天津市住房市場(chǎng)供給模型實(shí)證研究

【摘要】選取天津市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，運(yùn)用逐步回歸分析法，建立了住房供給的多元線性回歸模型。結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積對(duì)住房供給的影響顯著，說明城市住房供給受土地資源的制約影響顯著；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)住房供給也有較強(qiáng)影響；金融機(jī)構(gòu)貸款利率水平也即信貸政策會(huì)影響開發(fā)商的住房供給量；而房?jī)r(jià)的當(dāng)期價(jià)格和土地成本等的影響則很小。

【關(guān)鍵詞】天津市 房地產(chǎn) 供給 模型 實(shí)證分析

一、引言

住房供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在某一價(jià)格水平下，對(duì)某種商品房所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)住房供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。形成供給有兩個(gè)條件：一是出售或出租的愿望，這主要取決于價(jià)格為主的交易條件；二是供給能力，這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營管理水平。兩者缺一不可，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以價(jià)格為主的交易條件是主要的。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和我國住房制度改革進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迎來了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。近年來，不僅居民的居住水平不斷提高，而且還形成了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房、廉租房等互為補(bǔ)充的住房供給體系。但隨著商品住房市場(chǎng)的建立和完善、住房?jī)r(jià)格的不斷提高，中低收入群體的住房問題日益受到了政府和社會(huì)的重視。目前，在住房的供應(yīng)過程中，出現(xiàn)了如總量不足、體系不暢、結(jié)構(gòu)失調(diào)、價(jià)格虛高等問題，從而使得中低收入群體的住房難以得到良好的保障。因此，如何提供住房、提供多少住房、怎樣建立其供應(yīng)體系，這些都成為房地產(chǎn)行業(yè)中研究的前沿及熱點(diǎn)問題。建立住房供給模型，對(duì)于分析和研究房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)有著非常重要的意義。

二、建立模型與實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源與變量說明

住房供給總量包括住房的實(shí)際供給總面積和總價(jià)值兩個(gè)方面。由于住房供給價(jià)值涉及房屋價(jià)值評(píng)估，主觀性比較大，難以把握；而住房實(shí)際供給面積相對(duì)比較客觀，也比較能代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成果，容易量化。因此，我們選用商品房本年竣工面積作為代表住房供給總面積的代表性指標(biāo)。

影響住房供給的因素有很多，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，建筑成本，住房?jī)r(jià)格，行政政策，市場(chǎng)預(yù)期，等等。考慮到各個(gè)因素的影響大小，以及可量化性，這里我們主要選擇以下五個(gè)模型變量：

XXSJG：住宅商品房本年銷售價(jià)格（元/平方米）；

XWCTZ：住宅房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資額（億元）；

XWKMJ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積（萬平方米）；

XJGZJ：商品房竣工房屋造價(jià)（元）；

XJGDP：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元/人）；

XDKLL：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率（%）；

YJGMJ：商品房本年竣工面積，單位是萬平方米。

本研究所選取的原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（主要為1998～2009年間的數(shù)據(jù)）主要來源于國家統(tǒng)計(jì)局與天津市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫和中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，使用的是商品房的相關(guān)數(shù)據(jù)，不考慮二手房。

（二）建立模型

在建立模型之前，我們先對(duì)所有變量作相關(guān)性分析，分析結(jié)果如下表1所示。

從表1中我們可以得到商品房本年竣工面積YJGMJ與各變量之間的相關(guān)系數(shù)都大于0.5，說明各自變量與因變量有較強(qiáng)的線性相關(guān)關(guān)系。因此我們建立多元線性回歸模型：

YJGMJ=β0+β1XXSJG+β2XWCTZ+β3XWKMJ+β4XJGZJ+β5XJGDP+β6XDKLL+ε （1）

用SPSS16.0軟件計(jì)算結(jié)果如下：

可以看出商品房竣工房屋造價(jià)P值0.720較大，沒有通過回歸系數(shù)顯著性t檢驗(yàn)，因此我們將商品房竣工房屋造價(jià)變量剔除，再次進(jìn)行回歸，經(jīng)檢驗(yàn)顯著性沒有達(dá)到預(yù)期結(jié)果，接著剔除非顯著變量進(jìn)行多次回歸后，最終得到結(jié)果如下：

