宏觀調控下房地產市場主要參與者行為模式分析及其對房價影響探討

摘 要：近年來，在城市化進程加速、流動性過剩的背景下，中國房地產市場出現了房價增長過快、市場結構失衡等諸多問題。國家為穩定房價、引導房地產市場健康發展，2010年以來陸續出臺大量宏觀調控政策。通過研究房地產市場中各主要參與者的利益需求與心理預期，分析他們在此輪宏觀調控下的行為模式；并通過梳理這些參與主體的行為模式及相互作用關系，探討在當前環境下房地產價格的決定模型與未來房價的走勢。

關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；利息相關者；行為模式；房價影響

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0129-02

從重要性角度看，房地產市場的主要參與主體是中央政府、地方政府、商業銀行、開發商與購房者。

一、中央政府

中央政府負責制定國家金融政策與房地產政策，是此輪房地產調控的主導角色。中央政府作為調控的最高層級，代表的是全局的利益，決策時的考慮因素是多重的，主要包括兩個方面：（1）調控經濟，保障房地產與宏觀經濟健康發展。房地產行業拉動的產業較多，對宏觀經濟的影響較大。因而，當經濟增長過快時，中央政府將壓制房地產市場，避免出現房地產泡沫或經濟過熱；當宏觀經濟增長較慢時，中央政府會扶持房地產市場，以拉動經濟增長。（2）服務民生，力爭實現“居者有其屋”。中央政府需要考慮的另一個重要方面是改善普通民眾生活水平，提高社會福利。住房作為生活必需品，需求彈性很低，如中低階層人民的居住需求得不到滿足，不利于社會穩定。因而，房地產問題既是經濟問題，又是社會問題。中央政府對房地產的立場是既要拉動經濟、又要服務民生。一般來說，哪方面矛盾更尖銳，宏觀調控政策便偏向哪個方面。

目前，國內部分城市房價開始松動，且國內外經濟發展形勢也不容樂觀，有輿論指出中央應放松房地產調控。但中國房價水平相對居民收入仍然偏高，經濟增速放緩有利于調整經濟結構。估計中央政府在未來一段時期內依然會堅持執行房地產調控政策。

二、地方政府

地方政府主要負責中央政府宏觀調控政策的具體落實與執行。與中央政府不同的是，地方政府代表的是局部利益，對房地產行業的依賴更為明顯，主要表現為：（1）房地產相關收入是地方財政的重要支柱。房地產業能創造大量的稅收，也能帶來可觀的土地出讓收益，各地方政府將房地產行業作為城市建設資金的主要財源。不少城市來自房地產相關的收入一般可占城市可用財力的30%~50%，有的甚至高達60%。（2）房地產行業能有效拉動地方經濟發展。房地產行業不僅本身可創造大量的經濟增加值與就業機會，還能有效帶動建材、建筑等其他產業的發展，可以較快促進地方經濟發展，并對地方GDP、就業增長等政績考核指標的貢獻較大。

可知，地方政府是房地產業快速發展的受益者，一般不會主動調控房地產市場。在此輪調控中，由于中央政府的態度非常堅決，將控制房價上升為一個政治問題，并納入地方官員的考核體系。因此，地方政府在此輪調控中貫徹執行情況較好。未來在中央政府的嚴格監督與懲治下，地方政府預計會將繼續貫徹與落實房地產調控。

三、開發商

作為房地產市場的商品供給者，開發商是中央政府和地方政府的主要調控對象。從理性的經紀人角度來看，一般情況下開發商的目標是獲得最大利益。

目前在持續宏觀調控下，房地產成交量大幅下滑，導致開發商資金回籠較慢，加上國內貨幣緊縮，致使開發商融資難度加大，融資成本上升。因此，開發商資金鏈緊張的問題越來越普遍。同時，調查顯示房地產開發商對于后市缺乏信心，預期較為悲觀。據國家統計局公布的數字，房地產業企業家信心指數已連續六個季度位于行業最低，2011年第三季度指數為99.9，環比回落7.6點。于是，不少開發商對房價的態度從利潤導向轉向現金導向，主動調降了銷售價格加快資金回收；同時減少或停止拿地，放緩開工項目，以縮減資金支出。由于短期內房地產調控政策出現松動的可能性不大，開發商資金壓力較大，并對后市悲觀的情況在短期內難以改觀。預計開發商將繼續降價促銷，并暫緩新項目投資。

四、商業銀行

銀行是中國房地產市場發展中最主要的資金供給者。從本質上講，銀行希望房地產價格較為穩定，如房地產價格下跌過多，必然降低借款人的還款意愿，影響信貸資產的安全；反之，如房地產價格漲幅過快，會導致房地產泡沫的產生，進而引發貸款風險。此次房地產信貸調控中影響較大的政策是限制銀行對多套房發放貸款，這在一定程度上會抑制商業銀行的信貸增長，同時影響其盈利能力。但是，中國銀行業具有較嚴厲的監管體系，從目前情況看，商業銀行均較嚴格執行了國家房地產信貸政策。

