房二代的“瘦身”經

劉新是一個十足的旅游達人，每個季度，甚至每個月都要有一次或短或長的旅行。有朋友調侃劉新，說他得上了旅行強迫癥，待在家里就不舒服。

旅游自然要花錢，每年劉新花在旅游上的錢大約要10萬元，這還不包括配套設備，比如各種野外裝備、更高品質的攝影器材、汽車保養等，每年大約需要5萬元。

每年15萬元的旅游費用，加上其他各種吃、喝、拉、撒的生活費用，劉新一年的總開銷大約需要20萬元，但是他一年的工資收入不過20萬元（稅后），基本花光。所以雖然已經工作快8年了，靠工資攢下的積蓄并沒多少。

劉新之所以敢如此大膽地花銷，很重要的一個原因是父母給了他三套住房：一套一居室，劉新自己?。涣硪惶兹邮页鲎獬鋈?，每年可以收入5萬元；還有一間商鋪，因為地理位置不是很好，每年的租金大約8萬元。劉新的車乃至車險都是父母給買，自己平時就花點油錢。

作為房二代，每年劉新會有13萬元的租金收入。這也是很多人羨慕他的原因。現在手中的30萬元銀行存款，也基本上是靠房租攢下的。

但劉新遇到了新的問題：男大當婚。

談了三年的女朋友也該結婚了，結婚后一居室肯定不夠住，住三居室出租一居室的話，租金收入就會減少3萬元。

結婚需要彩禮，需要辦酒席，需要度蜜月，需要重新裝修三居室的房子，將來還需要養孩子，光是結婚前后一次性的投入大約就需要70萬元。

婚后，妻子的收入一年大約10萬元，也是位旅游達人，這筆錢基本上可以滿足她自己買衣服、吃飯、旅游的需要?？墒菍砣绻辛撕⒆?，每年的基本花銷就會增加5萬元，還不包括其他各類支出。

一下子，劉新要從快樂的房二代變成婚奴、孩奴了。

家庭財務狀況

資產：一居室（50平方米）價值80萬元，三居室（120平方米）價值240萬元，商鋪（65平方米）價值300萬元，車子價值30萬元，無保險，無金融投資

負債：無

婚前

收入：工資收入20萬元，房租收入13萬元

支出：旅游支出15萬元，生活支出5萬元

結余：13萬元

婚后（夫妻兩個人）：

收入：工資收入30萬元，房租收入10萬元（從一居室搬到三居室）

支出：旅游支出20萬元，生活支出10萬元，養孩子費用5萬元

結余：5萬元

劉新決定開始調整自己的財務結構，以備婚后增加的各種花費。有以下幾個問題需要解決：

結婚需要投入的70萬元，劉新手頭只有30萬元，缺口40萬元，又不想找父母要錢，劉新想把房子做銀行抵押貸款，未來用房租和婚禮收的禮金（預計20萬元）償還，這樣做是否妥當？是否還有別的辦法？

劉新感覺自己的財產中房子所占的比例較大，但這部分資產的收益并不高，甚至低于銀行存款利率，所以考慮賣出部分房產。那么賣哪一套比較合適？

賣房所得現金用于哪些投資，可以獲得比較穩定的不錯收益？

在賣掉一套房后，租金收入會減少，自己的旅游消費肯定要壓縮。另一方面，劉新也想給自己和妻子買支保險，并開始為孩子儲蓄教育金。要做到這些，自己每年最多還能保留多少的旅游開支？

家庭財務狀況分析

潘雪

北京市分行沃德客戶經理、

CFP，交通銀行2012年度“明星理財師”

