一性的。

2.1自然環(huán)境因素

農(nóng)地價(jià)格的自然環(huán)境影響因素很多，一般包括土壤、地形、氣候、水文、植被、環(huán)境質(zhì)量等5大因素。

（1）土壤因素

農(nóng)業(yè)是以土壤為基本生產(chǎn)資料的，農(nóng)地生產(chǎn)力主要取決于土壤的肥力水平，即土壤能夠供應(yīng)和協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中植物生長(zhǎng)發(fā)育所必須的水分、養(yǎng)分、空氣和熱量及其他生產(chǎn)條件的能力。

（2）地形因素

地形的自然特征，對(duì)于農(nóng)業(yè)利用土地十分重要，它涵蓋面非常廣，有許多具體的因子指標(biāo)，主要有坡度、坡向、地貌、海拔等4個(gè)方面，它們?cè)谕恋刭|(zhì)量性狀方面表現(xiàn)出很大的差異。

（3）氣候因素氣候因素主要包括光、熱、降水、空氣、風(fēng)資源等5個(gè)因子。氣候因素決定著農(nóng)地利用經(jīng)營(yíng)方式，從而直接影響農(nóng)地經(jīng)營(yíng)效果。

（4）水文因素

水文一般指地表水狀況，而水文與農(nóng)作物之間是通過(guò)土壤建立起水—土壤—農(nóng)作物之間的水分交換關(guān)系，因而水文是影響土地質(zhì)量與農(nóng)作物產(chǎn)量水平的重要因素之一。

（5）植被因素

植被是初級(jí)生產(chǎn)者，作為農(nóng)地生態(tài)系統(tǒng)不可缺少的組成部分，也是影響農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)，尤其在林區(qū)、牧區(qū)，是人類(lèi)和牲畜直接利用的對(duì)象，因此，它是天然林地及草地價(jià)格評(píng)估的最重要因素。

2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響因素

農(nóng)地價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響因素主要包括農(nóng)地利用方式、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)位交通等3大因素。

（1）農(nóng)地利用方式因素。農(nóng)地利用方式對(duì)農(nóng)地評(píng)估結(jié)果的影響是至關(guān)重要的。農(nóng)地利用方式這一因素主要包括兩個(gè)因子：農(nóng)地宗地面積和種植制度。農(nóng)地宗地面積對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響和城鎮(zhèn)土地一樣，都存在適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模問(wèn)題，即在自然、經(jīng)濟(jì)等各因素相對(duì)不變時(shí)，農(nóng)地的利用存在一個(gè)最大限度實(shí)現(xiàn)潛在自然生產(chǎn)力的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。種植制度的優(yōu)劣程度直接影響作物和環(huán)境以及作物之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。所以，優(yōu)化農(nóng)地種植制度能促使作物持續(xù)穩(wěn)定增產(chǎn)，提高農(nóng)地收益，促使農(nóng)地價(jià)格上升。

（2）區(qū)位交通因素。區(qū)位交通因素包括兩個(gè)因子：區(qū)位條件和交通條件。區(qū)位因子主要是指農(nóng)地距農(nóng)民居住區(qū)或消費(fèi)地的距離。農(nóng)地距農(nóng)民居住地遠(yuǎn)近直接影響肥料、茁種等的運(yùn)費(fèi)，距消費(fèi)地的距離直接關(guān)系到作物果實(shí)的運(yùn)輸成本。交通條件分交通便利度和交通通達(dá)度。交通便利度差的農(nóng)地難以機(jī)械化作業(yè)，肥料和果實(shí)的運(yùn)輸都困難，農(nóng)地產(chǎn)量較低，但成本較高，進(jìn)而交通通達(dá)度差的農(nóng)地純收益就很低了。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施因素。農(nóng)地的開(kāi)發(fā)主要是指農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的基本工程的配套和土壤的改良等，而農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的基本工程主要是指水利、林網(wǎng)、能源、打谷場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等基礎(chǔ)設(shè)施，通常用通電、通水、通路等因子來(lái)表達(dá)，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以改善農(nóng)地開(kāi)發(fā)利用的硬環(huán)境，對(duì)農(nóng)地的高效利用具有十分重要的意義。在這些基礎(chǔ)設(shè)施中，水利是至關(guān)重要的因子。

總之，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格是多種因素綜合作用所決定的。只有對(duì)這些因素有仔細(xì)深入的認(rèn)識(shí)理解才能確定更加科學(xué)合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格。

3. 對(duì)策建議

農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)的對(duì)策建議

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中廣大農(nóng)民最關(guān)心的無(wú)疑就是流轉(zhuǎn)價(jià)格的多少，作為賣(mài)者自然希望自己的產(chǎn)品獲得利潤(rùn)最大化。因此建立一個(gè)科學(xué)完善的農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制是非常有必要的，結(jié)合上一章的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素研究，我們應(yīng)該對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格及其影響因素有了更加清醒的認(rèn)識(shí)，相關(guān)建議如下：

3.1各級(jí)政府在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中承擔(dān)著掌舵者的重要角色，旨在根據(jù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)不斷制定更多的政策規(guī)定，保證全國(guó)各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)得以有條不紊的進(jìn)行。

3.2相關(guān)部門(mén)，包括土地管理、規(guī)劃、執(zhí)法等部門(mén)，作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)中實(shí)際操作者所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任就是保證本職范圍內(nèi)工作順利開(kāi)展，并積極做好與其他部門(mén)的呼應(yīng)合作。

3.3農(nóng)民，作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)中利益損失者，一時(shí)或許難以接受失去農(nóng)地的事實(shí)，這時(shí)就需要基層經(jīng)濟(jì)組織人員耐心做好失地農(nóng)民的思想疏導(dǎo)工作，讓農(nóng)民們可以了解到該項(xiàng)舉措的積極作用與重要意義，進(jìn)而真正理解了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的必要性與重要性，最終接受農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

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[5]賀振華，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn):現(xiàn)實(shí)與理論，上海經(jīng)濟(jì)研究，2003（3）

（作者單位：天津市塘沽區(qū)土地整理中心）