掙值管理方法在某房地產項目前期工程中的應用研究

摘要：掙值管理是一種以客觀的態度來衡量項目績效和進度的項目管理技術。由于掙值管理能夠把范圍、時間、成本三個變量結合在一個集成系統中，因此它能夠為項目績效問題提供準確的預測。本文以某房地產項目前期工程為例，研究了掙值管理方法在房地產項目中的應用，強調了掙值管理在預警方面的作用。

關鍵詞：掙值管理 房地產項目 前期工程 預警作用

0 引言

項目掙值管理是迄今為止最有成效的項目成本和進度控制的方法，它的歷史可以追溯到19世紀和20世紀之交的工業制造業，到如今它經歷了多次演變。它綜合考慮項目范圍、成本與進度指標，幫助項目管理團隊評估與測量項目績效和進展。[1]近幾年，各界人士傾注了大量的努力并取得了豐碩的成果，掙值管理已經變成了一種切實可行的項目管理方法。

掙值管理是一種綜合了范圍、時間和成本數據的項目績效衡量技術，[2]其核心思想是通過測量和計算已完成工作的預算費用與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用，得到有關計劃與實際進展的進度、費用偏差，從而達到掌握項目成本和進度計劃執行情況的目的。掙值管理的最大意義在于：“它能夠有效地測量整個項目的最終成本和進度需求。”[3]

1 掙值管理的原理

1.1 基本參數

1.1.1 項目計劃作業的預算成本（計劃值，PV） PV表示按照預算價格和預算工作量計算的成本，是衡量成本和進度的基準。其值為計劃進度對應的計劃費用值的總和。

1.1.2 項目已完成作業的實際成本（AC） AC表示項目或項目給定部分的總支出，它是實際發生的數額，主要反映項目執行的實際費用消耗，與項目計劃值無關。

1.1.3 項目已完成作業的預算成本（掙值，EV） EV表示按照預算價格所計算的某項作業實際已完成作業的成本之和，即EV＝PV×實際完成工作量%。由于它代表了項目所掙得的價值，因此稱它為掙值。

1.2 績效分析

1.2.1 項目成本偏差（CV） CV表示在報告時點處的項目掙值與項目實際成本的差異數值。其計算公式為：CV＝EV－AC。

當CV大于0時表示成本控制效果較好，實際費用低于已完成工程的掙值，項目盈利；當CV小于0時表示成本控制效果不佳，實際成本大于掙值，項目虧損；當CV等于0時表示項目完成計劃，掙得值和實際成本一致，項目保本。

1.2.2 項目進度偏差（SV） SV表明在報告時點處的項目掙值與項目計劃成本的差異數值。其計算公式為：SV＝EV－PV。

當SV大于0時表示項目進度完成情況較好，實際進度比計劃進度要快，進度提前；當SV小于0時表示項目的實際進度比計劃進度慢，工期滯后；當SV等于0時表示實際進度和計劃進度相一致，進度剛好按計劃完成。

1.2.3 成本績效指數（CPI） CPI表明在某一時點項目掙值與項目實際成本之比，其計算公式為：CPI＝EV/AC。

當CPI大于1時，說明成本績效較好，實際情況比計劃好，而且CPI越大，說明項目的績效越好；當CPI小于1時，說明項目的成本績效比較糟糕，而且，CPI越小，項目的成本績效越差。例如，CPI值為0.85說明：如果根據項目預算來計算的話，每花1英鎊成本只能創造0.85英鎊的價值。[4]

1.2.4 進度績效指數（SPI） SPI表明在某一時點項目掙值與項目計劃成本之比，其計算公式為：SPI＝EV/PV。

當SPI大于1時，表明項目的進度績效較好，實際進度比計劃進度提前，而且SPI越大，表明項目進度提前越多；當SPI小于1 時，表明項目的進度績效較差，項目的實際進度比計劃進度延后，項目狀況不佳，而且，SPI越小表明進度拖延越厲害。如SPI＝0.85，表明報告時點的實際進度僅完成了計劃進度的85％。

1.3 完工預測

1.3.1 項目完工成本預測（EAC） 假定項目保持目前的狀態，項目報告接受時的完工成本預測公式為EAC＝AV＋(BAC－EV)/CPI（其中BAC為項目的總預算）。

1.3.2 項目完工時間預測（ETTC） 假定項目以目前的趨勢繼續保持的話，項目完工時間為ETTC＝ATE＋（OD－ATE×SPI）/SPI（其中ATE是項目實際所花時間；OD是項目最初估算工期）。

2 某房地產開發項目前期工程的掙值管理

某房地產開發項目前期工程計劃工期為21周，即從2011年7月下旬開始到12月底完成。該項目前期工程包括土地獲取、規劃設計、前期開發及其他工作，總預算為20159.8萬元。該項目的預算費用如表1所示：

在項目的實施過程中，第17周，即11月的最后一周為項目狀態報告時點。在該報告時點，該項目前5個月的實際費用與累積掙值如表2、表3所示：

現根據以上數據對該項目進行分析：

成本偏差：CV＝EV－AC＝13819.032－17068＝－3248.968

進度偏差：SV＝EV－PV＝13819.032－20159.8＝－6340.768

成本績效指數：CPI＝EV/AC＝13819.032/17068＝0.8096

進度績效指數：SPI＝EV/PV＝13819.032/20159.8＝0.6855

項目完工成本預測：EAC＝AV＋(BAC－EV)/CPI＝17068＋(20159.8－13819.032)/ 0.8096＝24899.98

項目完工時間預測：ETTC＝ATE＋（OD－ATE×SPI）/SPI＝17＋（21－17×0.6855）/0.6855＝31

從該項目成本偏差和進度偏差分析，CV和SV均小于0，說明該項目的實際費用支出超前，項目實際完成工作量與計劃相比出現了滯后；從費用績效和進度績效綜合分析可以看出，CPI和SPI都小于1，說明其綜合績效不太理想，特別是進度的滯后情況應予以高度重視。

從項目完工預測的兩個指標來看，如果按照目前的成本費用和進度繼續下去，項目完工需要花費24899.98萬元，超出預算4740.18萬元，項目完工需要31個月，比計劃進度推遲10個月。

通過分析可以看出，該項目在成本和進度控制方面的情況不理想，沒有達到預期的效果，需要及時查找并深入分析導致這種情況的原因，進而采取有效措施對成本管理和進度控制加以改進，否則會影響到項目主體工程的開工建設。

3 結語

從眾多的項目運行情況來看，由于能發揮預警作用，因此對掙值管理的使用一直到項目終結時都是有效的。在房地產項目中（尤其是前期工程）運用掙值管理方法，能及早向項目經理、管理人員和客戶發出警告，提示他們項目是否已經發生或將會發生超支和滯后的情況，從而及時敲響警鐘，讓他們有足夠的時間來采取必要的補救措施，確保項目在預算成本內按時完工。總之，掙值管理可以幫助房地產項目改善其績效表現。