常懷感恩之心，常念他人之善，

常說心底之言，常想大局之處。

劉新結婚后，夫妻倆面臨的主要家庭財務風險包括：

家庭總收入和總支出不成正比；

收入結構單一，主要靠勞動收入和房租收入，沒有投資性收益；

旅游支出項目過多過大，嚴重超過正常財務承受能力；

新組家庭后會有許多不確定支出沒有計算在內，沒有預留備用金。

導致這種狀況的原因則包括：

家庭日常收支安排不合理，旅游支出比重過大；

沒有一定比例的資產投資；

對于未來的不確定性沒有認知。

理財問題的解決方案

不要貸款，賣房解決費用缺口

首先，將房子做銀行抵押貸款的做法不太妥當，原因有以下兩點：

一是劉新結婚費用的缺口為40萬元，但預計房租和婚禮收到的禮金卻只有20萬元，即使做了房屋抵押貸款依舊有20萬元的缺口。這個缺口，如果以劉新婚后每年能有5萬元的結余償還房屋抵押貸款計算，全部還清抵押貸款需要4年多的時間。以目前銀行三至五年（含五年）的貸款利率6.65%（2012年6月8日調息后）計算，等額本息法計算出劉新需要付給銀行的貸款總利息為35637.82元。加上20萬元的本金，本息共計還款235637.82元。也就是說劉新婚后5年內都會處于用家庭節余還貸款的局面。這對于劉新夫婦婚后生活及養育孩子是十分不利的。

二是目前劉新名下的三套房產中，如果出租收取租金的話，租金收益遠低于銀行存款利率。銀行存款利率又低于房屋抵押貸款利率。也就是說，房屋租金收益遠遠低于房屋抵押貸款利率，如果再用房屋租金償還貸款利息的話在投資上講是虧損的。

所以建議賣掉一套房產來彌補結婚費用的缺口。這樣做有以下好處：可以從根本上緩解劉新的經濟壓力且做到無負債；可以將剩余資金存入銀行進行儲蓄存款或是投資理財，收益上會高于目前的房租收入。

優先賣出商鋪

劉新婚后需要搬入三居室房屋進行居住。按照當前市場估價，一居室房屋的租金為每年2萬元，商鋪的租金為每年8萬元。商鋪為商用立項，一般的產權期限是40～50年，普通住宅期限是70年。

這里假設商鋪產權為50年，商鋪和住宅取暖都是統一供暖，收費標準參照北京4環～5環間住宅和商鋪收費標準，考慮到通貨膨脹率和可能的房價增長率，設定房租收入會按照3%的增長率增長。物業費、取暖費及維修費以每年2%增長。所有權到期后默認房產的殘值為0。物業費和取暖費、維修費均使用期末復利，房租收入使用期初復利來計算。

從表1分析得出，雖然目前看商鋪的房租收益較比一居室高，但由于商鋪的所有權權限只有50年，且租金與房屋成本總價相比，比值較低。從總體的投資回報率來看，還是一居室的更高。因此建議賣出商鋪。

賣出商鋪后可獲得300萬元現金，減去結婚費用缺口40萬元。假設劉新夫婦在婚禮中收取禮金10萬元，則共剩余270萬元現金。

出售房屋后的投資選擇

按目前劉新家的生活費用估算，建議留出10萬元作為家庭緊急備用金，這部分資金只在有緊急情況或是突發狀況時應急使用。

考慮到目前劉新夫婦的旅游花費情況及新婚后需不斷添置小件家電及家俱，建議拿出20萬元作為一年內短期資產配置。這部分資金主要用于家庭日常開銷補足使用。可購買銀行一年期的固定期限理財產品或者是短期滾動性理財產品。

劉新預計在婚后兩年內生育子女，因此，建議配置10萬元兩年定期儲蓄產品，剩余資金繼續進行定期儲蓄以備期繳保險的后期續費。

考慮到目前通脹率降低，存款利率不斷下行，為了保證資產盡量多地保值和增值，建議購買50萬元開放債券基金，同時建議配置80萬元3年定期儲蓄。此項配置有兩大目的：一是目前優質教育資源的緊缺導致學區房受到了廣大家長的追捧，考慮到劉新夫婦如果想讓孩子有良好的教育環境則必須在孩子兩歲之前就購置一套學區房。以目前一套50平方米左右的老舊學區房總價一般在150萬元左右，那么配置的開放式債券基金的本息收益和3年定期本息收益就足以支付學區房的房價；二是如不購置學區房，則可以最大可能地保值增值總資產，并為期繳保險續期繳費提供支持。

