摩天大樓帶來的憂思

摩天大樓熱可能是經(jīng)濟崩潰即將來臨的一個指標(biāo)。

近幾年，中國高樓建筑正在以大躍進的速度遍地林立。

今年6月5日，遠(yuǎn)大可建科技有限公司與長沙市望城區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，計劃用7個月的時間，規(guī)劃建設(shè)一座220層，高838米的綜合大樓——天空城市，預(yù)計建成后比迪拜塔還高10米，號稱世界第一高樓。

此舉被認(rèn)為是我國高樓建設(shè)的巔峰之作。但事實上，高樓建設(shè)的速度遠(yuǎn)不止于此。據(jù)不完全統(tǒng)計，全球在建的摩天大樓，其中87%在中國。截至目前，我國在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過200座，相當(dāng)于美國擁有總量。預(yù)計未來3年，平均每5天就有一座摩天大樓封頂。

但有外資機構(gòu)研究稱，過去140年來的經(jīng)驗表明，摩天大樓熱可能是經(jīng)濟崩潰即將來臨的一個指標(biāo)。紐約的克萊斯勒和帝國大廈騰空而起的建筑熱，就發(fā)生在1929年的紐約股市崩盤和大蕭條前夕。

而最近的例證是，迪拜高聳入云的辦公大樓、旅店和世界最高的哈利法塔，這些巨無霸均在迪拜陷入可怕的經(jīng)濟危機之前不久建成。

信貸過剩的信號

“建筑熱是信貸過剩的一個信號。歷史上，摩天大樓的建造具有突發(fā)性和偶然性，但是與信貸寬松、土地價格飆升和過分的樂觀預(yù)期緊密相關(guān)；而且，往往建筑完工之日，便是經(jīng)濟進入緊縮衰退之時。

巧合的是，今年前5個月的宏觀數(shù)據(jù)似乎也有所警示。數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月全國累計財政收入同比增幅顯著回落。5月份PMI為50.4%，比上月回落2.9個百分點，創(chuàng)5個月以來新低；生產(chǎn)者物價指數(shù)(PPI)同比下跌1.4%，為連續(xù)第三個月負(fù)增長，也為2009年12月以來最低點。

這顯示需求疲軟，增長乏力，宏觀經(jīng)濟亮起“紅燈”，中國實體經(jīng)濟增長已經(jīng)明顯放緩。

1999年，著名的經(jīng)濟學(xué)家安德魯·勞倫斯總結(jié)出一個“摩天大樓指數(shù)”，他發(fā)現(xiàn)，“摩天大樓立項之時，是經(jīng)濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，也就是經(jīng)濟衰退之時”。后來人們把這一現(xiàn)象稱之為“勞倫斯魔咒”或者干脆就叫摩天大樓魔咒。這個魔咒雖然看似瘋狂，但在歷史上，卻多次出現(xiàn)了應(yīng)驗的巧合。在此舉幾個例子：

1908年，紐約勝家大廈落成，次年大都會人壽大廈建成，緊接著金融危機開始席卷全美，數(shù)百家中小銀行倒閉；

1920年代末至1930年代初，美國克萊斯勒大廈、帝國大廈相繼落成，令人印象深刻的全球大蕭條也正是發(fā)生在這段時間；

1973到1975年，紐約世界貿(mào)易中心、芝加哥西爾斯大廈的拔地而起再次奪人眼目，但正是在此期間，石油危機爆發(fā)，這引發(fā)了戰(zhàn)后資本主義世界最大的一次經(jīng)濟危機；

1997年，吉隆坡雙子塔樓奪得世界最高建筑的桂冠，隨后亞洲金融危機爆發(fā)。

而今，地標(biāo)建筑在我國各大城市開始“光榮綻放”——5月28日，大連萬達(dá)以11億元拿下昆明市西山區(qū)老海埂路片區(qū)兩宗地塊。在這幅土地上，萬達(dá)將建起昆明第一高樓，建筑高度約280米；除此之外，南京建設(shè)了450米的紫峰大廈，廣州東塔的高度也達(dá)到了530 米，武漢綠地中心、深圳平安金融中心兩座高樓的高度分別達(dá)到了606米、660米。動輒500米以上的高樓建筑已然成為司空見慣的現(xiàn)象。

