越秀“老將”整裝待發

在萬科、恒大、中海、龍湖等房企大鱷叱咤房地產行業的當下，除去華南本地房地產相關人士，或許鮮有人會提及越秀地產這樣一個老牌房企。

越秀地產，是一個已經在港股上市20年的房地產企業。

當前，在華南耕耘多年的越秀地產不僅在商業版圖上有所雄心，更是把今后的發展目標指向了全國市場。

“新裝”上陣

據最新數據顯示，滬深兩市已有49家房企以快報或預告等形式公布了上半年業績情況。其中，僅有21家房企業績有所增長，其余近六成房企均出現了不同程度的虧損或利潤下滑。

在行業整體形勢不容樂觀的情況下，名不見經傳的華南房企越秀地產卻在逆勢中突飛猛進。據越秀地產7月發布的公告顯示，今年1月至6月，越秀累計合同銷售金額約71.19億元，合同銷售面積約57.06萬平方米，同年分別上升134%及192%。

今年首7個月，越秀地產累計合同銷售金額約為85億元，同比大幅上升1.67倍，占2012年不低于100億元的合同銷售目標85%；合同銷售面積約為66萬平方米，同比大幅上升2.2倍，占2012年銷售面積目標96萬平方米的69%。

翻閱越秀地產的歷史業績不難發現，除2011年總營業收入破百億元達到102億元之外，2010年和2009年分別為70億元和40億元，如果追溯到更早前幾年，則多在十幾二十億元之間徘徊。

其實，越秀地產并非地產圈新秀，事實上它是國內最早一批涉足地產行業的企業之一，而早在1992年，越秀地產就在香港聯交所主板上市。但據熟悉越秀的相關人士介紹，涉足產業太過龐雜，沒有在地產行業投入一定的資金和人力，正是越秀地產屢被后起之秀超越的原因。資料顯示，直到4年前，越秀地產才成為以房地產為核心主業的上市公司，在此之前，越秀集團曾擁有八大產業，其中包括水泥產業、造紙產業、交通產業等。

越秀地產確立主攻房地產的市場戰略源自2008年。當年年底，越秀集團正式提出“三年調整優化發展期”的概念，房地產開發被定為三大核心產業之一。按照越秀集團陸志峰董事長2011年的總結，“三年來，圍繞核心產業的發展壯大，果斷推進一系列的資本結構調整和資本運作計劃，基本上每年都成功地實施了一個具有里程碑意義的重大資本運作事件。”2008年，越秀地產剝離造紙業務；2009年，越秀地產分拆越秀交通；2010年，越秀地產分拆后首次供股融資。

此外，2011年越秀地產先后競得沈陽南塔街地塊、中山東升鎮地塊、廣州開發區廣州科學城地塊、杭州臨安地塊共約160萬平米的優質土地儲備，以較低成本獲取了發展擴張的機會。目前，越秀地產已拓展到廣州、香港、中山、佛山、江門、煙臺、武漢、杭州、沈陽等全國9個城市，基本確立了以珠三角為核心，以長三角、環渤海、中部地區為重點的全國性布局。同時，截至目前，越秀地產在全國總土地儲備約1152萬平方米。

推進商業地產

對于越秀地產今年至今取得的不錯銷售業績，有廣州業內人士指出，主要原因是越秀地產大規模的以價換量。

據悉，今年2月底，越秀地產位于廣州的五個項目（金沙洲區域星匯金沙、濱海花園八期濱海雋城、大學城區域星匯文華、荔灣區嶺南灣畔以及花都區逸泉韻翠）全線以8.8折出售，促銷活動持續18天。隨后4月底，越秀地產多個樓盤再次掀起促銷活動，位于廣州大學城的星匯文華推出部分毛坯房，與帶裝修單位相比總價直降30萬元。

然而，許多業內人士卻表示，降價促銷是今年上半年房企的普遍銷售現象，這也并不是越秀業績高增長的主要原因。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，商業地產比重的增加已成為越秀業績增長的主要動力。同時有資料顯示，按目前越秀地產85億元的銷售額來看，商業地產為其所帶來的比重大概有30%。

事實上，越秀地產今年主推的商業項目有廣州財富公館、廣州財富世紀廣場以及中山星匯云錦，僅這三個項目，就為公司帶來10多億元的收入。

而早在2006年，越秀地產就成立了商業地產中心負責商業地產業務的經營，但當時的商業地產開發依然是按照住宅的模式；2009年，越秀地產成立了商用物業經營部，負責商業地產的策劃和經營。

