房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略研究

摘 要：受2008年的全球金融風暴影響，中國實體經濟急速回落，國內股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產企業(yè)面臨的緊迫問題。這些問題很多是企業(yè)投資戰(zhàn)略失誤造成的，主要進行房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略研究。

關鍵詞：房地產企業(yè)；投資戰(zhàn)略；供求形勢

中圖分類號：F272.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0016-01

一、企業(yè)投資戰(zhàn)略與分類

企業(yè)投資戰(zhàn)略是指根據(jù)企業(yè)總體經營戰(zhàn)略要求，為維持和擴大生產經營規(guī)模，對有關投資活動所作的全局性謀劃。它是將有限的企業(yè)投資資金，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標評價、比較、選擇投資方案或項目，獲取最佳的投資效果所作的選擇。企業(yè)投資戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略中較高層次的綜合性子戰(zhàn)略，是經營戰(zhàn)略化的實用化和貨幣表現(xiàn)，并影響其他分戰(zhàn)略。企業(yè)投資戰(zhàn)略可分為發(fā)展型投資戰(zhàn)略、穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略與退卻型投資戰(zhàn)略。

1.發(fā)展型投資戰(zhàn)略。發(fā)展型投資戰(zhàn)略是企業(yè)在現(xiàn)有水平上向高一級邁進的戰(zhàn)略，在國民經濟高速發(fā)展的時期及企業(yè)經營狀況良好的情況下，推行這一戰(zhàn)略會收到良好的效果。這一戰(zhàn)略的特點增加對企業(yè)設備、原材料、人力資源等的投資，以擴大企業(yè)生產規(guī)模，提高產品市場占有率。

2.穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略。穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略適用于穩(wěn)定或下降行業(yè)中的企業(yè)。企業(yè)推行這一戰(zhàn)略的要點是，企業(yè)決策者要切實把握企業(yè)的優(yōu)劣勢，選準新的產品為投資對象。

3.退卻型投資戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略多用于經濟不景氣、資源緊張，企業(yè)內部存在著重大問題，產品滯銷，財務狀況不惡化，政府對某種產品開始限制以及企業(yè)規(guī)模不當，無法占領一個有利的經營角度等情況，其實施的對象可以是企業(yè)，也可以是事業(yè)部、生產線或一些特定的產品、工藝。這種投資戰(zhàn)略的特點是，從原先經營領域撤出資金，減少產量，削減研究和銷售人員。這種退卻型戰(zhàn)略是企業(yè)家最不愿意采用且可能扭轉敗局的戰(zhàn)略。企業(yè)采用這個戰(zhàn)略的關鍵是把握住時機，以退為進，不要錯過良機。

二、房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略研究

房地產開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經常會出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險，主要表現(xiàn)為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲。第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產項目的開展。房地產開發(fā)商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發(fā)商經營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足，項目運作中難于實現(xiàn)預期的經營業(yè)績。房地產開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發(fā)項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得既可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。