旅游、地產跨界“聯姻”

在旅游經濟和地產資本雙重驅動下，旅游地產進入了一個“高熱期”。從北國雪原到南疆海島，從東部海濱到西部邊陲，百億級的投資、萬畝級的大盤紛紛拔地而起，旅游地產正成為一個巨大的資本“蓄水池”。

數據顯示，今年一季度進入旅游地產的資金高達2600多億元，預計今年全行業投資將超萬億元。厚土機構總裁林少洲認為，旅游地產的業態復雜、地域分散，而且和住宅地產、商業地產有業態上的重疊，因此數據尚無權威統計，而實際的投資額可能遠大于此。

投資增溫的同時，“圈地-賣房”的粗放增長模式卻備受詬病。業內普遍認為，“假旅游、真地產”的舊模式難以為繼，行業發展亟須突破。7月以來，幾宗跨界“聯姻”的實現，讓旅游地產的未來再度引發思考。

入局：長袖善舞者謀動

旅游地產增溫以來，不少地產資本瞄準了旅游地產，紛紛進軍。在旅游行業深耕多年、長袖善舞的旅行服務商們也早已謀動。

今年7月1日，北京首創集團和中國青旅集團宣布將在江蘇昆山錦溪投資300億元打造“兩岸城”項目。據介紹，該項目定位于集旅游、房產、休閑體驗于一體的城市綜合體，規劃范圍約45平方公里，預計5年之后整個項目可實現旅游收入200億元。

首創集團總經理劉曉光介紹，首創和中青旅已經按49：51的投資比例，組建了首創青旅置業有限公司，負責前期的資本運作和建設改造工作；此外，包括錦溪鎮在內的三方還成立了負責后期運營管理的文化旅游公司，其中錦溪鎮注資占比為45%，首創和中青旅組成剩下的55%。首創和中青旅的此次攜手，是房企和旅行社合作進軍旅游地產的首例。

7月底，由萬達集團領銜的長白山旅游度假區項目一期開業，該項目總投資額逾200億元、總占地21平方公里，是涵蓋了酒店、滑雪場、高爾夫球場、森林別墅等多業態的“巨無霸”。此前，萬達和攜程網簽署合作協議，攜程網將作為網絡營銷的合作伙伴，負責推廣度假區的旅游產品。

萬達旗下的萬海文化旅游投資公司的旅行社業務總經理徐道明表示，萬達看好攜程網在兩岸三地的中高端客群的覆蓋率，攜程不僅能帶來穩定的客群，更能帶來有投資實力的高端客源。

2010年，攜程網收購了香港永安旅游的九成旅游業務股權。據業內透露，近期攜程網還將在中國香港、中國臺灣等地有后續動作，進一步擴大在這些區域的市場份額。徐道明透露：“攜程加盟長白山項目，也有利于其拓展北方、特別是東北市場。雙方從開始接觸到合作實現，還不到兩個月的時間，可以說是一拍即合。”

旅游地產版圖上，有“巨無霸”，也有“拾零者”。從2011年成立至今，途家網在旅游地產界掀起了一股不小的“旋風”，包括龍湖、世貿、中航在內的地產集團頻頻向其伸出合作的橄欖枝。途家的商業模式是將空置房和旅游地不動產盤活，實現分散式酒店管理。數據顯示，途家目前已經掌握近1萬套房源，途家網CEO羅軍透露：“三年內實現10萬套房源的目標，還是相對保守的。”

業內認為，途家的模式，并不屬于旅游地產的范疇，但是途家將閑置房“盤活”，其實是賦予了其旅游物業的屬性，從而實現旅游目的地的長線運營。

取經：先學做“旅游人”

長期以來，國內旅游地產停留在“圈地-賣房”的粗放式增長階段，大多數項目都是打著“旅游”旗幟，干著“地產”的行當。今年4月，國家旅游局發出警告，在已審批的12個國家旅游度假區中，出現了以房地產項目為重點的畸形發展模式，要警惕房地產綁架旅游的現象。