今年以來，越秀地產也明確了商業地產今后的發展方向。4月26日，越秀地產在廣州舉行商業地產事業部成立大會，正式宣告商業地產運營平臺成立，以推進集體商業地產的發展。同時，越秀地產還制定了未來五年商業地產的發展規劃，即未來商業地產的貢獻值要達到集團綜合效益的60%以上。

值得一提的是，上世紀90年代，越秀地產就開始涉入商業地產領域并擁有知名商業地產項目。時至今日，越秀系商業地產價值在滬深A股和H股中僅次于華潤置地，行業內的地位已經非常穩固。有消息稱，通過廣州IFC項目所積累的城市綜合體經營經驗，越秀地產商業團隊業已積累了紅星美凱龍、吉之島等一批優質客戶資源。

此外，越秀地產去年的銷售情況也顯示，2011年90.2億元的銷售收入中，45億元由商業地產貢獻。有資料顯示，當前越秀商業地產面積已建42萬平方米，在建154萬平方米，待建106萬平方米；在廣州、武漢、杭州、沈陽等一、二線城市共有約260萬平方米的商業地產綜合體項目。

著手布局華東

作為廣州市成立最早的房地產綜合開發企業之一，越秀地產的一些代表性的項目也多在廣州。其在廣州最為著名的四大住宅開發項目分別為江南新村、天河新區、二沙島和廣州大學城，而星匯系列和可逸系列也是其近年來主打的普通住宅型樓盤。

雖然在華南市場經營得還算不錯，但實際上，越秀地產已經明確了“立足廣州，拓展全國”的發展目標，而華東地區已經成為其全國拓展戰略的下一站。

8月1日，越秀地產公告宣布，公司透過其擁有100%權益的附屬公司，以2.5億元的代價購入浙江省杭州市臨安地塊第三期的3幅土地，總可建筑面積約21.46萬平方米。越秀地產副總經理朱晨隨后對媒體表示，越秀地產購杭州臨安3幅地塊主要是出于公司本身中長期戰略布局的需要，更好地打造越秀在杭州當地的第一個大型城市綜合體項目。

事實上，這也是越秀地產在杭州的第三次拿地。2011年10月，越秀地產也以擁有100%權益的附屬公司以公開掛牌方式，購入杭州市臨安的3幅土地，總價為3.96億元。更早之前的2010年12月，越秀地產在杭州市臨安成功競得5塊土地，總建筑面積約81.8萬平米(經規劃調整后，其總建筑面積約96.3萬平方米)。加上8月初購入的3幅地塊，越秀地產三年先后三次已拿下浙江杭州市臨安區域總共11幅土地，目前土地儲備面積已達約800畝。

關于逐年連續在杭州臨安拿地，朱晨表示，越秀地產與當地政府有長期合作意向，因此根據企業的實際需要，也結合當地政府推地節奏，再通過市場化手段獲得土地。而對于越秀是否有進一步在杭州拿地計劃，越秀方面則向記者表示，鑒于公司有在杭州建造大型綜合體計劃，如果有合適的地塊，也會繼續跟進。

“杭州是越秀進軍華東的根據地，在杭州項目進入軌道之后，很有可能逐步在周邊城市繼續拓展。”一位熟悉越秀人士向記者表示。而當前越秀地產在杭州雖然已經有800畝的土地，但土地儲備仍舊未達到其杭州大型綜合體（即青山湖科技城城市綜合體）的面積。

據悉，青山湖科技城城市綜合體計劃總占地面積近1200畝，規劃建筑面積150萬平方米，項目總投資約100億元。其中除住宅“星匯城”外，還包括五星級酒店、五A級寫字樓、購物中心、商業街等30萬平米以上的公建配套。

有杭州市場分析人士認為，目前青山湖科技城周邊配套設施還沒有建起，項目所處的位置決定了它并不具備地理優勢，除非入市時價格足夠低，否則很難具有吸引力。

也有業內人士擔心，該綜合體150萬平方米過大的體量，會加大越秀的財務負擔。但杭州世聯地產卻對越秀借助大體量項目進軍華東地區表示了一定的肯定，“產品線全部覆蓋，通過一個項目實現全部產品線的落地，這是越秀進入華東地區非常好的開局。”