御湖半山項目的營銷環境及SWOT分析

[摘 要]本文利用SWOT分析方法，對御湖半山房地產項目進行分析，提出此項目的優勢及劣勢，并分析它的機會及威脅。

[關鍵詞]御湖半山 房地產項目 分析

一、項目營銷環境

（1）項目基本信息

本項目總用地面積463521.39㎡，約700畝；計容積率總建筑面積約373676.79萬平米，容積率約0.81，綠化率50%，覆蓋率26.4%，總戶數2362戶，公建面積12397平米，住宅面積約361279.79平米，車位與住宅比率約1：1。

（2）項目核心價值點

1.南昌獨一無二的區位價值：御湖半山位于新建縣樂化鎮嶺背林場老屋山，距八一廣場25分鐘左右車程，距紅谷灘中心區約15分鐘車程，距昌北國際機場僅10分鐘車程，是地鐵一號線的起點站，項目南與昌北經濟開發區相連，西與溪霞風景區毗鄰，東鄰昌北高校城，與江西財經大學等36所江西高校為鄰。

2.不可逾越的圈層，純粹高端人群社區：整個小區占地面積約700畝，南昌罕有；純生態半山別墅，依山而建，地勢最高落差達到56米，南昌唯一；純粹西班牙風格園林，純雙水岸生活，獨家引入德國先進人工濕地水處理系統，保證湖水常年清澈。

3.開發商品牌：市政公用集團在江西100強中排名21，是中國服務業500強企業，在水務、公共交通領域全國排名第6位，相繼開發了藍灣半島、藍天碧水購物廣場、紫金園、金融街、昌南客運站等房地產項目。

4.世界級皇家物管世邦魏理仕——擁有二百多年房地產服務經驗的\"世邦魏理仕\"由CB Commercial與REI Ltd（魏理仕控股公司）合并而成。既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業公司，也是全球排名第一、首家通過國家級物業管理一級資質的國際物業顧問。

二、御湖半山SWOT分析

（1）優勢與劣勢

1.從使用型消費者分析

對于使用型消費者而言，御湖半山別墅的優勢表現為：

① 半山別墅和一般別墅一樣具有相同的居住、辦公等使用價值；

②御湖半山別墅具有良好的“森林浴”功能；在提倡環保、綠色自然環境的今天、舒適和養生是現代人追求的第一目的，而項目的森林浴功能更能讓業主體驗到項目的良苦用心、為銷售的絕佳手段之一。

③極佳的“避暑勝地”；全球變暖趨勢導致暑期人們都習慣花錢去避暑勝地度假、而御湖半山項目的天然避暑環境也是一大亮點、業主可在別墅自行享受天然的舒適環境。

劣勢表現為：

a無產權，僅有50年使用權；對于很多從長遠角度來考慮買房的消費者來說需要更長的使用權年限。

b安全性考慮；周邊還屬于發展中的郊區、進住之路比較臟亂。周邊的發展屬于不可控的范圍。

c所處地區經濟發展水平有限，交通、通訊還相對不發達，項目周邊服務配套少。

d項目的整體形象較弱，市場上的口碑較差，同時工程進度制約銷售。

（2）機會

1.南昌市缺乏高品質樓盤

就南昌市目前所銷售的樓盤而言，主要集中在中低檔市場，而高端市場具有一定的開發潛力，在高速的經濟增長之下高端樓盤投資回報率顯然要高。

2.紅谷灘新區“二次創業”新風潮

紅谷灘新區為全力打造南昌中央商務區，已引進15家金融機構落戶。同時，將重點打造以萬達廣場為中心的紅谷商圈，以南昌國際展覽中心和省展演中心為中心的紅角洲商圈，進而加快建立紅谷灘現代新城。御湖半山項目距離紅谷灘中心大約15分鐘的車程，相應地也能吸引市場對御湖半山項目的高度關注。

3.不可復制的自然資源

御湖半山坐擁1500畝御湖，40000平米龍泉湖，千傾原始森林資源（來龍山），山體公園，沿山體地勢，在保留原生態山體植被基礎上，打造私家登山道。是未來空港新城的升值潛力股。

（3）威脅

1.別墅的售價或租價相對較高

江西省內的消費水平整體還不是很高、別墅的普及率還比較低、而這需要一個長期的過程。

2.銷售壓力大

考慮到南昌市別墅銷售業界競爭很大，別墅項目的銷售成本又很高。因此本項目的全精品打造，必然提升本項目造價，這相對其他同類項目并無優勢可言，并最終給項目銷售帶來極大壓力。

3.產品同質化嚴重

在目前市場產品同質化的今天，南昌市已經邁入了品質時代，如何在成本與產品兩個方面同時做到創新，吸引消費者關注度，力壓群雄是本項目最大的威脅所在。

參考文獻：

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