陽光海西信托銷售收尾 擬投項目人氣不高

“現(xiàn)在房地產(chǎn)項目做得比較謹慎，也可以做。”上海的一位信托經(jīng)理近日在接受《投資者報》記者采訪時表示。“房地產(chǎn)信托銷售周期拉長，是否表明‘有價無市’呢？”面對《投資者報》記者的提問，該名信托經(jīng)理最終默認了事實。

據(jù)《投資者報》記者的多方了解，今年以來，伴隨著備受矚目的地產(chǎn)信托兌付高峰，信托客戶對于房地產(chǎn)項目的熱情大減，銷售進程減緩，是市場上較為明顯的問題。

一款由五礦信托公司發(fā)行的“陽光海西股權(quán)投資集合資金信托計劃”（以下簡稱“陽光海西信托”）引起了《投資者報》記者的注意，據(jù)了解，該項目早在2月底便在市面上出現(xiàn)預(yù)售，而截至記者截稿前，仍在推介中。

銷售難度并不大

3月21日，《投資者報》記者致電五礦信托公司，對方默認了提前推介的情況，目前沒有成立主要受具體銷售情況的制約，并表示產(chǎn)品將分兩期銷售，一期會于近期成立，還在走程序，也要看購買的規(guī)模，無法準確回復(fù)。

3月23日，《投資者報》記者同時致電了五礦信托客戶服務(wù)部和該產(chǎn)品的銷售人員。銷售人員告訴本報記者，陽光海西信托還沒有成立，“2月底是預(yù)熱，沒有正式銷售，介于4~5億元的募集規(guī)模，期間打算過分兩期銷售，但由于預(yù)約客戶比較多，所以可能就不分一二期了，預(yù)計下周一二期直接成立”，但是，如有需要，可以幫忙問問。而五礦信托客服則表示，一期已停止打款，現(xiàn)在打款進入二期，但是成立不敢說，要看項目成立和銷售的情況。

陽光海西信托的擬定推介期為2012年3月13日至2012年4月30日，募集資金用于福州當?shù)貒H金融中心項目的開發(fā)建設(shè)，信托期限24個月，但滿12個月可提前部分或全部還款。

根據(jù)《投資者報》記者了解，目前的房地產(chǎn)銷售情況和以往“快熱快銷”的盛銷時代不能比，但是對于類似保障房和商業(yè)地產(chǎn)概念的優(yōu)質(zhì)項目來說，難度也不會太大。

項目的三大亮點

從產(chǎn)品介紹和推介材料來看，陽光海西項目設(shè)計和整體競爭力是不錯的，總結(jié)亮點，主要表現(xiàn)在三個方面：

首先，地理位置好，項目已開工。據(jù)介紹，國際金融中心位于北江濱中央商務(wù)區(qū)B4地塊， “位置好，地段佳是該項目的核心賣點。”北京某信托公司高級經(jīng)理劉李（化名）對《投資者報》記者說。

其次，保障設(shè)計較完善，擔(dān)保力度尚可。劉李表示，項目采用了“股權(quán)+土地+擔(dān)保”的形式，風(fēng)險控制多樣化，結(jié)構(gòu)完整。根據(jù)信托計劃，項目擬將募集資金分為兩部分，股權(quán)和債權(quán)相結(jié)合，在1.8億元增資之后，融資方將金融中心項目項下的23.44畝的地塊土地使用權(quán)抵押于五礦信托公司，而項目公司原股東福建陽光集團和上海升龍投資集團則提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

最后，股東實力較強。“福建金融國際中心建設(shè)有限公司，為上市企業(yè)陽光城集團股份有限公司的全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與上海升龍投資集團有限公司共同出資設(shè)立，股東一方的上市公司背景為其增色不少。”劉李表示，一般上市公司信息披露和財務(wù)操作較為規(guī)范，有公眾信譽。