為了養老金儲蓄及資產保值的目的，建議配置40萬元5年定期儲蓄，這是為了盡可能多地將不用資產鎖定收益避免資產貶值。

同時，建議配置50萬元人保健康萬能險一份，這是考慮到劉新夫婦工資收入不菲，房、車、存款皆有且沒有負債，近30年的家庭生活應該沒有負擔。但劉新夫婦退休后收入會急劇減少，且醫療支出和旅游支出會上漲，因此建議劉新夫婦從現在起就考慮自身的養老問題，提早儲備養老金。

劉新夫婦除了單位所上的五險一金外均無任何商業保險，這對于一個家庭來講風險極高，建議劉新夫婦購買重大疾病保險。

此外，劉新夫婦之前沒有投資經驗，因此建議從每月基金定投開始逐步養成風險投資意識。基金定投還有利于劉新夫婦對于月工資的合理規劃和強制儲蓄。因此建議劉新使用自己的工資卡從次月起，按月定投一只指數型基金和一只股票型基金各500元，即每個月劉新需要從工資中留存1000元用于基金定投投資。這筆投資建議一直堅持至劉新夫婦退休，因為長達30年的經濟周期既規避了風險又可以分享市場行情好時的超額收益。

房產“瘦身”后的旅游規劃

如上所述，劉新賣掉商鋪并進行資產配置后，新的家庭現金流量表如表2。

表2顯示，劉新夫婦的婚后家庭資金狀況非常不樂觀?？紤]到既要保障劉新夫婦旅游及較高品質生活，又要將家庭財政收支狀況從根本上解決，有三點建議：

一、減少旅游支出

（1）每年外出旅游選擇淡季，提前一個月通過網絡預訂機票和酒店，這樣可以節省相當于旺季出游至少40%的費用。

（2）對于一些旅游用品，如野外裝備或是攝影器材等沒必要每樣都自己購買。目前網絡上流行“換客”和“租客”，這樣做的話比自己購買可以減少80%的費用。

（3）對于劉新夫婦每個月都要旅游一次的習慣，建議改為每半年旅游一次。

按照上述三點來做的話，劉新夫婦每年用在旅游上的花費可以由20萬元降低到8萬元。

二、降低生活支出

（1）調整私家車用途，減少用車費用。建議劉新夫婦不要將私家車作為上下班代步工具，盡量選擇乘坐地鐵或公交。此外，要學會保養車輛，平時保養得當可以大幅度減少維修費。這樣劉新夫婦每年養車的綜合費用可以由原來的26000元降低到16000元。

（2）減少外出用餐?；楹?，建議劉新夫婦減少外出用餐的次數，盡量在家開伙，既保證了衛生，又減少了費用，這樣做可以將生活費用由原先的60000元降低至45000元左右。

三、降低育兒費用

（1）嬰兒在開始的幾年長得很快，建議不要全部購置新用品，尤其是嬰兒服裝、推車等隨著孩子成長淘汰率較高的物品，可向孩子稍大的親朋好友要一些使用過的。只要保證干凈衛生即可。

（2）讓同樣喜愛旅游的朋友在出國或去香港旅游時，幫助帶回一些奶粉、輔食等嬰兒食品，這樣會比國內售價低20%左右。

按照上述方法可將每年的育兒費用由4萬元減少至2萬元左右。

見表3，按照建議的新支出比例，劉新夫婦婚后可以在保障將旅游進行到底的同時將旅游支出降低至每年8萬元左右。而正的現金流在保證他們家庭優質生活質量的同時兼顧了子女教育儲蓄、基金定投、黃金投資、保障型保費支出等資產配置的必要投資。

（沃德財富特約供稿）