北京土地市場強勢反彈

“保利求地！凈地、商業、住宅來者不拒，收購、合作、轉讓，你說了算。”近日成都保利地產的一條微博引來眾業內的圍觀，也透露出了房企拿地的強烈欲望，以萬科為代表的品牌房企在全國各地斥資數十億元拿地。

在地方加大土地供應尤其是優質地塊供應的前提下，房企拿地熱情迅速升溫。越來越多的房企一改前幾個月的拿地頹勢，開始頻頻出手搶地、拿地。

“限價”中的火熱開局

7月北京土地市場呈現“量”、“價”齊漲的局面。北京中原市場研究部統計數據顯示，北京土地出讓金7月高達93.6億元，而6月份的土地出讓金僅為9.2億元，環比大漲9倍，僅7月一個月的土地金額就占到今年前7個月的近40%。

根據北京市土地儲備中心資料顯示，7月份，北京出讓土地16宗，是最近6個月出讓地塊最多的一個月。在住宅用地方面，今年上半年北京宅地成交僅為8宗，而7月一個月共有6塊宅地集中成交。在成交金額方面，6宗宅地土地出讓金總額達到75.17億元，占7月土地出讓金總額的80%。萬柳地塊、大興舊宮綠隔地塊等優質地塊貢獻較大，兩地塊分別進賬26.3億元和22億元。

由于設置最高限價，7月成交的6宗宅地，有4宗宅地參與企業較多，達到最高限價后，最終通過競公租房或回購房面積決定地塊歸屬。其中萬柳地塊溢價率達到40%，大興舊宮綠隔地塊溢價率達到45%，已接近國土部設定宅地溢價率超過50%需要上報的限制。

16宗成交地塊中，經營性用地成交占一半，而8宗經營性用地中有6宗溢價成交，平均溢價率45%，最高的達169%。繼萬柳地塊刷新北京住宅用地樓面價之后，北京土地市場商業地塊也迎來高潮。7月底，北京市朝陽區霞光里5號、6號商業金融用地，參與競拍的清一色為民企。最終經過63輪競價，和裕地產旗下北京寶鴻天城房地產開發有限公司以15.15億元競得該地塊，折合樓面價約3.79萬元/平方米，溢價率高達169%。

和裕地產集團營銷中心總經理王騫表示，北京三環內幾乎沒有地塊供應了，霞光里商業用地位于三元橋商圈，周邊配套完善，因此和裕對于該地塊很滿意。據了解，霞光里商業金融用地在北京同類型商業地塊樓面價中排名第二，僅次于去年成交的每平方米4.32萬元的崇文門菜市場地塊。

土地升溫難言回暖

不只是北京，全國土地市場在7月都迎來“深度復蘇”。據北京中原統計數據，7月份，全國13個主要城市土地出讓金335.5億元，環比上漲6%。其中，天津的土地出讓金環比上漲49%、長春則大漲550%，杭州、蘇州也明顯上漲。天津新地王也由中海地產以29.7億元摘得，樓面價為13026元/平方米。

業內人士認為，北京土地市場升溫原因主要是供需方面都有所復蘇。仲量聯行北京研究部主管覃曉梅表示，進入下半年以來，北京想增加土地的出讓金額，推出的優質地塊較前幾個月多。比如萬柳地塊、舊宮A1地塊、通州運河核心區兩地塊，以及霞光里地塊。

實際上，目前業內普遍認為土地市場還未完全回暖。根據北京中原數據統計，盡管7月北京共獲得土地出讓金93.61億元，相較6月的9.28億元增長了9倍，但同比仍下降62.8%，今年前7月的土地出讓金總額，創造了北京市最近5年來的新低。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，目前地王及高溢價地塊仍是個案，多數“地王”的誕生和政府推出的地塊位置較好等原因有一定關系。從目前的情況看，限購政策之下，一些開發商對市場前景依然存有疑慮，整個土地市場還沒有呈現出全面回升的狀態。覃曉梅也表示，萬柳地塊的“價高”有多方面原因，應該將其當作“個案”來看待。

業內人士認為，土地市場是否會持續復蘇，首先看政策層面是否會出臺更嚴厲的調控措施，以及一手市場成交情況是否繼續回暖，此外，與出讓地塊的自身條件關系也很重要。但溢價率在政府的控制之下將會保持在合理區間，土地價格將不會有大幅上升的情況出現。

張宏偉認為，隨著住宅成交的好轉，開發商拿地意愿增強，但仍屬理性拿地。兩年來嚴厲的調控政策對房地產業界造成深刻影響，開發商像2009年、2010年那樣非理性拿地的可能性已經不大。

央企圍觀，民企補倉

在近一兩個月，在土地市場可以看到不少品牌房企的身影。保利、中海、恒大、越秀等大型房企也紛紛出手，在各地土地出讓會上身影頻現。8月4日，房企龍頭萬科公布7月簡報顯示，在剛剛過去的一個月，萬科在上海、寧波、南昌、青島、天津和西安6個城市拿地，凈用地面積合計超過45萬平方米，萬科根據權益比例需支付金額超過30億元。

8月6日，龍湖以42億元的價格競得重慶北部新區四宗土地，規劃建筑體量近200萬平方米。據不完全統計，近兩月，龍湖在成都、廈門、常州等地頻頻出手，購地金額已經超過100億。此外，龍湖地產、保利地產相關負責人近期也透露，下半年都會在北京土地市場上發力。

業內人士認為，土地市場的迅速升溫，主要是受地方政府對于優質地塊供應增加影響，同時也說明，開發商的資金壓力有所緩解，視線逐漸轉向土地市場，拿地動作加大。

“目前萬科拿地只是適度補倉”，萬科董秘譚華杰表示，萬科并非抄底拿地，而是會根據項目自身評估，有選擇性地在二三線城市拿地。他認為，這并不能解讀成萬科對后市看好，整體上公司對于房地產市場依然持比較謹慎的態度，目前離去年萬科全年200億元的拿地金額已經相差很遠。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，開發商對后市的預期有所變化，一些遲遲未敢拿地、土地儲備告急的開發商正在抓住這一階段性的窗口式行情，適度儲備土地。資金狀況較好的企業應當適時出手，進入三季度后，通過降低土地成本所帶來的利潤空間就可能會降低。

覃曉梅表示，雖然回暖速度不會很快，但下半年的土地交易量仍將有所上升，也不排除個別高價地的再次出現。但總體而言，房地產企業會根據自己的選擇，“拿合適的地”，而不是盲目多拿地。

值得注意的是，從萬柳到舊宮再到霞光里，除了中鐵和中冶以外，大部分央企選擇沉默，而在角逐萬柳地王時，保利地產抽身而退更讓人一窺央企當前心態。而此時，一些名不見經傳的中小房企涌現，從中赫置地到河北眾美再到和裕地產，全是旗下項目名聲在外，而公司本身并不為人熟知。

張宏偉表示，在這些優質地塊的競爭中，鮮有央企的身影，說明土地市場大量高溢價地塊出現已經引起了政府的關注，下半年土地市場很可能成為調控的重點。因此，適度加快新開工速度，堅持“快拿地、快開工、快銷售”的高周轉策略仍是房企的明智選擇。