除限貸政策外，國家貨幣緊縮政策也間接加大了對房地產行業的金融調控。存款準備金率的高企使商業銀行的信貸規模緊張，提高了房地產行業的融資難度。貸款基準利率的提升和銀行利率上浮比例的增加，使房地產行業的融資成本提升。未來房地產信貸政策與國家貨幣政策的基調如不發生改變，預計商業銀行對房地產的金融支持依然有限。

五、消費者

房地產消費者分為公共住房消費者和商品房消費者。商品房消費者是房地產商品的最終使用者（后文中提到的消費者如未特別指明，均指商品房消費者），決定了房地產市場的購買能力。為了對這部分人群進行需求及行為分析，我們隨機選取了部分客戶開展問卷調查，①主要調查結果如下：（1）在城市化相對較低、人口紅利較高、投資渠道缺乏的大背景下，住房需求是客觀存在且較為旺盛的。問卷調查結果顯示，在完成調查的受訪者當中，約42%的人在未來三年有購房計劃，并有14%的人處于暫時觀望的狀態，尚未確定是否會購房。（2）改善型消費者與基本自主型需求是房地產市場潛在需求的最主要部分。問卷調查結果顯示，在未來有購房計劃的受訪者中，51%的人購房原因是改善住房條件；21%的人是首次置業；9%的人是拆遷換房。（3）房價較高，已超過近半數受訪者的消費能力。問卷調查結果顯示，約93%的受訪者認為房地產價格高，其中，44%的受訪者表示已到了無法承受的程度。（4）對于房價走勢，消費者預期較為悲觀，但只有極少數的受訪者認為房價會出現大幅下跌。問卷調查結果顯示，38%的受訪者認為房價會小幅回落（10%以下）；20%的受訪者認為會房價明顯回落（10%~30%）；僅不到1%的受訪者認為房價會大幅回落（30%以上）。

從理性人角度分析，對未來房價走勢的預期是影響消費者購買決策的最主要因素。但是，由于房地產價格受眾多復雜因素的影響，房地產市場又是一個信息不對稱的市場，而大多購房者都是非專業的、分散的，他們通常只能明確自身需求和購買能力，難以對房價走勢作出判斷。因此，購房者在作出購買決策前，多半根據周圍人的行動來判斷，表現出典型的羊群效應。在目前形勢下，預計消費者仍會繼續保持觀望的態度，未來消費者何時入場取決于房價的下跌幅度或調控政策的變化。如房價下跌一定程度后，有望引發部分剛性需求者的購買需求。如調控政策發生變化，將會釋放被抑制或遏止的購房需求，更重要的是讓消費者對房價的預期將由下跌轉為上漲，從而引發更全面的市場需求。

六、參與主體間的作用關系及對房地產市場的影響

如前所述，房地產市場中主要參與主體的利益需求是有一定沖突的，行為模式是相互影響的。下文將通過梳理參與主體的行為模式及作用關系，探求在當前環境下房價的決定模型與未來走勢：

開發商是調整房價的直接主體，但其行為是受消費者、中央政府、地方政府與商業銀行的影響。因此，房地產市場各參與主體均對房價具有重要的影響，房價的決定模型可以簡單表述為P=F（CG，LG，B，D，C），其中，CG為中央政府行為，LG為地方政府行為，B為商業銀行行為，D為開發商行為，C為消費者行為。

開發商行為的影響因素主要是資金鏈壓力、后市預期、利潤最大化。目前影響較大的因素是資金鏈壓力和后市預期。其中，資金鏈壓力主要取決于商業銀行（B）和消費者（C）；而對后市預期影響最大的應該是房地產調控力度（同CG與LG）。開發商行為的模型可簡化為D≈F（B、C、CG、LG）。

地方政府行為的影響因素主要是地方經濟增長、中央政府壓力（等同CG）、地方財政壓力。中央政府壓力是當前影響地方政府行為的首要因素。地方政府行為的決策模型可簡化為LG≈F（CG）。

商業銀行行為的影響因素主要是利潤、房地產市場風險、房地產信貸調控和貨幣政策（等同CG）。目前對商業銀行影響較大的因素是房地產信貸調控和貨幣政策。商業銀行行為的決策模型可簡化為B≈F（CG）。

消費者行為的影響因素主要是住房消費能力（CA）、后市預期、居住需求。其中，對后市預期影響較大的因素是房地產調控力度（同CG與LG）與羊群效應（SE）；而消費者需求影響較大的因素是國家的保障房政策與房地產投資限制政策（等同CG）。消費者行為的決策模型可簡化為C≈F（CA、SE、CG）。

綜上所述，在當前環境下房地產價格的決定模型可進一步簡化為P≈（CG，CA，SE），即主要影響因素是中央政府行為、消費者住房消費能力、羊群效應。考慮到目前國家的房地產調控態度堅決，房地產價格相對居民收入依然偏高，且處在下降趨勢當中，預計未來房地產價格可能會繼續調整。

參考文獻：

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[2] 徐滇慶.房價與泡沫經濟[M].北京:機械工業出版社，2006.

[3] 劉旦.中國高房價成因:一個基于心理學視角的解釋[J].統計研究，2008，(2).[責任編輯 陳鳳雪]