都是地產惹的禍

溫總理在兩會結束后的中外記者見面會上關于房價的表態，使房地產再度成為熱議的焦點。在回答記者提問的過程中，溫總理明確表態：“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展。”此話一出，地產股應聲向下，此前對房產調控政策放松的預期也以落空收場。總理這一席話代表了管理層對地產調控的聲音，“不放松”的決心顯而易見。

房價調控的直接目的是抑制房價過快上漲，防范地產泡沫的破裂。事實上，中國房地產業的泡沫問題是較為復雜的，不同地域和不同類型的房屋泡沫化的程度是有差異的，甚至可以說整個產業呈現一種泡沫化和非泡沫化并存的格局。從地域上看，一線城市房價泡沫化更嚴重，像北上廣這樣的城市，顯性的房屋收入比甚至達到30倍，已經遠超合理水平。相比之下，即便在美國房地產泡沫最嚴重的2005年，該比例不過也就5.1倍；日本上世紀80年代的房價泡沫時期，該比例也不過15倍。而中國二三線城市雖然房價也曾出現跟隨一線城市普漲的局面，但其泡沫化的程度顯然相比要弱得多。從房屋類型上看，泡沫化的程度也存在結構性差別，普通住宅高房價的矛盾較為突出。許多城市住宅的租金回報率僅有2%左右，這與全世界任何一個城市相比都是非常低的。而像商鋪、寫字樓等商用地產的市場發展相對健康，并沒有出現嚴重的泡沫。

面對中國地產泡沫的特殊性，中央推出的“限購”等政策也算是秉承“具體問題具體分析”的哲學思想的一種應對之策。先不論其最后的效果將會如何，其初衷倒是好的。這背后的深層目的也應該是多方面的。其一，這種對房地產行業的行政手段的打壓，有利于創造出宏觀層面經濟轉型的空間，表明了管理層堅決推進經濟轉型的決心。其二，中國的城鎮化進程還沒有完成，對房價的適時適度的抑制，有利于加快中小城市的城鎮化進程，使這個過程完成得更為順利。

至于行政化手段干預的是非對錯，很難一言以蔽之。從國外房地產發展的歷史來看，任市場支配的結果也并不盡如人意，地產泡沫破滅之后，往往都會發生長達十數年的經濟衰退。顯然，這樣的結果中國無法承受。

總的來說，房價是近幾年來宏觀經濟的重中之重是毫無疑問的，而且由于其帶動上下游產業之多，因此，管理層關于房地產調控的微妙心理就不難理解了。當前是既擔心房價持續上揚，最終演化成經濟危機的導火索，又擔心短期內持續暴跌，導致宏觀經濟增長失速，從而引火燒身。可以預見，即便限購政策未來取消后，房產稅作為調控手段，仍將會持續壓抑地產市場。因此，如果把房地產政策放松當做證券市場反彈的救命稻草，恐怕真是表錯了情，更不能就此埋怨就是地產惹的禍。