“樓水水”現形記

質量問題 雨中現形

暴雨之后短短的幾天時間內，曝光樓盤受損的帖子已經在微博上、業主論壇上鋪天蓋地。“我差點成為北京暴雨犧牲的第xx人”，沿海賽洛城的頂層住戶邰曉明微博寫到：“入住才4年的商品房，下場雨就大片屋頂坍塌掉皮，你受得了嗎？”據他介紹，21日的暴雨之后，房頂就已出現滲水。第三天早晨，天花板上突然掉下來兩張A4紙大的墻皮。“房頂塌了，以為是地震呢，一下子就給嚇醒了。”

據邰曉明介紹，其實前年就發現房子質量問題，當時也是大雨過后，房子墻壁出現裂紋，但并未太在意，而這一次“絕不能讓塑料布成為開發商的遮羞布！”

據業主介紹，沿海賽洛城三期一直是這片小區質量最差的，除了416號樓，321號樓某戶也出現過樓房墻面滲水的情況，但問題卻長期未得到解決，當事業主也因此搬離了小區，并以拒交物業費的形式進行抵制。

除了頂層漏水 ，一層和地下室也是被淹的“重災區”。房山區的碧桂園小區因附近河堤決口，河水沖入小區將地庫淹沒，導致大量車輛被泡、整個小區停水停電四天；更有兩人觸電身亡，小區居民多數外出避難。

如果說河水決堤是“天災”，那么很多被淹情況似乎應歸咎于“人禍”。記者了解到，天潤福熙大道的地下車庫被淹嚴重，車庫兩側墻體出現隆起裂紋。業主認為，外墻面防水層沒有發揮作用，雨水滲入形成積水。金色漫香林的一位業主說家里“直接被淹成泳池”，而小區路面積水并不多，不可能存在“倒灌”。

另外，此前不少宣傳為“高端樓盤”的住宅地產項目，也在大雨中暴露出各種各樣的質量缺陷。珠江壹千棟社區是奧北地區有名的別墅區，目前在售的別墅套均售價約1000萬元。就在這樣一個高檔別墅區內，此次大雨中竟有90多棟別墅被水浸泡，有的家里積水及膝。

“家中遭遇‘水漫金山’，”住在珠江帝景的著名圍棋運動員聶衛平發微博說，“水從二層流下來，一會就把客廳給淹了，并向地下室涌。”據了解，珠江帝景是位于朝陽區CBD的中高端住宅項目，其售價突破3萬元/平米。

富力丹麥小鎮、金色漫香林、世華泊郡、萊蒙湖別墅、遠洋一方等京城名盤都紛紛“雨中落馬”。所涉及問題也多種多樣：屋頂墻面漏水、地下室被泡、雨水倒灌，甚至墻體破洞等。暴雨來襲，京城樓盤的質量問題再次浮出水面。

房山樓盤 “眾矢之的”

房山區是近年來北京新崛起的樓市熱區。

7·21的暴雨中，房山不少新建小區、在建工程都遭受了不同程度的“沖擊”。其中碧桂園小區因啞巴河決堤，河水涌入地下車庫和一層，造成人員和財產的巨大損失。原香小鎮、加州水郡等項目，也都出現了不同程度的進水情況。長陽半島小區出現了多處地面沉降和塌方，有的坑深近半米。個別樓盤還發生雨水倒灌進入無機房電梯底坑，威脅電梯等電力設施安全的緊急情況。

同時，多個樓盤工地也都遭遇了“緊急防汛戰”。在長陽鎮的翠林漫步項目，暴雨后工地外的圍擋積水較嚴重。有看房人質疑，馬路要比工地高很多，影響工地排水。

據了解，7月21日當天，金地朗悅工地有被淹的危險，工程隊緊急加設了防水臺和抽水泵。京投萬科新里程的有關人員也表示，因當時采取了防汛應急措施，未產生積水、滲漏、塌陷等情況。加上項目地勢較高，周邊均為新建市政管網，排水情況較好。

房山暴雨過后，開始流傳長陽是泄洪區的說法。此前有媒體報道，長陽鎮房山新城地處永定河沖擊平原，依據歷史規劃，它一直是小清河分洪區的一部分。記者就“泄洪區”的說法采訪幾位“老房山”，一位50歲左右的居民告訴記者，小時候聽說過這個說法，但是近年來不再提“泄洪區”的事情了；而幾位80、90后表示，從未聽說過“泄洪區”的說法。

據記者在《房山新城規劃（2005-2020）》第79條發現的相關內容，長陽鎮已經不再作為泄洪區，新城良鄉組團也已經規劃為安全區，作為城市規劃建設用地。

業主維權 陷入僵局

暴雨之后，業主們維權行動不斷升級。7月24日，金色漫香林業主向開發商、物業索賠未果。開發商要求進行第三方鑒定，證明漏水是因房屋設計缺陷造成的。物業則對外表示：“此次事故主要是天災造成，公司不負責賠償損失”。開發商代表當天帶了8名保鏢去談判現場，現場一度氣氛緊張。

面對接踵而至的維修問題，沿海賽洛城的客服部門和工程部門都在相互推卸責任，讓業主們在兩扇門之間反復徘徊。目前邰曉明等業主都在等待物業的工程部門給出維修答復，盡管物業部門明確表示會盡快幫業主解決問題，但需要他們一層層上報審批，落實維修經費后才能進行維修，而且因報修人員過多，許多業主都在排隊。

遠洋一方的業主也在焦急等待物業的回復，業主希望開發商和物業對外墻面和頂層的漏水情況進行全面排查、檢修，“希望不會又只是涂涂膠水了事。”

萬通地產住宅建設事業部副總經理金璽源認為，天竺新新家園地下室進水，是因當晚小區外面路上積水很深，小區的水根本排不出去才導致地下室的排水通道雨水回流。金色漫香林物管中心一份通報也強調了市政水位高于園區水位導致倒灌。

可是，不少買房人還是將原因歸咎于產品質量。聶衛平就在微博怒斥“偷工減料，黑心商人”。沿海賽洛城的邰曉明則表示，“五年的防水質保期還沒過”，難以接受開發商和物業的說法。

億達律師事務所律師王澤希認為，此次暴雨造成的房屋損害，應區分是因災受損還是因房屋質量受損。因災受損的，屬于不可抗力；因房屋質量受損的，開發商及物業需要承擔相應的責任。業內人士認為，如果一個小區出現幾十戶業主的房子同時被淹，這就說明開發商在房屋的設計以及相關排污設施的設計運行上肯定是存在某些問題的，開發商難辭其咎。

知名房地產律師秦兵告訴記者，簡單來說，從房屋頂部來的雨水問題都可以找開發商；而從外部來的滲水，要區分兩種情況：一是室外平面以上的滲水，應該找市政；二是室外平面以下透過底層或地下室的滲水，可能需要開發商和市政共同承擔責任。秦兵提醒，房屋受損的鑒定費可能在20萬元以上。因采用“誰訴訟、誰墊付”的原則，所以原告需先行墊付。如果最終判定被告承擔損害責任，那么被告方再支付鑒定費。

據業內人士介紹，一般的商品房，屋頂以及污水處理設施、上下水設施等都有一定的保修期限。據記者了解，住宅防水的保修期一般為5年，5年內出現了滲漏水問題，由開發商負責免費維修，而一旦超出保修期，則應由全體業主共同支付維修金。業內人士認為，5年的保修時間也應考慮再延長，因為就目前防水材料來講，做到防水20年沒有問題。