與此同時，一份不完全統(tǒng)計的《摩天城市報告》數(shù)據(jù)顯示，中國在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過200座(僅計算寫字樓與酒店)，相當(dāng)于美國現(xiàn)有摩天大樓的總量。

另據(jù)測算，5年后中國將擁有800座摩天高樓，相當(dāng)于美國今天的4倍，其中80%將建在經(jīng)濟不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。

為何要建摩天大樓

此前，“摩天樓專業(yè)戶”綠地集團就直言：“做地標(biāo)性建筑不是我們想做的，而是政府想做。”

優(yōu)惠的土地政策，無疑是地產(chǎn)商鐘情摩天高樓的一大原因，摩天高樓拿地便宜，還能獲得地方政府的多種優(yōu)惠，包括土地出讓金等值金額獎勵性補助，建成營業(yè)之日起5至8年內(nèi)所交納的營業(yè)稅、所得稅等值金額獎勵性補助等。

此外，目前中國涉及到地標(biāo)性建筑的內(nèi)容，一般由政府牽頭，有一級土地開發(fā)資質(zhì)的公司參與，然后招商。通常是政府規(guī)劃好項目，找企業(yè)來簽約合作，建成后給企業(yè)一定的收益。因為不能出售，在土地審批的時候會有一些住宅項目做配套，保證企業(yè)在投入商業(yè)項目時，能通過回收住宅項目資金實現(xiàn)收益。

政府熱心于摩天高樓建筑，不外乎摩天大樓不僅能拉動相關(guān)區(qū)域商業(yè)的繁榮，還能帶來當(dāng)?shù)赜^光旅游經(jīng)濟的繁榮。

就開發(fā)商收益而言，超高層，更多依靠的是租賃市場，從租賃需求的行業(yè)來看，甲級寫字樓一般以高新技術(shù)類公司、高端生產(chǎn)制造型企業(yè)、金融服務(wù)類公司等作為主要租賃力量。要做商業(yè)地產(chǎn)，可能還是要選擇北京、上海這樣的超大城市，或者國家級中心城市，因為市場有承受能力，商業(yè)金融發(fā)展也比較完善。

作為國際化大都市，上海現(xiàn)在可謂是摩天大樓云集，光陸家嘴地區(qū)就云集了環(huán)球金融中心、金茂大廈等上百棟摩天高樓。

這些摩天大樓不單單是一種城市風(fēng)景，還都是一個個的經(jīng)營實體。據(jù)了解，摩天大樓最主要的營收方式，都是作為高檔寫字樓進行出租。2011年，整個上海的寫字樓市場處于量價齊升的狀況，租金同比上漲17%以上。有的甲級寫字樓，一年吸金能力就高達(dá)10億元。

根據(jù)最新統(tǒng)計上海僅152米以上高樓就云集了51棟，甲級寫字樓的存量市場突破了500萬平方米。但即便如此，租賃市場依然呈現(xiàn)了強勁消化能力。僅去年四季度，就有23.5萬平方米的寫字樓被出租。

以陸家嘴為例，2009年年初寫字樓的空置率達(dá)到20%，目前則下降至5%以下。有的寫字樓剛剛交付不到一年，就已經(jīng)出租一空。

城中心的甲級寫字樓，入住率非常高，現(xiàn)在整個南京路商圈，目前只有不到2%的空置率，非常低，淮海路商圈也是在2%、3%左右，非常低。而在5%之下就是一個非常良好的空置率水平。

快速增長的辦公需求，讓寫字樓的租金也是水漲船高。上海甲級寫字樓的平均租金，已經(jīng)上漲至每天每平米8.2元，日趨逼近2008年全球金融危機前9.7元的歷史最高水平。有的超甲級寫字樓租金，則突破了每天每平米14元，堪稱寸土寸金。

去年上海全市的甲級以上寫字樓租金的升幅超過了17%，讓許多摩天大樓成為不折不扣的吸金機器。以位于浦東陸家嘴的新地標(biāo)建筑上海國金中心為例，該大樓由兩棟260米左右的雙子塔構(gòu)成，擁有20萬平方米的寫字樓，以及20萬平方米以上的商場、酒店和公寓，總投資為100億元左右。以目前的租金水平，僅靠寫字樓的收入每年就達(dá)到10億元，10年就可以收回投資。

