嘉凱城66億巨額擔保逆市擴張 豪賭樓市回暖

房地產價格下降，成交量萎縮，房企資金不斷收緊，地產商紛紛忙著過冬。而嘉凱城（000918.SZ）卻發布66.6億元的擔保計劃，支持旗下子公司房地產開發。

3月14日，嘉凱城發布公告稱，為滿足公司發展需求，2012年計劃增加對控股公司擔保額度66.6億元。而在這之前，公司對外擔保余額為36.53億元，占公司最近一期經審計（2010年12月31日）凈資產的比例為58.6%。不過，此次新增66.6億元的擔保額度，無疑將遠遠超過其凈資產。

對此，嘉凱城媒體關系部王經理向《投資者報》記者表示，擔保意味著可以幫助企業貸款，但不一定會用足額度。目前看，公司有資金壓力，但是公司對于行業發展有自己的判斷。

業內人士指出，在旗下公司獲得巨額擔保之后，嘉凱城或將進入大規模的地產開發，而銷售將是成敗關鍵。現在，嘉凱城的目標非常明確：希望政策能夠放松。

樓盤價格下跌銷售仍難

“目前均價每平方米1.5萬元左右，最高的時候曾達到2萬元。”3月22日，杭州名城?湖左岸售樓處人員對《投資者報》記者表示，這樓盤已經開盤快兩年，現在還有100多套房子。伴隨著售價的下跌，嘉凱城的該樓盤銷量并不令人滿意。

嘉凱城的房價雖然出現了下降，但是銷售仍然比較困難。《投資者報》記者調查，新開樓盤或者是已經開盤幾年的樓盤，其去化率不高。

以上海嘉凱城的一個樓盤嘉業海悅苑為例，金豐易居佑威聯合研究中心3月22日監測的數據顯示，該項目去年12月24日開盤，開盤440套，還有389套在售，銷售率只有10%左右。而已售房均價只有6700元/平方米，公司的報價范圍則是每平方米7100~11500元。對此，金豐易居佑威聯合研究中心黃寧武表示，目前的項目差不多都是不溫不火的。

嘉凱城在杭州的東方紅街項目曾經被分析師們視為重點項目，因為該樓盤位于杭州東站附近，地理位置優越，曾被期望均價每平方米3萬元，希望能夠回籠大量資金。不過，一位不愿透露姓名的房地產分析師表示，去年年底實地考察后，發現其銷售情況并不令人滿意。

3月22日，記者從東方紅街售樓處了解到，房子已經在去年底售罄，均價在每平方米2.5萬元上下。由于其產權只有40年，屬于商業地產，不屬于限購的范圍，但是即便如此，銷售價也沒有達到預期。

另一個在杭州的名城?湖左岸樓盤，最高時售價在每平方米2萬元，目前均價只在1.5萬元左右。透明售房網數據顯示，該樓盤2月份的成交平均價格為每平方米1.62萬元，1月份的成交價格為每平方米1.59萬元，而去年7月的價格為每平方米1.93萬元。

根據透明售房網顯示的數據統計，該樓盤總共705套，其中已售499套，已預訂的8套，仍有198套可售。2010年開盤的名城?湖左岸，銷售近兩年，銷售率也只有70%。

嘉凱城有關人士表示，今年在杭州還有一個樓盤要開，同時，還剩下七八個樓盤的余盤銷售。在上述房地產行業分析師看來，由于嘉凱城的樓盤除了杭州、上海外，基本上都是青島、濰坊等三四線城市的項目，售價相對較低，從對公司的影響看，主要還是看上海、杭州這些樓盤的情況，而這些樓盤的銷售情況并不令人樂觀。

利潤劇降 巨額擔保仍支持子公司開發

1月18日，嘉凱城發布的業績修正公告顯示，2011年凈利潤從修正前的5億元變為修正后的2億元，同比下降82.07%，其原因除了實際可結算項目較預計結算項目減少導致銷售收入減少外，就是銷售價格調整等因素導致公司盈利水平下降，利潤減少。

在此情況下，嘉凱城不是想方設法提高去化率，增加銷售速度，回籠資金，反而計劃為旗下子公司擔保66.6億元，用于子公司的開發等用途，顯示出繼續擴張的欲望。

其中，獲擔保額度比重最高(14億元)的名城博園項目，由嘉凱城旗下三大品牌之一的名城集團于2011年2月25日以14.5億投得。

之前，嘉凱城已經有大量的土地儲備。上述房地產分析師說，土地儲備可以支持嘉凱城3~5年的開發，而要開發，則需要大量的資金投入。如果房屋銷售不力，將會帶來資金壓力。

只不過，66.6億元的巨額擔保實際上已經遠超嘉凱城最近一期經審計（2010年12月31日）凈資產。在此之前，嘉凱城對外擔保余額為36.53億元，占公司最近一期經審計（2010年12月31日）凈資產的比例為58.6%，無逾期對外擔保情形。

對此，嘉凱城媒體關系部王經理表示，公司對結算銷售的情況等，都有測算，同時，公司擔保的融資主要是項目融資，以開發更加迎合市場的產品，公司這樣做是憑著多年的行業經驗所作出的判斷。

豪賭政策放松

雖然公司對于66.6億的擔保有自己的測算，但是面對樓盤銷售的不暢、房價下跌的尷尬，再加上財務數據的惡化，如果這些擔保都轉化為融資，公司的負債率必將大幅度上升。

數據顯示，去年第三季度末，公司的貨幣資金較年初減少35.9%，主要是房產銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致；存貨較年初增加33%，主要是因為支付土地款及在建項目投入增加所致；一年內到期的非流動負債較年初增加224.6%，是因為一年內要歸還的項目開發借款增加所致；同期，公司資產負債率為75.5%，比去年年初的70%，高出了5個百分點。嘉凱城的財務風險在不斷增加。

前述房地產行業分析師表示，在房地產調控的情況下，嘉凱城的很多項目在建設當中，為了不停工，所以要不斷進行融資。

3月14日的公告中，還審議并通過了《上海中凱佘山別墅裝修貸款的議案》。向東亞銀行(中國)有限公司上海分行申請貸款3000萬元人民幣，用于佘山曼荼園項目別墅裝修。可見，嘉凱城急需很多后續資金的跟進。

不過上述分析師也表示，由于嘉凱城的背景比較強，能夠比一般的房地產企業承擔更大的風險。

國資背景的嘉凱城前三大股東分別是浙江省商業集團有限公司、浙江國大集團有限責任公司和杭州鋼鐵集團公司，而浙江國大集團有限責任公司是由浙江省商業集團公司和中信房地產股份有限公司等為主組建的國有控股大型企業集團。浙江省商業集團與杭州鋼鐵集團，位列中國企業500強。

“不過，最重要的還要看到時候樓盤能否銷售出去。如果新開樓盤仍然銷售不好，公司的壓力就會越來越大。”上述分析師說，市場預期下半年地產政策可能放松，而嘉凱城顯然也是這種樂觀預期的支持者。■