香港式樓市調控

9月26日晚，在港工作的張成已回到廣州的家，卻接到香港地產中介的電話：“現在不買房，明天漲兩成。”中介說得沒錯，張成上網查到即將在27日生效的香港樓市新政策后，立馬坐港九直通車回到香港，搶在23時30分簽好了買房合同。

為應對過去4年價格翻番的樓市，香港特區政府10月26日再次出臺樓市新政，且次日即告實施，以抑制這個全球最昂貴住宅市場之一的投機活動。

新政規定，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15%的“買家印花稅”；同時，如果買房之后3年內把房子出手，還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這么算下來，如果一個外地炒房客在香港購買住宅并在半年之內轉手，必須要繳納高達35%的額外印花稅，而此前這一征收率僅為15%。

不僅如此，對投機者而言，還需要考慮3年內香港樓市的漲幅能不能抵消額外印花稅的成本，還要估計香港樓市在3年內是否會進入下跌周期的風險。這對于香港本地居民正常的置業居住需求，則不會受到太多困擾。顯然，這個新政所瞄準的是來自香港之外的投機、投資需求，所照顧的是香港永久居民的置業需求。

香港樓市在時間不受控制的飆漲之后，香港政府終于打出了立竿見影的一記重拳。

額外印花稅制度

此番香港特區重拳出擊房地產的背景是今年前三季度香港房價一直居高不下。作為一個開放的經濟體，香港樓市難免會遭受到國際熱錢的沖擊：香港是世界金融中心，也是中國連接西方金融市場和國際經濟市場的橋頭堡，最為關鍵的是香港還是自由港，資金進出自由且方便，容易成為熱錢狂歡的舞臺。

香港財政司司長曾俊華表示，在流動資金過剩、利率超低的支持下，香港住宅價格在今年前9個月上升約兩成，與經濟逐步放緩的情況背道而馳，而近日資金再度流入香港，樓市的亢奮程度進一步加劇。

其實港府抑制房價并非首次做出臺調控政策。早在2010年11月20日，為抑制香港本地住宅物業市場的短期投機活動，香港稅務局就買賣或轉讓物業加征“額外印花稅”。按規定，凡符合下列三個條件的，都需要繳納額外印花稅：交易設計買賣或轉讓住宅物業、賣房或轉讓方于2010年11月20日或之后才取得有關物業、賣房或轉讓方取得物業后于24月內轉售或轉讓該物業。根據這一規定，買樓后6個月內轉售的，需支付樓價15%的印花稅；6至12個月內轉售，需支付10%；12至24個月內轉售，稅率為5%。

第一次“額外印花稅”成功打擊了炒家的參與，之后香港樓市交易量顯著下跌，但受制于低息和流動性泛濫的大環境，樓價仍拾級而上，迄今已升了21.7%。

在《香港2010-2011年度財政預算案》中港府就說：“我們會致力防止按揭信貸過度擴張，以免助長物業市場資產泡沫的形成。金管局已經在去年（2009年）十月向銀行發出指引，降低2000萬元或以上樓宇的按揭成數，同時要求銀行審慎處理樓宇按揭申請。我已經要求金管局繼續密切留意有關情況，在有需要時采取進一步的措施，加強對銀行的審慎監管。”因此，這次重拳出擊房地產并不令人驚訝。

近年香港樓價上漲主要由于外部資金推動，尤其是來自中國內地的投資。根據香港光放數據，去年香港有五分之一的新樓宇被外地買家買走，2008年時該比例僅為5.7%。

此次重拳出擊，明顯是要阻擊外地買家。新政似乎也令香港樓市“急凍”：在新政發布后的首個周末，全港10個主要商業住宅區的居民住宅交易與之前一個周末相比減少了43%。

“港人港地”釜底抽薪

其實本次征收額外印花稅是梁振英調控香港房價的又一政策。

梁振英自7月擔任香港特區特首開始，就密切關注香港房價問題。在全球經濟欲振乏力的背景下，外向型經濟的香港，樓市卻反常地逆勢上揚。工薪階層買不起房已成為香港最嚴重的民生問題之一。9月梁振英就推出了好幾條打樓市扶持市民買房的政策，但樓價卻依然故我連升5周，創下拋離1997年高峰逾16%的新紀錄。

