房企應該只買“合適的地”

土地市場在經歷長期慘淡行情后，在最近兩三個月卻迎來多點爆發。7到8月，龍湖地產斥資112億在多地拿地，超過上半年拿地總金額的兩倍。甚至一度“現金為王”的地產龍頭萬科，如今成了“ 拿地為王”的代表。其兩月內圈地補倉超百億。

有媒體報道稱，僅在9月5日-7日的兩天內，7家品牌房企共斥資90億拿地。而過去兩個月，多家房企拿地規模已超過上半年總和。尤其是行業的龍頭企業集中買地，這在今年還是首次出現。

目前樓市成交逐漸回暖，在項目去化率提高、資金鏈轉好的同時，開發商對未來市場信心逐步恢復。目前，大型房企都手握重金，如萬科、保利、金地和招商手中現金均超過百億元。為防止出現2009年市場好轉后無貨可賣的局面，房企開始大規模拿地補倉。萬科總裁郁亮近日對媒體表示，碰到合適的土地，萬科就會出手。

應該說，目前土地出讓價格相對還處在低位，除去特殊地塊，多數地塊成交溢價率相對不高，這對房企來說是拿地補倉的好時機。尤其對那些上半年由于以價換量而損失利潤的房企來說，低地價顯然能為將來入市的項目提升利潤空間。

在房企購地同時，地方政府近期也掀起了一波供地“洪峰”。從8月17日以來，北京已經四次集中推出地塊。有資料顯示，北上廣深等一線城市8月推地的面積超過800萬平方米，環比增長30%。此外，近期杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、南京等二三線城市也同樣有大規模的推地計劃。

各項數據出現明顯的觸底反彈，關于樓市的拐點論再次浮出水面。可以肯定的是，對于大的開發企業來說，樓市最困難的時期已經過去，但這并不意味著中小房企也同樣樂觀。目前行業分化比較明顯，很多中小房企的日子依然不好過，不但可供銷售的存貨不多，融資也很難。連飽受高價地之苦的綠城集團董事長宋衛平近期也表示，中國的房企，絕大多數在垂死掙扎中，都應緊繃生死弦。綠城近期不買地，“等到市場恢復到基本屬性再說吧。

盡管近期關于經濟穩增長和“救市”的聲音響起，但限購、限貸政策尚未明顯松動，房價不具備大幅反彈的可能性。而從政策面的走勢來看，樓市成交量的回升，是建立在差別化的調控政策基礎之上，即對剛需的保護上。而政府調控政策是否加碼，更如達摩克利斯之劍始終高懸。此時，中央和地方政府都應警惕房企們高價“拿地”和“搶地”現象的漫延，以免對調控大勢造成不利影響。

因此，多數房企對于拿地的表態，都側重于“買合適的地”，郁亮也一再強調，萬科是在現金充裕時適度拿地。而綠城宋衛平從龍湖掌門人吳亞軍處所獲得的經驗，也是用大量的現金“抗寒”。很顯然，聰明的開發商此時仍會遵循現金為王、適當補倉，而非大規模抄底拿地，甚至造出地王。

此外，房企在拿地尤其是高價宅地時，必需謹慎，今年不少地王入市的尷尬處境足以為戒。拿地時需要確定地塊可以有不同檔次、不同種類的產品開發機會。除了針對改善型購房人群以及高端購房群體，打造部分低密度產品外，多數開發商應該側重于拿適合做中小戶型產品的地塊，或拿地時進行相應的產品規劃，以確保剛性需求購房人群的需求，同時符合未來商品房發展方向和政策趨勢。