二手房漲價屬個案 專家稱難改地產調控大局

《投資者報》記者近期調查北京多個二手房樓盤發現，目前北京二手房市場出現了量價齊升的趨勢，京城二手房價格自2月份起已悄然升溫。根據二手房交易信息平臺安居客網站顯示，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。

近期，房地產首套房貸利率下調到了基準利率，甚至重回打折時代。但與此同時，國務院總理溫家寶日前在兩會的記者招待會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。

房地產市場何去何從，二手房漲價是否意味著房價將整體回升？

二手房漲價并不意味著房價回升

中國房地產學會副會長陳國強在接受《投資者報》記者采訪時表示，整體上二手房與新房的行情是相互聯動，現在總體來說，新房房價往下走比較明顯，二手房房價的上漲應該有些特定原因。

“有區域性的因素，有的區域較好，市場需求較為旺盛；最近一段時間，政策面也有一定松動，首套利率下降，對符合條件的人是個利好；再者帶有一定的季節性，每年的2、3月份，都會有恢復性的上升。”陳國強表示。

同時，北理工管理與經濟學院教授、房地產研究所所長周畢文也對《投資者報》記者表示，二手房回暖是很正常的現象，因為二手房是現房，不會存在期房的質量、交工期、面積等不確定因素，房產證手續也較為簡單。二手房一般都有明顯的地段優勢，大部分是在城八區以內的房子，有漲價空間。而且二手房臨近于完善多年的醫療、學校，商業便利，人文環境成熟。另外，目前價格相對低迷，購房者會認為出手的時機已到。

但受訪專家并不認為二手房價格的上升，意味著房價的回升。

在3月18日，國家統計局公布了2月份70大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市平均房價環比跌幅連續兩個月減小。對此，周畢文表示：“這一兩個月是春節前淡季的滯后效應，并沒有什么代表性。”

“兩會期間，中央已經明確表態房價調控政策要繼續，現在政策的預期已經比較明確，肯定降的概率較大，而市場上庫存比較嚴重，開發商也需要適當降價已回籠資金。”陳國強說。

國務院總理溫家寶日前在兩會后的答記者會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。

溫家寶的“合理房價”是什么水平？按照德國柏林，房價是一家收入的3.9倍；紐約，房價是收入的6.9倍。但陳國強并不認同這種比對方式：“不同城市千差萬別，居民收入和房價基礎差別很大，不是簡單對照國際上的收入和房價比就能得出來什么是合理房價的。”

地方房產政策微調難改調控大局

“我們都是企業服從地方，地方服從中央，在目前，要相信中央對地方的掌控力度，地方根據自身情況作出適當的微調，也是自身的靈活的需求。微調，不能對調控政策有大的觸動。”周畢文認為地方政府的房產政策微調不會改變調控的大局。

從公開資料看，全國已有18個城市對樓市政策進行微調，其中一些明顯意在放松調控的政策被迅速叫停。其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續執行。截至目前，去年執行限購的46個城市全部延續限購。

而在政策層面，也有微調。從官方表示可以看，在政策側重上，去年重點是強調抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重點是確保開工進度，今年則強調完善建設分配管理退出等制度；在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。

周畢文指出，中央的態度已經非常明確，就是要借這波調控把房價調到合適的水平。這也是在民生上打好牌，為保障房的建設和上市爭取時間。因為民眾的住房需求總要有出處。保障房1000萬套說了一年有余，從今年下半年到明年，竣工得會多起來，逐步進入市場，到時候可能會對商品房做反向的微調，但是具體的情況也要分地段考慮，比如11個新城區的房子，可能就不會限購，這樣才能吸引人過去購買和居住。

“‘十八大’之前，房地產政策不會動搖，要維護經濟的平穩過渡。”上述專家表示，“只要限購和限貸兩個核心信號沒變，其他的都是皮毛。”

貸款放松針對剛需

在房地產調控政策之下，近日多家銀行將首套房貸利率下調到了基準利率，甚至重回打折時代。據記者了解，其中廣州已有銀行給優質客戶8.5折利率優惠，北京、上海亦出現最低9折的利率優惠。

在今年“兩會”的答記者會上，央行副行長劉士余也表示，“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”。

社科院金融研究所研究員易憲容公開表示，無論是從今年政府工作中關于房地產政策來看，還是溫家寶答中外記者提問對住房宏觀調控表態來看；無論是“兩會”代表對住房調控的關注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個又一個夭折來看，2012年住房宏觀調控政策要改變是不可能的。既然現有房地產宏觀調控政策短期內不可改變，如何在現有的住房政策基礎上來突圍“松綁”，房地產開發商與地方政府只能找到購買首套住房的優惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在首套住房貸款優惠利率上。

不過商業銀行降低首套房貸利率更多被認為是一種企業行為。“首套房利率下調，是銀行的企業行為，銀行有它的房貸需求，無需過度解讀。”周畢文表示。

中國人民大學金融與證券研究所副所長、教授趙錫軍對《投資者報》記者說：“各家銀行，到了年末資金比較緊張，放貸額度被用完了，而年初額度充足，房貸的需求較強，自然會調低利率，增加貸款額度。”

而中國人民銀行行長周小川此前曾表示，“從理論上講，存款準備金率的空間可以非常大。”他同時表示，存準率的調整并不表明貨幣政策的松或緊。

易憲容分析認為，有些國有大行今年就把房地產界定為風險較高的產業，因此，其信貸流入房地產業會更加謹慎。

趙錫軍對《投資者報》記者強調，就今年整個信貸政策來說，結構性更強，會對小微企業和戰略性企業增加信貸，而房地產在調控的情況下，商業性的開發性的房貸，不會有太大變化，保障性住房和居民按揭貸款，會獲得較多支持。