上海寫字樓租賃市場的火爆，給摩天大樓的開工建設(shè)注入了一針強心劑，大量資金開始蜂擁進入摩天大樓商業(yè)地產(chǎn)。僅今年，就將有100萬平方米的寫字樓竣工，未來5年，上海寫字樓市場總量甚至將翻一番。

深圳是我國另一個摩天大樓集中的地方。從2005年開始，深圳摩天大樓的建造逐步進入了一個高峰期。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，目前深圳規(guī)劃和在建的300平米以上的摩天大樓就有15座。其實每一座摩天大樓都不是一個簡單的寫字樓，還集中了商業(yè)、住宿、展覽、餐飲、會議和娛樂等功能項目，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

這些摩天大樓的目標(biāo)客戶群是一些高端客戶，百分之五十是高科技公司，相當(dāng)一部分是金融類公司，這兩類公司加在一起達(dá)到了百分之八十。這兩類公司也是整個寫字樓市場的主要目標(biāo)客戶，租金往往要高于普通商業(yè)地產(chǎn)的租金。

巨大的資金壓力

北京金融街、中關(guān)村和東二環(huán)的摩天大樓空置率最低，均在5%以內(nèi)。但對于遠(yuǎn)大的“天空城市”而言，情況未必樂觀。目前來看，長沙還是一個工業(yè)城市，雖然也很發(fā)達(dá)，但是對寫字樓等商業(yè)綜合體可能并沒有那么大的需求，短期內(nèi)市場供應(yīng)量一旦很大，會導(dǎo)致租賃壓力。

二三線城市的高層建筑很可能供大于求，因為對當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)來說，并不需要這么高端的寫字樓。

雖然，通過建設(shè)高樓來減少建筑安裝成本，以抵消拿地成本的做法，一度讓開發(fā)商挺過了資金鏈的壓力，但高層建筑有一個臨界點，以100米高樓為例，同等條件下，100米高樓和80米高樓相比，其建安成本每平方米就增加近20%，以此推算，隨著樓層增高，建安成本每平方米會增加1/4～1/3。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一般一個20萬平方米的項目開發(fā)投資至少需要100-120億元人民幣，對開發(fā)商和銀行都形成強烈的資金壓力。

事實上，2009年，受國際金融危機影響，上海金茂大廈出現(xiàn)自1999年以來的首次出租率衰退，寫字樓出租率由去年同期的98%，下降至92.2%；金茂大廈內(nèi)金茂君悅大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7%下降至50%。

2008年6月5日宣布以110億元代價吞下上海前第一高樓——金茂大廈的方興地產(chǎn)，卻沒有得到預(yù)想的高收益。

方興地產(chǎn)當(dāng)時發(fā)布的2009年中期業(yè)績報告稱，受國際金融危機影響，金茂大廈的月租金已經(jīng)由高峰時的550元/平方米下降至400元/平方米以下，寫字樓的租金收入同比下降兩至三成。

再早些時候，2001年，香港怡和集團旗下的置地集團公司與上海金茂集團就洽購這座中國最高的大廈進行過談判。該樁收購涉及上海金茂大廈40％的股權(quán)，涉資達(dá)1.5億美元，折合約12億人民幣。

金茂大廈由包括中國化工、中國糧油食品、中國五礦在內(nèi)的14家專業(yè)外貿(mào)總公司共同投資近6億美元興建，其中，中國化工進出口總公司是金茂大廈第一大股東，占有近52％的股份。大廈于1999年落成，由上海金茂集團直屬管理，當(dāng)年金茂大廈的年毛收入超過3億人民幣。

不過，那時的實際情況卻是金茂的造錢速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上其經(jīng)營運行成本的開銷。金茂大廈最大的財務(wù)支出是每年龐大的銀行還貸利息，綜合各項費用，整個金茂大廈每天的運營成本支出近100萬人民幣。據(jù)此估算，金茂一年的運營成本竟高達(dá)3.6億人民幣。在收入與成本支出相抵之后，極盡豪華的金茂大廈就像一個資本“黑洞”，每運轉(zhuǎn)一天，都會造成巨大的虧空，當(dāng)時中化確實欲扔掉“金茂大廈”這一“燙手山芋”。

歷史總有驚人的相似，隨著實體經(jīng)濟的逐年萎縮，中國的“金茂大廈”們結(jié)局將會如何？