重新回歸后的模型通過各項(xiàng)檢驗(yàn)，保留了主要解釋變量XWKMJ和XJGDP，回歸方程為：

YJGMJ=—2850.60+0.465XWKMJ+0.068XJGDP—6.194XDKLL （2）

擬合優(yōu)度R2：0.980，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量：198.068，回歸方程通過顯著性檢驗(yàn)，回歸方程整體效果良好。圖1為殘差概率P—P圖。

從殘差概率P—P圖可以看出，模型殘差服從正態(tài)分布，上述模型回歸效果較好，統(tǒng)計(jì)上比較合理。

（三）模型的預(yù)測(cè)與驗(yàn)證

下面我們利用上述模型對(duì)2010年的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這里不采用真實(shí)的2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)，因?yàn)樗鼈兛赡苁艿叫碌母鞣N因素的影響。

我們采用的方法是把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值看作時(shí)間序列來預(yù)測(cè)其2010年的數(shù)值，然后將其預(yù)測(cè)值代入上述模型得出2010年商品房本年竣工面積預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)值。

利用SPSS的時(shí)間序列分析建模器，分別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值進(jìn)行建模，結(jié)果如下：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積采用簡(jiǎn)單模型建模得到2010年預(yù)測(cè)值為370（萬平方米）；

2.人均國內(nèi)生產(chǎn)總值采用Holt模型建模得到2010年預(yù)測(cè)值為70732（元）；

3.金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率使用2009年全年相應(yīng)基準(zhǔn)利率的平均值5.31（%）作為2010年預(yù)測(cè)值。

把以上三個(gè)預(yù)測(cè)值代入回歸方程，我們得到2010商品房本年竣工面積為

YJGMJ=—2850.60+0.465×370+0.068×70732—6.194×5.31=2098.338（萬平方米）

2010年商品房本年竣工面積真實(shí)數(shù)據(jù)為2128.55萬平方米。與真實(shí)值比較，回歸預(yù)測(cè)值偏差為30.212。我們得到的預(yù)測(cè)值略小，這可能是源于2009年出臺(tái)的一系列宏觀政策調(diào)控的影響，即2009年末國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的幾條政策，如要求增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的滯后性，這些要求沒有造成住房供給增長(zhǎng)率的大量提高。這也驗(yàn)證了本模型的合理性和有效性，短期預(yù)測(cè)效果良好。

三、結(jié)論

本文通過對(duì)1998～2009年天津市房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的計(jì)量分析，構(gòu)建了住房供給模型，并對(duì)模型進(jìn)行的預(yù)測(cè)和驗(yàn)證，效果比較理想，從結(jié)果來看主要得到以下一些結(jié)論：

從模型結(jié)果上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積增加、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值上漲，會(huì)導(dǎo)致住房供給增加，而且，影響效果非常顯著，這一結(jié)論比較符合實(shí)際。

房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積對(duì)住房供給的影響顯著，說明中國城市住房供給受土地資源的制約影響顯著。區(qū)別于西方國家，在我國，政府是唯一的土地供給者，政府對(duì)土地供給的高度壟斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地面積對(duì)住房供給影響顯著。

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)住房供給有較強(qiáng)影響。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值是衡量人民生活水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)住房供給有著顯著的影響。經(jīng)濟(jì)繁榮的地區(qū)住房供給相對(duì)會(huì)比較大。

金融機(jī)構(gòu)一年期的貸款利率水平，也即信貸政策會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商的住房供給量，擴(kuò)張的信貸政策會(huì)促使開發(fā)商增加住房供給量，而緊縮的信貸政策則會(huì)減少其供給量。

商品房竣工房屋造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)供給的影響不大，也就是說包括土地交易價(jià)格和建筑材料價(jià)格對(duì)供給的影響都不大。此外還有住宅商品房本年銷售價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的供給影響不大，筆者認(rèn)為只有開發(fā)商對(duì)未來價(jià)格預(yù)期的升高才能促使其供給增加，即當(dāng)期價(jià)格的影響有限，價(jià)格預(yù)期的影響可能會(huì)比較大。

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