北京試點(diǎn)公租房REITs

近日，從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)傳出消息，北京市保障房REITs試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。北京市已將朝陽(yáng)區(qū)的5個(gè)公租房項(xiàng)目打包，與國(guó)投瑞銀基金管理有限公司合作，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行REITs，試點(diǎn)共涉及2000～3000套已建成公租房。若該方案近期能獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，全國(guó)首個(gè)公租房REITs有望明年初問世。

北京試點(diǎn)公租房的“風(fēng)光大嫁”將以何種形式亮相，地方政府有什么如意算盤，投資市場(chǎng)又是否做好“迎娶”準(zhǔn)備？

意義在于是“試金石”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次試點(diǎn)如能順利落地，不僅是REITs在國(guó)內(nèi)的突破性成果，也能為地方政府解決租賃性保障房的融資困境。

根據(jù)規(guī)劃，我國(guó)“十二五”期間將建設(shè)約3600萬(wàn)套保障性住房，其中租賃性保障房約1440萬(wàn)套，建設(shè)資金將超過2萬(wàn)億元。今年北京市計(jì)劃建設(shè)收購(gòu)保障房16萬(wàn)套，需投入資金約510億至1000億元。

目前，保障房建設(shè)資金主要以中央財(cái)政撥款、地方政府投入以及銀行貸款為主。地方政府背負(fù)的資金壓力不小。

“這幾年的保障房建設(shè)是還過去幾十年的‘欠賬’， 單靠政府背包袱肯定不行，需要吸引社會(huì)資金的進(jìn)入”， 偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，REITs的“造血”力量有多大還有待檢驗(yàn)，但是保障房建設(shè)領(lǐng)域需要融資方式創(chuàng)新。

作為國(guó)內(nèi)REITs的積極“引路人”，中房集團(tuán)前總裁孟曉蘇就曾表示，用REITs助推保障房建設(shè)將成為樓市新突破。地方政府收儲(chǔ)保障房的模式不具有可持續(xù)性。政府缺錢，社會(huì)資金又急需投資渠道，REITs剛好能解決這個(gè)問題。在租賃市場(chǎng)，REITs將是生力軍。

全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波告訴記者，雖然此次試點(diǎn)范圍較小，融資規(guī)模應(yīng)該不大，其意義在于是“試金石”。他說：“如果此次試點(diǎn)REITs市場(chǎng)吸引力較強(qiáng)，后期物業(yè)運(yùn)營(yíng)的表現(xiàn)成熟，可為國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展提供有力借鑒?！?/p>

稅收減免能否實(shí)現(xiàn)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京市能提供多大的稅收讓利空間，是試點(diǎn)成敗的關(guān)鍵，也將具有“風(fēng)向標(biāo)”的意義。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松曾經(jīng)撰文指出：我國(guó)應(yīng)對(duì)REITs提供稅收優(yōu)惠，設(shè)計(jì)合理的稅收體制是REITs發(fā)展的關(guān)鍵。如果按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。據(jù)了解，西方REITs產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國(guó)房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法，在REITs最為盛行的美國(guó)，享受稅收優(yōu)惠是其發(fā)展的保障。

對(duì)此，朱凌波也認(rèn)為：“雖然北京試點(diǎn)的規(guī)模不大，但是創(chuàng)新的成果需要呵護(hù)，政府應(yīng)給予最大的讓利支持?！?/p>

據(jù)悉，早在2009年年底，國(guó)務(wù)院就已經(jīng)批準(zhǔn)北京、上海和天津作為REITs發(fā)行的試點(diǎn)城市，擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道，但是三地一直沒有實(shí)際動(dòng)作。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，受制于重復(fù)征稅等政策瓶頸，REITs發(fā)展遇阻。

此次試點(diǎn)的合作方國(guó)投瑞銀的相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾公開表示，如果政府適度給予一定的稅收優(yōu)惠、土地優(yōu)惠政策，讓REITs實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定合理的回報(bào)率，能吸引更多的投資者參與。另?yè)?jù)消息人士透露，在稅收讓利方面，國(guó)投瑞銀和北京市的溝通并不理想。

為此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，通過REITs的租金免稅等政策支持，可以擴(kuò)大公租房規(guī)模。同時(shí)，朱凌波呼吁，我國(guó)因盡快建立相關(guān)的稅收減免的法律規(guī)范，讓REITs進(jìn)入持續(xù)發(fā)展的軌道。

“亮相”的種種猜測(cè)

由于國(guó)內(nèi)REITs落地尚屬首例，又是在意料之外的保障房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)對(duì)其如何亮相、如何吸引投資市場(chǎng)有了諸多猜測(cè)。

朱凌波認(rèn)為，投資市場(chǎng)對(duì)公租房REITs的認(rèn)可度，取決于兩個(gè)因素，一是投資回報(bào)水平，包括收益率和周期；二是募集對(duì)象，是選擇私募還是公募的形式。

北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松曾透露，試點(diǎn)將保證6%的資本收益率。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，公租房的回款期限在10年以上，雖然6%的收益率偏低，但是因?yàn)橛烧\(yùn)作和主導(dǎo)，政府信用擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較小，適合于對(duì)收益要求不高、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制要求較高的資金。

在收益率制定上，公租房REITs需要在收益率和租金上達(dá)到平衡?！笆找媛识ǜ吡?，公租房的租金也會(huì)提高，如果出租率不足，將起不到保障性作用；另一方面，如果收益率偏低，投資市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，那么項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)也難以維持?！焙皶熣J(rèn)為，“這是市場(chǎng)和政策的平衡點(diǎn)，也是這個(gè)融資模式長(zhǎng)期發(fā)展需要突破的難題?！?/p>

在募集形式上，朱凌波認(rèn)為“試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)采取私募的形式，面向定向投資者和機(jī)構(gòu)投資者，比如保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老資金等；如果是公募的話，6%的收益率對(duì)普通的投資人和民間機(jī)構(gòu)的吸引力太低。”他還指出，此次試點(diǎn)很有可能采取面向“指定性”機(jī)構(gòu)的方式。

另一方面，認(rèn)為公募有利的聲音也不在少數(shù)。賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合伙人王戈宏曾對(duì)媒體表示：“REITs只有公募才有其吸收社會(huì)資本的意義。如果還遮遮掩掩做私募REITs，可能達(dá)不到預(yù)期效果?！?/p>

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保障房REITs可能采取從私募試點(diǎn)到公募推行的方式。而此次北京試點(diǎn)，因?yàn)橐?guī)模較小、市場(chǎng)陌生等原因，采取公募的可能性不大。

此外，購(gòu)買價(jià)格和具體運(yùn)作模式也仍屬未知。朱凌波對(duì)REITs率先在保障房領(lǐng)域落地表示“驚詫”的同時(shí)，他認(rèn)為，“其實(shí)公租房和商業(yè)地產(chǎn)類似，屬于出租型的物業(yè)類型，能通過租賃實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和增值。”

另一方面，有業(yè)內(nèi)人士懷疑公租房REITs產(chǎn)品的盈利水平。陳國(guó)強(qiáng)表示，REITs的發(fā)行是依托于優(yōu)質(zhì)的、能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定收益的物業(yè)，而公租房不具備這樣的特點(diǎn)，對(duì)于此次試點(diǎn)的成果，仍需“拭目以待”。