今年3月初，據(jù)媒體消息，陽光城已急發(fā)9只信托解渴，合計信托額達52.2億元，其中2012年到期信托額為18.4億元，該公司去年第三季度期末現(xiàn)金余額僅為4.7億元。

不過，業(yè)內(nèi)猜測，項目公司的另一出資方，上海升龍投資集團有限公司的加入或許能夠起到平衡的作用，有一定補充效用，具體可由盡職調(diào)查報告再分析。

周邊拆遷緩慢或有礙配套

為了更貼近地了解項目情況，《投資者報》記者聯(lián)系了多位在福州工作和生活的當?shù)厝肆私馇闆r。

在福建人眼里，福州不算是最擁擠的城市，自2007年以來，福州的住房價格快速上漲，目前處于不上不下的高位階段，“不太會沖高，也不可能降太多，基本就是這個情況。”一位福州城建系統(tǒng)公務(wù)員對《投資者報》記者說，城市消費和工資水平不高，現(xiàn)在的壓力已經(jīng)很大。

但在2010年，福州拉開了城市建設(shè)的大序幕。“大干150天”成為四處可見的標語，海峽金融街、北江濱商務(wù)CBD、遍地開放的城市綜合體將城市建設(shè)推向高潮，無限購障礙，商業(yè)和商務(wù)地產(chǎn)類在當?shù)刂饾u興起，“租金漲得厲害”，而福建本土的陽光城、融信、融僑等房地產(chǎn)開發(fā)公司實力相當，在當?shù)囟己芑穑皇窍啾戎拢柟獬鞘抢吓疲谛拧⑷趦S是后起元秀。

“國際金融中心屬依附周邊閩江的北江濱CBD中心商務(wù)區(qū)，并排相鄰的那塊地是融僑集團買的，合39.92畝，據(jù)說要建福州最高樓，也做商務(wù)。”福州當?shù)卮笮偷禺a(chǎn)公司內(nèi)部人員小王對《投資者報》記者說。

據(jù)小王介紹，海峽金融街和北江濱商務(wù)CBD設(shè)計的類型、體量相近，競爭激烈，但是進程一個“天上”，一個“地下”。

海峽金融街進展順利，交通網(wǎng)密集，大多已投入使用或在招商銷售，銷售狀況良好，萬達廣場落成開業(yè)，周邊高端商務(wù)配套齊聚，當?shù)囟嗉掖笮推髽I(yè)、銀行也在海峽金融街建設(shè)總部大樓，自己建自己消化，“也有很多企業(yè)跟過去買，為后續(xù)銷售省力”。

而北江濱商務(wù)CBD大部分是房地產(chǎn)商開發(fā)銷售，后續(xù)壓力不小。除部分地塊，如國際金融中心已經(jīng)在建，其背后CBD很大一片仍在拆遷中。

“北江濱原是居住區(qū)，很多零星的樓盤，有的都是才住不久的新樓，因為拆遷問題，居民們上訪、投資，現(xiàn)在基本處于停滯狀態(tài)，部分差不多去年一整年都在停著，周邊也陸陸續(xù)續(xù)在拆，但是拆遷進展速度不明顯。而對在建商務(wù)工程來說，周圍配套跟不上，也難成氣候。”小王說。而《投資者報》記者從新聞和網(wǎng)絡(luò)資料搜集中發(fā)現(xiàn)，反對拆遷的居多，推薦北江濱CBD的甚少，聲音微乎其微，呼聲最高的還是海峽金融街。

只是，但就地理方位而言，國際金融中心位置臨江，周邊坐擁福州最好的公園之一江濱公園，人氣較足，而不遠處外圍的商業(yè)綜合體做得也挺快，整體環(huán)境不錯，“不過，若成不了規(guī)模，短期的一棟辦公樓建在路邊也不好賣。”

而眼下，除了周邊拆遷問題，未成規(guī)模的北江濱CBD，由于沒有投入使用，未來的市場認可度業(yè)內(nèi)也表示難測。■