業內認為，物業持有和深度運營將成為旅游地產的新訴求，這也為房企和旅行社的合作提供了契機。為此，劉曉光表示，首創要做旅游地產，得先學做“旅游人”。中青旅在烏鎮等項目上有著豐富的運作管理經營，首創視此次昆山項目的合作為“取經”。

其實，國內的大型旅行社涉足景區、酒店的投資、開發和經營，甚至于直接投資旅游地產早已經不是新鮮事。2006年，中青旅集團注資烏鎮大獲成功，成為旅游地產的最成功的模板。去年7月，港中旅傳出擬20億打造周莊的消息。去年10月，中國國旅的“孫公司” 國旅(三亞)投資發展有限公司以9.18億在三亞拿下一商服（旅游）地塊。

以前單打獨斗，如今是“兩軍會合”。 海川智庫執行長楊敬之認為，這種“會合”有利于全產業鏈的整合，體現在運營管理的合作上，包括古鎮改造、商街租賃、文化演出、景區管理等都還有待新模式的不斷探索。

此前，萬達集團董事長王健林曾公開表示，集團將以旅游地產板塊為一項長期投資，預計10年后旅游、文化、商業板塊營收占比將超過整個集團的50%。外界認為，長白山項目是萬達集團向旅游地產全面轉型的標志性項目。

徐道明透露，萬達旗下的旅行社目前主要負責度假景區的渠道層面業務，在終端銷售、特別是終端零售方面，需要攜程網的全力支持。未來，萬達將逐步發展自有的旅行社業務，培育渠道和銷售網絡。

據悉，萬達集團的旅行社業務正在密集地“招兵買馬”，徐道明本人就是今年剛從中國國旅總社的產品研發營銷崗上，“跳槽”加盟萬達的長白山項目。

除了資本層面的強強聯合之外，旅游服務商可以為進軍旅游地產的房企起“領路”的作用。劉曉光也表示，首創缺乏運作大型旅游地產的經驗。與中青旅的合作，在保障項目具有規模化的同時，也能走上專業化的路子。

抱團：志在長線運營

“抱團”，已經是旅游地產內的普遍現象。旅游地產的投資金額大、周期長，抱團聯合，可以將風險降至最低。據公開資料顯示，萬達在旅游地產上的投資總額已接近1700億元，而且多以聯合體的模式投資開發。

除上述幾宗合作之外，今年5月中國中鐵與中弘股份組成的聯合體，拿下了東海岸如意島項目；6月，中弘股份宣布和宜昌城建合作開發平湖半島項目；金馬集團和華僑城地產在深圳羅湖區的項目的也進入三方洽談階段。

中國旅游地產服務集團總裁丁祖昱認為，旅游地產是復合型的系統工程，需要金融機構、開發機構、運營機構、零售機構的協同合作，共同完成從開發到銷售、從銷售到運作的全過程。

最早“抱團”的是“志同道合”的開發商們，抱團主要是為資本層面規避風險。現在開發機構和運營機構已經攜手，或能在持有和運營層面有更協調的步伐。業內普遍認為，更廣泛的跨界整合，將是行業未來發展的常態。

楊敬之認為，不論是界內“抱團”，還是跨界“聯姻”，都有助于降低風險，保證長線運營。開發商和渠道商、運營商的協同配合，是旅游地產未來發展的趨勢。

在談到途家網和旅游地產的關系上，羅軍認為，途家能最早在海南“撿漏兒”，就是旅游地產住宅化之后，生發出的新模式。“不論是住宅地產還是旅游地產，途家網為物業引入經營性質。只有客源量得到保證，當地的旅游和商業配套才能形成長期運營的良性循環。”羅軍認為，旅游地產不僅需要風光、需要配套，更需要經營和服務。

林少洲也認為，“如果說地產是硬件、旅游服務是軟件，那么硬軟結合，才能使打通全產業鏈具備充分的可行性。”房企和旅行服務商的合作，從基礎層面來講，可能有助于解決銷售問題，但是渠道層面、運營層面上如何合作，才是最大的難題。