據美聯物業統計，香港平均樓價年初至今已累升13%至6.4萬港元/平方米，現價為17年來新高。梁振英曾于8月30日出臺十招穩樓價的措施，包括加快預售和提前興建公營房屋，但被批評出招力度弱，此后香港各區樓價再創新高。

在此情況下，梁振英實行了他在競選時就承諾實行的“港人港地”政策。9月6日下午，梁振英冒雨在工地上召開記者會，落實競選時便提出的“港人港地”樓宇買賣政策。以位于香港九龍啟德區的兩幅住宅用地為試點，要求首次出售及之后30年的轉售對象都必須為香港永久居民，且不可以用公司名義購買，預計涉及1100個單位，最快將于2014年開始預售。

與之前相比，本次征收額外印花稅政策的力度要遠遠勝出，因為它涵蓋了所有香港房屋，只要外地人買，就多付15%稅。

這條政策對香港豪宅市場產生較大影響，有統計稱香港近年來1/4以上豪宅交易量來自內地客。而對于民生用房，象征意義恐怕更大于實際意義。如在港工作而有買房需求的內地人畢竟是少數。香港在2010年叫停了房地產投資移民，一般內地人缺乏在港買民生房的實力和動力。

香港中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰表示，新政策打擊下，內地買家相信已經“銷聲匿跡”。

對內地的借鑒

這次新政一經公布，隨后兩天的時間里香港樓市成交量便出現大幅下跌，效果堪稱立竿見影。反觀飽受泡沫困擾已久的內地樓市，或許可以從此番港府對樓市的調控策略中借鑒經驗。從實際情況看，香港和內地的樓市價格泡沫都是一樣的明顯。

從香港特區政府的做法可以看出港府主要以實在的稅費壓力擠走外地買家，確保港人“住有所居”。順理成章，要徹底解決內地目前樓市泡沫問題，促使房地產市場早日回歸理性，也應盡早考慮動用強有力的稅費杠桿。

財經評論人沈曉杰指出，通過稅收杠桿調節房價交易成本，最終達到影響交易頻次和交易價格的目的是可行的。

從香港模式引申開去，當前至少有四方面發力途徑可供內地參考。首先，長期維持對非本地居民的限購政策，讓本地人先有房子??；其次，對買入賣出的時間、稅費比率進行重新規定，提升“倒差價”的成本；第三，對買入賣出的收益征收重稅，讓買房子、賣房子不再是生財之道；第四，對個人或家庭擁有超過人均居住面積的房產征收稅費，讓一個地方的房子發揮最大的居住功能。上述征收的稅費可以明確用途，如用于對弱勢群體的轉移支出及公共事業。

目前，內地雖有部分城市執行住房限購政策，在極少數地區試點房產稅，但成效不彰。究其原因，限購政策的困境在于，不能系統消化無所畏懼的購買力，僅通過在某一時間段抑制需求，很容易造成間歇性需求釋放，并可能因局部地區的限購松懈引發報復性反彈。而極少數地方的房產稅試點，內容多高高舉起、輕輕放下，不具起碼的威懾力。要畢其功于一役，矯枉必須過正。一方面，以稅費為主要手段，提升購買成本為核心，可以系統消解非理性購買力；另一方面，稅費還可作為對投機者保持威懾的工具，讓持有超出合理面積的住宅變得極不劃算。別真相信這會干涉自由市場，或者會傷害公平交易權利。當你我他根本買不起房子，要露宿街頭的時候，誰還要嗷嗷論證市場機制的合理性？

劉云根據中新網、FT中文網綜合編輯。